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合作建房所拍地块
股东会议
面对楼市房价的高居不下,30名沪上购房者希望能够绕开开发商的暴利环节,自建公司合作建房。1月17日,他们迈出了第一步,在曾以“集资建房”模式在太仓成功打造国内首个合作建房项目的钱生辉带领下,上海合筑房地产有限公司,以5750万元竞得浦东临港新城主城区一地块。但外界则对这种模式的资金监管、政策壁垒等心存疑惑。 2月2日下午,钱生辉和部分股东们与记者聊起住房梦,也针对外界的疑惑进行了一番解答。
答疑
年后地块推进加速最快年底预售
“目前项目总房源大概有100多套,春节后地块将进入规划设计阶段。 ”上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉坦言,从1月17日成功拿地后,自己和股东们马不停蹄地展开工作。 “预计最快年底就可预售了。 ”
他透露,根据公司测算,临港新城主城区WNW-A1-3-1地块,占地面积8088.20平方米,建筑面积16176.4平方米,70%住宅计划为国家发明专利叠加房源;30%沿街商铺或酒店,建筑面积约4852平方米。地块竞得楼面价格3555元/平方米,住宅底价约6500元—8500元/平方米左右(根据方案预算成本),现在周边市场价至少1.5万到2万元左右,部分小面积住宅可作为服务式公寓。沿街商铺价格2万元到2.5万元/平方米,初步定位休闲、旅游和保健、养生、绿色产品等商业街。作为专业管理个人合作建房的轻质地产公司,他表示,公司的项目管理费用最低为销售额的2%,共同参与投资,施工总承包计划委托国家一级或特级资质,并委托甲级建设监理单位,项目管理选聘十年以上的资深团队。
首期股东30人计划融资6000万元
按照钱生辉想法,临港新城项目会采用两轮购房模式,部分购房者作为原始股东,成立开发公司,承担所有资金支持,一旦房屋滞销,他们可能“自己兜进”。原始股东的加入门槛是50万元。这些人的回报可以拟定价格,且能享受更多优惠。由于这些原始股东的抗风险能力比较强,不担心会像其他一些合作建房组织那样,在房屋建设到一半后,由于资金不济而出现烂尾楼等风险。“前期集资付出的心血更大,得到回报也应更多。”其他有意向的购房者提前参与意见征集,共商房屋户型、小区规划等,然后与开发公司签订意向购买协议。
2月2日,钱生辉透露,目前合筑公司的首期股东30人,包括企业主、高级工程师、IT技术人员、退休人员等。这些新上海人大多是首次置业。他还介绍,预售许可证前,公司将与基金管理机构共同合作,以股权基金的形式筹集资金6000万元左右(正式预售时转成购房款或者投资回报),余款在预售许可证后全部到位。他表示,目前登记客户一千多人,意向投资合作资金规模超过两亿元,“我们将在春节之后正式内部交流,优先由购房者进行投资,如果资金不足将直接与投资人或集团企业进行合作。 ”钱生辉说。
资金问题一直是外界对于合作建房的顾虑之一。在此次拍地前的最后关头,钱生辉也才从股东那儿凑齐了地块起拍价的20%保证金。他向记者展示了两张银行收据,共计2134万元,在3月5日,他将支付土地尾款4600万元。“实际上这部分资金我们已经筹措到位,现在的股东已经从原来20人增加到近30人,在3月5日股东报名截止前,我预计还有近200个意向购房者会加入成为股东。 ”钱生辉笑着说。在资金监管方面,一方面合筑将会与基金管理公司进行合作,另一方面股东也会内部调控。在经过股东推选后,四名股东成为公司资金监管人,公司资金要使用时,只有这四人同时签字,才能从银行划账。 “这样能够做到专款专用,也打消股东的担忧。 ”钱生辉解释道。
人物
他们最大的心愿“有套自己的房子”
从原本的购房者到现场的公司股东,虽然角色转换,但是对于首期的近30名股东而言,最大的心愿依旧是“我想有套自己的房子”,他们加入了合筑,希望能在高企房价的城市中,闯出一套刚需购房者自己的道路。记者也选取了三名不同时期加入这个行列的股东举行采访。
世博建设者的蜗居梦
陈先生,河南人,2001年来到上海进行创业,在其创业路上,最为自豪的是2009年自己的小公司曾作为世博建设的一份子,参与世博场馆的建设。 “城市让生活更美好”对于陈先生而言,即充满希望,又带着些许惆怅。“在上海创业12年,虽然中间也有过起伏,但我最希望的就是在上海有一套自己的房子,哪怕是蜗居也行。 ”陈先生说道。
2011年—2012年,在公司渐渐步入正轨后,陈先生购房的愿望越发迫切。面对依旧高企的房价,陈先生的蜗居梦频频搁浅。 “自己也看了不少房子,但价格实在有点高,钱花得不舒服。 ”在这个过程中,陈先生从网络上看到钱生辉合作建房的信息,“当时就觉得能买到便宜很多的房子,随后就与钱生辉取得了联系。在听了一番介绍后,我也提出了参与的想法。 ”
