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专家提醒:
开发商延迟交楼必须承担违约责任,尽管目前业主维权仍会遇到各种尴尬,但其中不乏成功案例
近几年,江门房地产市场放缓脚步,进入振荡整理阶段。而随着开发商资金链的趋紧和房地产产品销售速度的放缓,不少房地产项目也放缓了开发的速度,随之而来的各种问题也开始暴露,其中因开发速度放缓等原因造成的交楼延迟问题更是集中爆发。
开发商延迟交楼,业主怎么办?调查得知,大部分业主似乎只能干着急,除了不断催促开发商外,再没别的办法。而开发商呢?也往往采取强硬态度,以给业主“免物管费的优待”为办法而迅速摆平事件。开发商对购房合同中关于延迟交楼的赔付条款睁一只眼闭一只眼,业主也因得到“优待”就糊里糊涂地放弃了自己应有的权利。
专家提醒,开发商延迟交楼必须承担违约责任,而违约赔偿的封顶额度与购房款相当。虽然目前业主维权仍会遇到各种尴尬,但其中也不乏成功案例。
业主维权也要讲策略。
-他山之石
开发商延迟交楼一年多
广州业主获赔64万元
2009年1月8日,王某与开发商签订了商品房买卖合同,约定开发商应于2009年8月31日前将通过规划、消防、煤气、电梯、水电验收的房屋交付给王某使用,逾期每日按照已付房款的万分之五支付违约金给王某。交楼期限届满后,支付了全部房款的王某认为开发商不具备交楼条件,拒绝收楼,要求其支付违约金,并向越秀区法院提起诉讼。
案件审理期间,王某于2011年6月27日收楼入住。而经两级法院审理,终审判决为:开发商在判决生效后10天内向王某支付自2009年9月1日起至2011年6月27日之日止的逾期交楼违约金(每日按照王某已付房款194万余元的万分之五计算)。据此,开发商延迟交楼一年有余,业主王某获得赔偿64万元。
迟交楼引发纠纷不断
“一年多了,开发商至今都没有交楼。”2010年,西区大道某楼盘开盘,虽然是烂尾楼改造项目,但由于价格低廉、地段优越,很快就吸引了大批市民前往购买。但到了交楼日期,该项目却迟迟未能交楼,数百户业主苦等无果,纷纷向有关部门投诉。
业主黄先生告诉记者,购房合同中原定于2011年6月30日交楼,现在已经迟了一年多,而开发商仅仅提出了“免业主两年物管费冲抵延迟交楼补偿”的解决方案,让业主们十分不满。
此前同样闹得沸沸扬扬的龙湾路某楼盘迟交楼事件,也是在有关部门的再三督促下,开发商才终于在去年向业主交了楼。但由于小区各种建设的进度缓慢,虽然业主收楼了,但小区事实上并没有达到收楼标准,入住的业主备受困扰,业主与开发商之间就迟交楼赔偿问题、小区环境改善问题等发生多起纠纷。
“迟交楼的问题近年来有愈演愈烈的趋势。”房地产分析师王先生称,近几年来,由于房地产市场的持续低迷,开发商在信贷和房屋预售两方面可获得的资金大不如前,资金链趋紧,不得不延缓开发速度。受此影响,一些实力较弱的中小型开发商就屡屡延迟交楼。
遭遇迟交楼业主可索赔可要求退房
“因开发商的过错不能按约定的时间交付房地产的,开发商应当支付违约金。”据广东三良律师事务所刘颖律师介绍,商品房交易所使用的是统一的《广东省商品房买卖合同》,其中已经有条款明确了开发商逾期交房的违约责任。
索赔:违约金一般为
已付房款的万分之几
包括逾期不超过某约定时限(一般为90天),开发商需每日向业主支付违约金,一般为已交付房价款的万分之几。而逾期超过该约定时限,开发商需向业主支付的违约金将比此前更高。
“即便购房合同没有进行违约金相关的约定,业主也可以维权。”此前,有开发商为避免迟交楼需支付违约金而造成损失,有意不填写有关违约金赔付比例等规定。刘颖律师表示,若买卖双方均未对有关违约金赔偿问题进行约定,业主仍可参照延期交付房地产期间的指导租金,向开发商索赔。
“和解的赔偿一般比诉讼的少。”刘颖律师指出,逾期交房违约金=总房款×每日违约金比例×(领取钥匙日-合同约定交楼日)×和解比例,其中领取钥匙日和和解比例是业主可以控制的,因此,收楼越迟,和解比例越高(或不和解),违约金就越多。
不过,业主选择与开发商抗争也是“有风险的”:若在诉讼中败诉,所得到的违约金或比开发商提出的和解赔偿更少;即便胜诉,能否顺利执行也难以预料。
退房:业主可在解除合同
期限内单方提出退房
“想退房的业主必须在约定或法定的解除合同期限内发函或诉讼(仲裁)提出退房要求。”据刘颖律师介绍,开发商迟交楼超过约定时限,业主可在解除合同期限内单方面提出退房要求。
所谓解除合同期限,是指达到解除合同条件后有权解约的一方提出解约的期限,超过期限则丧失解约权。购房合同若约定了解除合同期限,以购房合同约定为准;购房合同若未约定解除合同期限,则以法定为准。法定规定的延迟交楼解约期限是1年,从解除合同条件成立之日起计算。逾期则丧失解除合同权,即业主不得要求退房。
“打算退房的业主,不宜参加延迟交楼的索赔诉讼,不能收房或装修。”刘颖律师指出,购房合同一般对迟交楼问题的处理都有约定,如“逾期超过180日,业主选择不退房的,可以要求支付延迟交楼违约金”等。因此,业主若向开发商索赔延迟交楼违约金,或进行收房和装修等行为,将被视为自动放弃解除合同权。即便业主此后上诉法院要求退房,将不会得到法院的支持。
律师:建议业主集体维权
“业主要求赔偿比较明智,退房就要三思了。”房地产分析师王先生指出,购房合同都是开发商经过精心设计的,买家在购房过程中要求修改合同中的任何一个条款都非常困难,很多人为了购房而不情愿地签了约,发生纠纷时自己又陷入被动局面。
而考虑到房产升值等因素,建议业主多选要求开发商为迟交楼作出相应赔偿,一则可以享受房产在其间升值的获利,二则还可以获得索赔。但如果要求退房,虽然可以向开发商索要一定的违约赔偿,但常会遭遇开发商的有意为难,或因开发商失去了偿还能力,而迟迟得不到合理的赔偿。
刘颖律师指出,鉴于打官司、请律师的成本,建议业主们最好集体维权,这样可以分摊维权成本。(记者黄国金)