|
||||
中广网北京1月25日消息(记者张棉棉)据中国之声报道,国土资源部今天(25日)发布2012年土地市场运行基本情况:2012年受全球经济环境不确定等因素影响,宏观经济增速持续下滑,年中在“稳增长”政策作用下,宏观经济发展态势出现好转,四季度宏观经济增速企稳回升。与之相适应,全年土地市场运行呈现“前低后高”态势,基本运行情况如下:
一、土地供应稳中有增
2012年国有建设用地供应69.04万公顷,同比增加17.5%,2008年以来连续4年保持增长,但增速较2011年回落19.7个百分点。
从用地类型看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别供应20.35万公顷、16.03万公顷和32.66万公顷,同比分别增加5.6%、减少4.2%和增加43.4%。
从用地结构看,工矿、房地产和基础设施三类用地结构分布为30:23:47,在实施国家区域发展战略和加快发展水利等政策作用下,交通、水利等基础设施用地占比同比提高8.6个百分点,而随着限购等房地产调控政策持续作用,房地产用地占比同比下降5.2个百分点。
从区域分布看,区域发展战略带动土地利用格局调整,中、西部地区用地增加明显。东、中、西部土地供应结构为38:27:35,东部地区占比同比下降8.8个百分点,占比连续4年下降,中部地区占比下降2.5个百分点,西部地区提高11.3个百分点,占比达到近年来最高水平,与之相对应,2012年东部地区固定资产投资同比增长17.8%,而中、西部地区投资增速分别为25.8%和24.2%,在区域发展战略和规划的带动下,中西部地区基础设施等民生用地需求旺盛,区域用地格局调整加速。
从用地节奏看,上、下半年土地供应量占全年供应量比例分别为39%和61%,符合历年“四六开”的土地供应节奏特征,土地市场发展呈现出的“前低后高”态势也与宏观经济波动规律相对应。
二、土地出让面积和价款“双降”
2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元,同比分别减少3.3%和14.7%,而去年同期二者同比增幅均在15%左右。
土地出让价款减少的主要原因包括:一是土地出让面积同比减少,底价成交和低溢价率成交比例较大;二是土地出让结构发生变化。在国家从严、从紧的房地产调控政策背景下,房地产用地占比有较大回落,出让价款占价款总额比例已经连续两年下降,尤其是东部地区,房地产用地出让价款明显减少;三是土地出让区位发生调整。西部地区由于快速城镇化和承接东部地区产业转移,资金和用地需求均较为旺盛,土地出让成交价款也平稳增加,2012年西部地区土地出让价款增加(+7.0%)而东、中部地区减少(-23%和-6.0%)。
三、房地产用地供应量整体保持平稳已供房地产用地开发建设速度加快
2012年房地产市场虽然出现了一些局部和季节性波动,但总体上仍保持平稳。上半年地产市场总体偏冷,土地出让流标流拍情况较为严重,下半年随着宏观经济和商品房销售的好转,土地供应量逐步放大,年底交易放量明显,全年供应量与往年基本持平。
(一)房地产推地总量超过去年同期。2012年房地产用地公告推出(指招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积)17.55万公顷,同比增加3.2%,但累计流标流拍面积1.45万公顷,同比增加42.3%。公告推地量增加,说明各级土地管理部门积极落实中央调控措施,增大了用地供应力度;流标流拍面积增加,说明市场整体仍处于理性区间。从年内推地趋势看,上半年土地市场整体偏冷,成交量急剧下降,为稳定房地产市场预期,实现未来商品房持平供应,三季度以来,各地开始加大房地产用地推地力度,持续均衡推出土地,市场有效成交率稳步提高,促进了住房用地实际供应量的增加,稳定楼市供应充足的预期。
(二)房地产用地供应保持平稳。2012年供应房地产用地16.03万公顷,同比减少4.2%,与2010年相比增加4.7%,虽然同比增幅为负,但仍为近年供应量的次高(仅次于2011年最高的16.72万公顷)。住房用地供应11.08万公顷,同比减少11.5%,住房用地供应量虽有缩减但仍处于高位,与近五年住房用地年均供应量相比,仍增加29.3%,实现了2012年年初确定的“不低于过去5年年均实际供应量”的目标。按照平均容积率1.5计算,2012年供应的住房用地可建设16.62亿平方米住房,超过住建部《全国城镇住房发展规划》确定的“十二五”期间年均新建城镇住房10-11亿平方米目标的上限。
(三)已供房地产用地开发建设速度明显加快。为增加房地产用地有效供给,国土资源部颁布实施新的《闲置土地处置办法》,定期通报闲置土地和开发利用情况,清查处理违规违约用地,各地也加大了对已供房地产用地开发监管力度,促进已供土地开发利用。截至2012年底,全国未竣工房地产用地48.17万公顷,与2011年底基本持平。未开工房地产用地14.45万公顷,比年初减少35.4%,在建房地产用地33.72万公顷,比年初增加31.6%,大量已供房地产用地进入在建状态,表明年内房地产项目开工速度明显加快,有助于保证后市住房持续有效供给,缓解供需矛盾。
(四)一二三线城市土地供应的分化态势更为明显。2012年,70个大中城市房地产用地供应5.54万公顷,同比减少20.1%,但与近5年平均供应量相比,增加9.3%;其中,住房用地供应3.91万公顷,与近5年平均供应量相比,增加0.7%。在宏观经济增速放缓和房地产调控政策的双重作用下,地产市场呈现出部分二三线城市土地供应增加、区域分化加快的总体态势。
总体而言,2012年土地市场运行趋势与宏观经济发展状况的一致性更加突出。房地产用地市场则受房地产投资、销售和企业资金条件变化状况影响更大,年初房地产市场以价换量、年中逐步回稳,到了四季度,商品房销售出现“量价齐增、局部回暖”态势,房地产用地供应也随之呈现出前低后高的趋势。
2013年,全球经济仍处于危机后的调整期,我国经济将呈现“增长放缓、结构调整加快”的新型发展特征,中央经济工作会议提出“稳增长、转方式、调结构”的宏观调控政策基调,随着需求结构和产业结构的逐步优化,未来宏观经济增长将更为均衡,土地市场总体表现为平稳发展态势,但不同用途、不同区域发展的分化将会进一步突出。房地产市场在供需双向调节力度的持续作用下,房地产用地供应量也将维持稳中有增态势。
主要研判:一是土地供应总量将会保持稳中有增态势,但结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升,尤其是中西部地区,未来土地需求仍然较大;二是房地产用地市场全面反弹可能性不大。经历2012年底的房地产用地供应高峰后,一季度土地市场进入传统淡季,房价、地价不会出现大起大落。随着近期中央各部门重申差别化住房信贷、税收政策和限购措施,预计2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制,住房用地供应总量将会稳中有增,加上2012年已供大量土地开发建设速度加快,未来房屋供应量有望持续增加,长远看也有利于房地产市场的平稳运行。