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12月以来,楼市成交“翘尾”行情明显,21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示,12月前23天全市新建商品住宅成交80万平方米,较11月同期提升13.6%,同比增幅达104.6%。其中,上周(12月17日至23日)合计成交2548套,总计成交面积30.2万平方米,环比分别上升25%和27%,楼市单周成交面积时隔24周再次突破30万平方米,为年内次高。
汉宇地产表示,近期成交量持续升温,主要是青浦、嘉定等区刚需盘集中推盘所致。统计数据显示,上周成交套数排名前十的项目中,仅华润中央公园、合生前滩一号和中星馨恒苑单价超过2万元,其余7个项目均价均低于1.8万元/平方米。从项目的套均面积看,套均面积高于100平方米的楼盘也只有金山名都、合生前滩一号、中星馨恒苑3个,刚需盘主导市场的态势非常明显。在刚需小户型产品持续热销背景下,上周上海新建商品住宅成交均价约为2.18万元/平方米,环比回落1.9%。
从供给角度看,楼市供应在短期突破30万平方米高位后,迅速出现冲高回落的情况,上周全市新建住宅新增供应面积为17.2万平方米,环比回落48.4%。其中,公寓项目有9个批次,总面积为15.8万平方米,环比下降52.3%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,上周供应回落属市场周期性适度休整。数据显示,近3周楼市供应面积累计为74.6万平方米,同期成交面积合计约72.7万平方米,供销比值1.02:1,呈现阶段性的供大于求局面。目前,在预期转变下,楼市供需面双双表现良好,12月的新房市场交投大有复制6月高位的迹象。而且,部分近期入市的低总价刚需项目至今仍处强销期,预计年末至春节前,楼市理论上仍具有成交有序放量的基础,明显回落概率不大。
不过,随着楼市淡季不淡、地王频现,市场也出现一丝恐慌性购房的苗头。对此,黄河滔表示,楼市在年末出现连续翘尾行情,市场复苏势头进一步确立。与年初相比,不少购房者的心态也出现逆转,但根据目前市场面判断,恐慌性入市并不可取。
首先,虽然楼市成交明显回升,但库存面积至今仍处高位。数据显示,截至12月24日,上海一手房可售面积约为1028.28万平方米。虽较此前年内10月的高峰有5%左右的小幅回落,但此前4年间(2008年至2011年),楼市库存从未达到千万级水平。如按此前11月上海新房市场月均74.3万平方米的成交水准计算,去库存时间仍需13.8个月,消化周期与年初相比并未明显缩短。
其次,目前购房者主要是刚性需求和改善型需求,即使在年中及年末续期集中释放下,楼市整体看仍是供大于求,而截至上周,一二手房整体房价同比涨幅不超过5%,表明当前交投双方对市场价格仍处理性区间,成交放量并未造就盲目追涨情况出现。此外,在限购背景下,近期需求的集中释放或存在提前透支明年需求的嫌疑。
此外,此次调控周期内最有效、严格的“双限”(限购、限贷)政策短期内不存在放松可能,投资投机性需求限制依旧,阶段性的释放并不意味着楼市不存在大幅反弹的基础。