去年10月,陈先生接到钱生辉的电话,了解到其与几个股东已经成立合筑房地产公司,筹备在临港新城拿地。 “当时一次会议上,股东做了一个PPT,介绍这个项目的一些具体位置,我感觉那个地方人比较少,有点偏,但是测算了一下价格,比市场价最少也要便宜2000元/平方米,我很心动。 ”陈先生笑着说。在听完介绍后,他还专门去了地块现场调查了一番。“周边在售的房价在10800元/平方米,我们看中的地块更靠近16号线地铁站。交通的便利让我下定了决心。 ”他透露,原本PPT介绍中,地块距离地铁站有300米左右,但是他在一步步测量后发现,实际的距离更短,只有130米—150米。
现在,陈先生已经首期出资50万元,成为合筑公司的股东之一,还被选举为四名公司资金管理人之一,未来还将在新公司中积极建言献策。“这是我的首套房,自然要认真一点,最起码50万资金已经投入进去了。 ”
都市白领的城市梦
黄先生,江苏人,在上海工作了16年的70后都市白领。 “我参加就是为了自住房。 ”对于加入合作建房,他表示,如果不是当时的一个念头,现在自己已经在开发商手中买好房子了。“当时我在浦江镇已经看得差不多了,正好看到合作建房的信息,就去沟通了一下,正好他们介绍有个临港新城的地块项目,一方面是价格便宜,另一方面这种模式打动了我,第二天我就加入进去了。 ”
他坦言,对于股东50万元资金的安全,他也有过顾虑,股东们也在多次会议上激烈讨论,他主动地将股东们的建议进行汇总,与钱生辉等进行针对性的讨论,最终协助股东确定资金监管的方式。 “这样一来,消除了股东们的顾虑,原来大家信心有50%,现在最起码80%是放心的。 ”
由于得到了股东们的认可,他也被选举为四名公司资金管理人之一,参与现场拍地。对于首次作为房企代表参与拍地,黄先生坦言,当时压力很大。 “在拍地前一晚,开会到12点,确定下来大家能够接受的最高价位,当时我们觉得4200元/平方米的楼板价我们能够接受。 ”黄先生透露。在进入交易现场时,还有股东不时与其电话沟通。在以楼板价3550元/平方米最终成功拿地后,黄先生立马给股东们群发消息。 “让大家也高兴一下。 ”
作为股东,黄先生首要的目标是有一套自己的房子,他还向记者透露,他希望公司能够通过这个项目更多的复制这种合作建房的模式,他也会积极投入。 “减少开发商的暴利,让房价在公开公平的环境下走向理性。 ”
上海阿叔的养老梦
余先生,一名上海阿叔,作为有过多年工作经历的退休建筑工程师,曾经的业内“老法师”,他坦言,直到合筑公司成功拿地后,他才正式加入成为股东之一。 “毕竟能够拿地,说明政府是认可的,合法的。”便宜,这是余先生选择合作建房的最初想法。他表示,选择这个项目主要是希望能够在那里买套养老的房子。 “那里位置不错,靠近滴水湖,可以钓钓鱼,周边环境也可以,再加上交通有16号线,也是方便的。 ”
他指出,合作建房的理念与他的想法不谋而合,通过大家的努力,的确可以减少一些开支,使得房价便宜下来,但他也表示,目前这家公司还需在管理上有所完善,“公司刚刚起步,一些规章制度还没有出来,我作为一个行业工作者,又是股东,也会提出建议。”据其透露,随着春节后,公司进一步的完善相关工作,他也被邀请加入管理团队,为项目的开发提供帮助。
声音
开发商恶评:这种模式本末倒置
然而与老百姓感受不同的是,大多开发商对合资拿地建房这样的模式却不以为然。
望源房地产有限公司董事长季宝红坦言,合资建房模式本身就“不靠谱”。 “有点本末倒置,房地产开发是一个非常复杂的过程,需要专业的地质勘探,规划设计和最后的施工管理,这个过程中要和几十个政府管理部门协调、调整设计和施工方案。这个非常专业,这好比房地产公司建设的别墅和农民自建的别墅就无法比较。 ”他指出,合资建房其本身参与的股东较多,沟通及决策都要耗费相当大的时间、资金成本。 “这块成本实际会消耗很大。 ”
上海一本土上市公司负责人也表示不看好合筑这样的模式,在其看来,股东资金只能抵充拿地成本,后期合作建房的沟通成本并不算在内。合筑此次成功拿地“只是偶然捡漏”,如想要复制,实际上非常困难。 “这种方式是变相的将购房者的预付款全部收取了,这与房管局的预付款规定明显不符。 ”
专家建言:如合符法规不妨一试
“只要合符法规,我觉得不妨一试。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成如是说。他表示,这种方式如果要成功,首先必须在法规上取得合法的地位,同时,合作的股东们同心同德,才能推进项目的顺利开展。中间出现问题,也需要有一定的预案,稳妥解决。另外一方面,合作建房的房价便宜,主要是减少了开发商利润的这一部分,但其原材料方面,价格有可能会比开发商的价格高一点,这也是考验管理团队的一个问题。
“如这个项目做下来,价格明显比周边低,实际上也会倒逼周边房价。”尹伯成介绍道。在其看来,开发商合理的利润应该控制在10%,而目前20%—30%的利润已经有点暴利的味道。 “我建议不妨一试。 ”
上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍则向记者表示,合作建房实际上是一个舶来品,在欧洲早期就有合作建房的公益组织,他们主要是以公益为主,上海本次的合作建房,实际上还是有一定的投资含义在其中,法规上需要进一步的厘清,她也表示,在目前的房地产市场,这种模式其实也有发展的空间,可以作为试点。