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2012年,给了南昌楼市一个意外的惊喜。
与2011年各种调控政策轮番轰炸不同,2012年的楼市要相对平静的多。但此前的重磅调控政策仍然没有停止,楼市整体仍处“限购”、“限贷”厉政之下,投资投机性需求受到强力抑制,“刚需”一词几乎成为全年楼市唯一关键词。刚需楼盘率先回暖、刚需户型大受欢迎、刚需楼盘持续热销,刚性需求助推了楼市全年的平稳运行。
政策鼓励刚需入市
2012年初,央行表示,将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。2月起,南昌上调普通住房价格标准,购房契税减半的范围进一步扩大。首次购买普通住宅可以享受2%或者1%不等契税。
2012年6月8日央行三年来首度降息,7月6日,央行再次下调人民币贷款利率,5年期以上贷款基准利率从7.05%,降到了目前的6.55%。与此同时,南昌公积金提取新办法7月实施,外地购房及租赁房屋均可提取公积金,对在市区购房的,贷款最高限额由40万元上调至50万元,对购买普通住房的双职工缴存户,最高额度上调至60万元。
2012年楼市调控主基调定位为稳中微调,其中,出台扶持刚需的政策成为地方政府增加购房需求的有力手段。
刚需楼盘率先回暖
农历新年之后,南昌楼市成交量逐渐上升。最先回暖的,无一例外是性价比较高的刚需楼盘。1月,恒大名都以6300元均价开盘,成交340余套;红角洲绿地海域香廷,每平方米单价6200元左右,当月销售近270套;九仰梧桐公寓,均价5000元出头,月销售近200套。2月,商品住宅销售排在前位的,分别有绿地新都会、博泰静林府、海域香廷、城泰湖韵天成、保利东湾国际。据统计,这些率先回暖的楼盘,每平方米均价都未过7000元。
恒大城、中海朝阳郡、奥克斯、香逸澜湾、万科城……从红谷滩到高新,从朝阳新城到昌南新城、湾里、经济开发区,各板块热销楼盘,无一不是价格回调较明显或开盘定价较为合理的。
刚需户型大受欢迎
90至144平方米的房源,是全年的热销产品。以1月为例,当月住宅成交结构显示,90平方米以下房源占比15%,90至125平方米房源成交比例达73%,180平方米以上房源成交仅占2%。2月,144平方米以下房源成交量占到98%。3月,144平方米以下房源成交占比94%。4月这一比例为90%,5月87%,7月93%。
限购限贷双限之下,高端客户难见回暖,各大开发商积极迎合刚需需求,纷纷推出各类中小户型产品,两房创变三房、小三房、三房刚需最爱的户型备受市场青睐。
刚需房源持续热销
政策微调与楼盘促销的共同作用,南昌楼市持续回暖。
南昌楼市往年成交总量在300万平方米左右。有数据显示,南昌楼市自2012年4月份市场回暖以来,每月商品住房销量都超过30万平方米,其中7月逾52万平方米,另有多月成交量超过40万平方米。2012年南昌楼市新建住宅成交量突破400万平方米。2月绿地新都会开盘,当月以1.46万平方米的成交量占据榜首,3月其成交量再居榜首达到4.1万平方米,4月成交榜首仍为绿地新都会面积近4万平方米。同样以刚需为主的保利东湾国际、恒大名都、恒大绿洲、万科城也曾多月占据成交排名榜前列。
纵观南昌市区各月成交量前十名的住宅楼盘,平均成交单价都在万元以下,别墅市场等高端产品,则相对冷清。
刚需助推市场前行
11月,南昌市商品房住宅成交均价每平方米8392元,成交均价创年度新高,环比同比均有不同幅度增加。与此同时,南昌楼市自年中回暖以来,月成交量均表现不俗,11月楼市成交量曾一度下滑,其后楼市成交量再次增长。
持续的房地产调控,一度令多数开发商、购房者陷入迷茫与观望状态。据南昌市国土局公布的数据统计,今年上半年南昌共推出63宗土地入市拍卖,卖地收入为45.33亿元,相比去年同期减少3.23亿元。随着楼市的回暖企稳,房企拿地信心在十八大后继续得到增强,新一轮土地竞备也围绕市场供应而展开。而在前期土地成交市场高涨的余热下,政府也相应调整供应结构,以期催热其他属性土地成交。
量略增价微涨的格局已定,至此,刚需助推下,2012年楼市“比年初预期好很多”,是绝大多数开发商的年终结语。(记者熊凤玲)