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截至去年10月底,广州市物业维修资金使用率仅约1%,这其中有部分物业未进入维修密集期不需动用的原因,但也有不少声音反映物业资金难用。记者近日了解到,早年二手房买卖不重视物业维修资金的过户问题,导致房子转卖了好几手,但物业维修资金仍是一手房业主名字。由于动用维修资金需要2/3业主签名同意,往往现任业主签名也无效,而早年的业主却因出国等原因已找不到,导致账户沉淀无法使用。
广州市维修资金管理部门人士透露,2012年开始购买的二手房,只要带新房产证和业主身份证就可以办理维修资金的过户。此前购房未过户的,虽存在银行方面的操作难题,但也正在积极推进用该种方式进行破解。但为防物管公司或业委会套取资金,2/3业主签名同意仍要坚持实行。
维修资金未过户愁坏新业主
2007年广州维修资金的使用量仅有438万元,到2011年已经增长到1727万元。近年来,广州市不少商品房陆续过了物业保修期,物业维修资金逐步进入启用密集期。
这时,不少二手房业主才发现,自家购买的房子物业维修资金账户名还是多年前购买一手房的旧业主名。部分房子在近10年间已转让多次,导致找不回旧业主办理物业维修资金过户。
2009年在广州大道南购买了一套二手房的杨小姐,最近由于家里外墙漏水,想询问启用物业维修资金修房,这才发现当年购房时未进行维修资金过户,房子的维修资金账号还是前业主的名字。但她却找不回前业主了。
记者在网上论坛搜索发现,在购买二手房过程中因不在意,未进行物业维修资金过户的还不少。在东圃奥林匹克板块购房的陈小姐说,近期物管处在办理维修资金卡,才发现她家的物业维修资金卡2006年时就被前业主领走了,需要联系前业主进行挂失,但由于前业主已经不在广州了,因此没办法办理。还有购房者发帖求助:“想买二手房,无意中问到维修基金这件事,那业主说上任业主也没有把维修基金的卡交给他,上任业主已出国,但他在管理处查到这套房的维修基金是有的,如果现在我想买这套房,应该怎样才能把维修基金转给自己?”
未过户导致签名打回
广州物管协会副秘书长陈昂鹏介绍,不少物管公司反映维修资金很难使用,签名和审批程序麻烦,宁愿在物管费中自己先垫支再找办法解决,“能够自己解决的都解决了”。有物管行业人士透露,现在行内有个不成文的规矩,就是不少小区都是将公益收益部分当成是物业维修资金的用途,将开支明细“晒账”给业主们看,启动这笔钱去维修时也一样需要业主们签名才可以使用,但流程相对比较简单。
番禺区的丽江花园[最新消息价格户型点评]目前住户已经达到1.3万户,总的专项维修资金超过3000万元。每次动用维修资金时,都因为遇到有数个新业主签名对不上资金账号名,需要来回奔波重新去动员其他人进行签名。“物业维修资金没转户的业主,每次都有碰到好几个,但相对于整个小区来说是不大的,就是怕遇到刚好过线的情况。”江经理表示,打回重签费时费力,使得原本就需时等待的资金启用更难,最后电梯装三方通话的物业资金启用整个流程走完约用了2年。
解决方法
1取消“双2/3”签名但又怕被套取
广州市物业维修资金管理部有关人士称,目前广州维修资金的使用,在申请资料齐全、符合使用规定的情况下,申请使用维修资金的审核时间一般需要10~15个工作日。有业主反映维修资金使用难的问题,主要是指使用程序严格,业主签名需时长和难以达到双2/3的要求。
有业主认为提取物业维修资金使用手续太繁琐。但如果取消双2/3的规定,需要国家有关部门做出政策上的改变。即使改变,对确保维修资金使用安全也未必是件好事。“虽然目前没有发生业委会套取事件,但我们很担忧“,该人士称,物业维修资金申请使用后,该中心工作人员都要到现场进行核实是否有工程实际存在,防止资金被套取。
2部分小区不需办理过户
据介绍,广州市也有部分小区二手房维修资金不需过户,这部分小区就将维修资金设定为“跟房”,只以房号作为账户名。祈福新邨的二手房业主,如果启动物业维修资金修补物业,签名单上就会写着当时业主的名字,只需要该人签名同意就可以使用。广州雅居乐花园[最新消息价格户型点评]的二手房维修资金也不需要过户,该小区的维修资金也是跟房不跟人,“维修资金的账户上是房子的地址、房号,因此不需要办理过户。”而天河公园附近的叠翠台[最新消息价格户型点评]小区,购买该小区的二手房,维修资金也无须过户。
