|
||||
新华社发
10年持续调控,房价一路走高。从2003年的“18号文”,到“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。
2011年限购组合拳以来,70个大中城市房价得到一定程度遏制,但总体上,房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步。
业内人士总结十年调控的一个“共性”是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说,“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。
日前,国务院出台国五条细则,其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。有业内人士指出,此举将大大加大二手房交易成本,严厉打击投资、投机需求。但也有人担心,严厉的调控可能会使非投机、投资群体受到误伤,政策效果仍有待实践检验。
多卖100万多缴税20万
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,按交易差额的20%征税,原本就是税法中的规定,但过去很多年,各地税务部门仅按交易总额的1%-2%征税。
链家地产天津阳光100店客户经理吴开伟给记者算了一笔账,假设一套房原价100万,现在售价300万,原来只需要交3万元的税,现在则需要按增值额的20%征税,税额达到40万。两者相差太大,极大增加了二手房的交易成本。
一手房价可能被抬高
一般来讲,面对差额20%的税收,在实践中有可能会催生大量阴阳合同,人为做低差额,以减少税负。但国务院细则中同样强调“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”,表明政府已经想到了应对办法,通过阴阳合同寻求逃税的道路基本被封死。
中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为,按交易差额的20%征税,无论是卖房者还是买房者都不愿意承担,在短期内,市场很可能出现“抢过户”的现象。
对于调控效果,市场预期出现明显分化。有观点认为,在交易环节提高税负,将明显抑制二手房交易,限制投机、投资需求,进而降低房价。也有观点认为,征收大额的交易税,会减少市场供给,在限购、限贷、差别营业税并存的情况下,提高交易税已不能进一步抑制市场需求,这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手,最终结果有可能抬高一手房价格。
卖房再买房已经不合算
在业内人士产生争议的同时,市场普遍担心严厉的调控会殃及无辜。
天津某事业单位的李先生表示,现在市区的新盘很少,即使有,价格也很贵。如果限制二手房交易,许多人将被迫去郊区买新房。但是城区的二手房在学区、医疗资源等方面都有明显优势,一些人买二手房就是为了换一个好学区。这些刚性需求即使征税也无法转移。调控有可能造成的后果是,学区好的二手房交易不会减少,但税收被转嫁给买房人,而各方面条件一般的二手房再没有人买,也没有人卖,因为这种交易对于买房者和卖房者都不合算。
按照目前的规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。因此对于拥有二套房,想卖一套换一套的人来讲,或许将产生影响。
天津某公司职员王先生认为,很多人卖房是为了换个更好的房,属于改善需求,但现在把房子卖了再买房已经不合算了。很多人持有房产的过程中确实享受了更多的升值,但也一直没有参与投机,确实属于自住需求。20%的差额征税可能导致持有房子时间长、增值多的人吃亏,持有房子时间短、增值少的人反而税少。李永壮认为,对二手房交易征收重税的调控政策,一定会对投资、投机需求产生极大的抑制,但同时也存在误伤普通投资者的可能,政策具体的实践效果仍有待检验。