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都说2012年楼市火,到底火在什么地方?谁在支撑庞大的需求?昨日,中国指数院华中分院发布的“2012武汉房地产市场回顾及2013年展望”中,揭开了去年楼市火爆的秘密。
关键词:住宅均价
稳在6400元以下
很多市民对去年的房地产市场印象就是一个字:火!而实际上,这种“火”是开发商“加量不加价”换来的。
去年,武汉商品住房累计新增供应1527.98万平方米,与2011年相比,小幅增长6.16%,且市场供应充足,新盘低价入市现象很普遍。在通胀背景下,价格保持稳定,很难得。
统计显示,去年成交均价涨幅也得到控制,全年均价较2011年略有下降,各月度均价环比涨跌幅均未超过5%,且始终保持在6400元/平米以下。“加量不加价”直接促成了武汉楼市有记录以来的年最高成交量:13.53万套!较2011年增加2.8万套。
去年销售火爆的多个平价项目,都位于洪山区,也造就了洪山区蝉联去年各区的销售冠军,该区累计销售商品住宅2.31万套,较2011年增加5247套。
另外,值得关注的是,近两年保障房销量急剧增加,保障房销售比例的增加对武汉市均价拉低效应也越来越大。如去年武汉市保障房成交量占住宅成交量的14%,去年保障房均价3097元/平米,商品住宅(剔除保障房)均价为6920元/平米,高于含保障房均价542元/平米。而2011年保障房将去年住宅均价拉低406元/平米。
关键词:贵
最贵住宅单价两万一
2011年,楼市限购政策出台后,高端住宅因主力客户多受限购影响,受到的冲击比较大。进入2012年,武汉市高端住宅市场上演“逆袭”,月均销售超过7万平方米,成交量占商品住宅总成交量的8.4%;全年均价始终保持在13200元/平米以上。东湖风景区均价最高,为21291元/平米,主要区域内仅纯水岸东湖一个项目在售。
中国指数院华中分院副院长胡超分析,在观望后,高端住宅客户选择入市,一是看好后市,二是这些人有更多的途径避开限购,比如以子女名义买房、以公司名义买房等。
关键词:刚需结婚
刚需买房占六成
中国指数研究“2012武汉主流购房客户调查”结果显示,消费者购房目的主要是结婚用房、自己无房等刚性需求的,合计占比59%;其次是改善用房,占比23%。特别是武汉市外、湖北省内的客户在汉购房比例逐年增加,去年达到44.47%,已经略微高出市内客户的购买比例。
关键词:投资
远城区商铺带动价格下滑
自从2011年楼市限购后,商业地产市场的热度一直不减。
去年,武汉商业物业市场由于供应充足,成交量也一直维持在高位水平,总成交量为119.65万平方米,较前年增长近38%。全年成交均价为13430元/平方米,比2011年低,主要原因为远城区商业地产的大量入市,带动价格下滑。
写字楼方面,经过2011年迅速增长后的一个调整,武汉高档纯写字楼项目逐渐增多,如汉街总部国际、绿地国际金融城都有着较好的市场表现。去年武汉市共计成交写字楼3712套,整体成交均价有所上涨,为9735元/平方米,较2011年上涨5.6%。
不限购、不限贷的SOHO小户型,也是投资客的宠儿。去年SOHO类产品共成交30.75万平方米。去年武昌区成交量位居第一,共成交7.74万平方米。
关键词:地王
6年来仅三成“地王”上市
与住宅市场相呼应,武汉土地市场去年也赚了个盆满钵满,地价也很平稳。
去年武汉累计推出地块287宗,土地供应总面积1704万平方米,同比增加22.21%。从供应区域来看,主城区供应土地面积为1059万平方米,占武汉市总供应面积的62%。而东湖开发区未来将成为武汉住宅供应的主战场——以302万平方米的土地供应量,位居各区域榜首。
相比北京、上海等城市,武汉地王较少,去年土地成交价格虽有升温但火爆不足,如主城区居住用地溢价率仅为3.05%。潜在地王甚至出现流拍现象。
另外,2007—2012年“地王”(共计12宗当年总价或楼面单价较高地块)规划建筑面积465.41万平方米,现已上市146.11万平方米,占比31.4%。上市时间多为开发商拿地三年后,采取分片区滚动式的开发模式,这是多数“地王”降低风险的办法。
关键词:后市
均价上涨空间较小
去年楼市的火爆,让部分购房者在年底感到恐慌,害怕这波热潮会持续到今年。
中国指数院华中分院研究副总监李国政认为,虽然2012年武汉楼市价稳量增,成交总量创出历史新高,但新增供应量要高于成交量,市场库存压力依然较大;目前库存的新房出清周期在20月左右,仍高于其他一、二线城市。
另外,随着二环内城中村改造的完成,未来3年内楼市供应量会持续增长,而在限购限贷不放松的情况下,市场新增需求有限,若供需差距进一步拉大,市场竞争会愈加激烈,城市整体均价上涨空间较小。