3新购房的可凭新房产证办过户
新业主们在网上发帖询问二手房维修资金过户问题时,也有网友支招,新购房的业主可以凭新房产证、身份证和物管公司开的证明,去办理维修资金过户。还有新购房者说,原业主拒交管理费也不转维修资金,一定要新业主给维修资金的钱后才愿意去交管理费,这样管理处才能开证明让她去办理过户。
对此,广州市物业维修资金管理部有关人士释疑,只要是在2012年后购买二手房的,新业主只需凭新房产证和身份证,就可以到银行网点办理维修资金过户事宜,不需要物管公司给出任何证明。
4未过户如有合同约定可视有效
广州市物业维修资金工作人员介绍,由于新规仅允许2012年购二手房的业主可仅凭新房产证和身份证去办理过户,因此历史问题还要继续想办法解决。但如果早年购房又未转户的,购房合同使用的是广州市国土房管局的购房示范文件,上面有关于物业维修资金的约定条款,如果是选择了将维修资金转给新买家,签名也可以算数。
5旧问题或可凭房产证过户
那么,其他既未在合同中约定,又不是2012年购房的未进行维修资金过户的房子,将如何处理?
据透露,目前广州市物业维修资金管理中心正与银行进行密切协商,探索2012年前购房未进行物业维修资金过户的,也可参照新规进行过户,即只需要新业主能出示房产证证明房屋权属,就可以凭新房产证和身份证办理过户。不过,由于早年的维修资金账户存款时采取的是业主实名制,银行方面担心旧业主不到场注销或者挂失,不符合金融规定,无法进行转名操作。对此,广州市物业维修资金工作人员称,他们正在积极与银行协调中,因为物业维修资金是跟房走,不能看做是业主的钱,只有在符合条件下的情况才能取出进行物业维修。单个业主即便转名了也没法提钱,所以不存在作假动机,只是需要管理部门承担压力去突破解决问题。
焦点问题
审批流程能否加快?
有动用过物业维修资金的人士表示,物业维修资金除了签名难之外,政府的审批流程时间也非常长。如果是小区没有业委会的,按规定要到居委会盖章后才能上报房管部门,但居委会认为自己没有这个权利去盖章,又不愿意盖章。“每次在这一步都要卡一段时间,然后报到房管部门后审批时间也比较长。经常是一个只需要十天半个月的工程,光是走流程审批就要一年半载。”该人士称,对于不少小区而言,一旦开始启用物业维修资金,就代表小区已经过了保修期,逐步进入启用物业维修资金的密集期,所以希望政府能简化程序,审批流程能走得快一些。
对此,广州市维修资金管理中心有关人士表示,一般小区确实是在过了8年后逐步会进入物业维修密集期。广州市正制定《广州市物业专项维修资金管理办法(暂定)》,设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定,确保紧急情况下物业得到及时维修。
如何确认钱没入开发商私囊?
广州市维修资金管理中心有关人士表示,2012年前领取预售证的一手房,可由开发商在广州银行、农业银行和平安银行中选取一家合作银行,由业主凭购房凭证等到银行网点柜台缴纳维修资金,交钱后银行柜台开具的票据会注明是维修资金缴交且现场给相应房号的维修资金卡;2012年后领取预售证的一手房,则由房管部门在领取预售证前就统一预收维修资金,开发商须将维修资金交存至一家专户管理银行并分解到具体房号,市民买房时要开发商出具银行分户交存维修资金凭证,再将维修资金缴交给开发商,同时领取相应房号的维修资金卡。
何为房屋维修资金
名词解释
房屋维修资金作为楼房的“养老金”,可用于房屋的电梯维修、外墙维护等等公共部分维护保修。
申请使用维修资金具体流程
1.业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案。
2.维修方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意。
3.经两次公示后,由物业服务企业或相关业主持有关材料向维修资金管理部门申请列支。
4.管理部门履行监管责任,对申请材料进行审核,并需到现场查看。
5.经管理部门审批同意,物业服务企业或相关业主即可在维修工程竣工验收后持相关资料办理维修资金划拨手续。
目前广州市执行的住宅
交存首期住宅专项维修资金的标准
高层(有电梯)为每平方米建筑面积105元
多层(无电梯)住宅(含别墅)为每平方米建筑面积77元