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还有几天就过年了。即将到来的蛇年,房价将会怎么样?
近日,一位网友“蚂蚁爱蚂蚁”,整理了龙年南京各区域典型地块的楼面地价,并根据龙年地价来预测蛇年房价,引发许多人的关注。
网友晒南京楼面地价
“蚂蚁爱蚂蚁”在新浪微博上公布了她整理的地价数据:“【雄起的2012土地市场,楼面价奇葩梳理】大光路嘉里14145;南站万科5158、6536,绿地3496、3504;大浦塘朗诗8682;江心洲银城6842、7990、6754,保利6915、8125;仙林湖保利4592;麒麟世茂6433;下关中冶7754;仙林骋望8603;科学园银城5519;江北朗诗2162,小龙湾朗诗7161;九龙湖新城6888,保利6389。”
该微博引发许多网友转发和评论。
金陵晚报记者根据南京市国土局关于以上地块的拍卖信息,进行计算,发现与这位网友算出来的楼面地价,基本吻合。
从楼面地价估算保本房价
记者采访获悉,这位网友姓张,是房地产界资深人士,就职于南京一家知名地产代理公司,此前曾在金基地产工作过。张小姐说:“我就是把这些土地的楼面地价整理出来,发了条微博,没想到关注度这么高。大概许多人都从现在的地价看到了未来的房价。因为各地块的楼面地价,加上其他成本,就能大致推测未来的保本房价。”
房地产成本有多高?她说,这只能根据众多房企的经验来估算:“一个是直接成本,包括建安成本、契税、规费等,普通的高层和小高层的直接成本,大约在2500-4000元/平方米。一个是间接成本,包括财务成本、管理费用、营销成本及税费等,大约在1500-2000元/平方米。当然,不同企业,成本控制能力肯定不一样。而且地价越高,财务成本、税费等成本也越高,所以这只是大致估算。”
江宁九龙湖房价或到1.6万/㎡
根据多年从业经验,张小姐按照2012年及2013年初南京十多块热门土地的楼面地价,来估算各地块的保底房价,同时预测开盘价。
张小姐估算,嘉里在城中大光路的地块,楼面地价为14145元/平方米,因为楼面地价较高,财务成本、税费等也将更高,估算成本在7000多元/平方米,那么保底房价约2.1万-2.2万元/平方米。考虑到该楼盘定位高端,预计实际开盘价会比周边的蓝天华门更贵一些,达到2.3万-2.5万元/平方米。
“朗诗拿下的江宁小龙湾项目,楼面地价7161元/平方米,考虑到朗诗的成本控制能力不是特别强,成本比较高,加上科技系统、精装修,估计成本将达1.6万-1.7万元/平方米。鉴于周边的万科金域蓝湾、雅居乐藏龙御景等楼盘的房价,其实际开盘价可能会在1.8万-1.9万元/平方米左右。”
此外,张小姐估算,新城以6888元/平方米楼面地价拿下的江宁九龙湖地块,保本房价约1.4万-1.5万元/平方米(精装),预计房价将在1.6万元/平方米左右。
她还预测,银城和保利以6754元-8125元/平方米楼面地价,在江心洲拿下的地块,未来房价可能达到2.1万元-2.3万元/平方米。当然,张小姐也表示:“从楼面地价来推测未来房价,并不靠谱。因为开发商往往会根据开盘时的市场形势和竞争楼盘的价格来敲定房价。这时的房价,可能跟地价没有多大关系。因此,以上我的估算和预测,是给买房人和业界人士提供一个参考。”
记者李子墨