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龙年一过,杭州楼市即迎来一拨密集推盘潮。而这其中,下沙无疑是比较活跃的一个板块。宋都东郡国际在国五条细则刚出台的周末刚刚开过盘,杭州市透明售房网却显示,这个楼盘最近又申领出了12号楼的预售证,预计于3月21日开盘;久未露面的东海柠檬郡,也在近期推出了100多套房源,差不多时间开盘的,还有宋都晨光国际。而接下来,保利城市果岭、碧桂园等楼盘,也将推出全新房源。
地处杭州城东的下沙板块,一直以来是杭州楼市的供应大户,凭借着充足的房源和高性价比的房价,下沙的成交量也一直居于各区前列。2013年,史上最严厉的限购、限贷政策尚未取消,而新国五条细则却又袭来,一向对政策敏感度很高的下沙,又会有什么样的异动?它的供应情况又将如何?
本周二下午,早报举办了“新政下刚需盘集聚第一区域——下沙2013,我们可以期待什么”房产沙龙,对于购房者来说,下沙今年依旧比较充足的供应量,显然是可以期待的。
供应总量——
78万平方米,今年总体供求平衡
在杭州主城区八大城区中,下沙的供应量曾经牢牢占据着第一的位置,不过近两年,下沙房源却有所减少,目前在6000套上下徘徊,屈居江干、拱墅之后。不过,在杭州下沙经济开发区建设局房产科科长朱邻玲看来,下沙楼市在杭州主城区所占据的分量,显然是非常重的。她用一组数据来加以说明。
截至3月15日,下沙可售存量商品房总共为6310套,总建筑面积约76.42万平方米(套均面积121平方米),套数和面积在主城区所占的比重,差不多都在15%左右。这其中,住宅有3948套,约53.92万平方米,商业办公2361套,面积约14.8万平方米。
朱邻玲说,从上周三开始,因为陆续有一些公司知道3月底之前要出地方细则,所以很多楼盘在申请预售许可证。截至3月15日,下沙今年已经批准的预售量是2369套,面积为23.6万平方米,其中住宅占到1369套,面积是15.27万平方米,商业办公是901套,面积4.06万平方米。朱邻玲说,2013年,下沙总体销售计划应该在78万平方米左右,从这个角度来说,一季度是超额完成了任务。
与此同时,下沙的成交量也非常不错。截至3月15日,今年下沙已经成交商品房1994套,超过成交同样活跃的江干和拱墅区,位列第一;成交面积17.2万平方米,居于江干之后;成交金额27.7亿元,位列第五。由此也说明了下沙的房价性价比比较高。
“今年下沙的总体供应量还是比较充足的,同时最近几年下沙的年均成交量在70万平方米左右,所以下沙今年依旧会保持供求平衡。”朱邻玲说。
供应区域——
大学城北,将成为供应主力
经过多年的发展,下沙楼市目前已经形成三大供应板块,分别为金沙湖板块、沿江板块和大学城北板块,而2013年,新盘云集的大学城北板块,无疑将变成供应主力。
金沙湖板块目前在售的住宅楼盘主要是两个,分别为龙湖滟澜山和和达御观邸。据龙湖房产营销经理何敏介绍,滟澜山在经过快速去化后,目前仅有少量花园洋房在售,住宅部分仅剩3幢房源约400套左右房源未开,所以楼盘将存在一段时间的供应空档期。相对来说,御观邸今年的后续供应量要充足一些,整个楼盘还剩余800多套房源,不过今年不一定全部推出。
因为保利东湾、世茂江滨花园、金隅观澜时代等大盘的存在,沿江板块曾经是下沙一大供应热点。今年这个区域值得期待的是两个楼盘,一是宋都晨光国际,二是保利玫瑰湾。据晨光国际副总经理丁浩介绍,该楼盘东区和中心区今年都会推出,预计会有15万平方米左右的体量;而保利地产张竞予则表示,玫瑰湾今年的可供应套数在1000套左右,以90平方米的小户型为主,是下沙客群最为喜欢的一种房源。
当然,供应量最为充足的是大学城北板块。这个区域目前在售和将售的楼盘,至少有6个。据丁浩介绍,宋都东郡国际今年将把剩余房源全部推出,加上存量房源,预计会在7万平方米左右,面积则为89-137平方米的中小户型,而下半年,排屋也会推出;保利城市果岭今年也将持续推盘,预计还有700多套的可供应房源;侨福高尔夫一品公寓上半年主要销售一期大户型房源,下半年开始则陆续推90平方米以下的小户型,今年供应量预计会在10万平方米左右;而碧桂园后续也还有不少房源可售;此外,还有盈都揽悦、盈都江悦城等楼盘,也在这个区域。
总体来说,下沙2013年的总体供应量依旧充足。另外,下沙大量商品房交付,二手房供应量激增,也给新房市场带来冲击,所以对于下沙开发商来说,2013年的竞争压力依旧很大。
供应结构——
小户型,供应日渐稀缺
不过值得一提的是,曾经是小户型集聚区域的下沙板块,90平方米以下户型的供应,也有些紧缺。
在下沙区域已经开发有5个楼盘的保利地产,曾经因为保利东湾、湾天地等楼盘的热销,而在杭州楼市掀起不少高潮。不过2012年,因为房源供应不上,这个公司有些沉寂。2013年,保利将带着三个项目卷土重来,其中江语海项目剩余的主要是大户型和别墅,而玫瑰湾和城市果岭则以90平方米的小户型为主。这批小户型约在1500套左右,据了解,这将占到2013年下沙小户型房源的一半左右。
事实上,调控下的2012年,下沙虽然成交活跃,但去化的大多是面向首次置业的小户型。剩下的房源中,中、大户型的比例有所提高。如和达御观邸剩余800多套房源中,大户型占到500多套,侨福高尔夫一品上半年销售的都是中、大户型,东郡国际和晨光国际等楼盘所剩小户型也都不多,对于下沙开发商来说,这确实也是一个考验。
另外,小户型依旧是下沙客户最为喜欢的一类房源。比如上周,宋都晨光国际开盘,其中小户型基本售罄,而138平方米左右的大户型则还剩余部分。
酒店式公寓,考验市场承受能力
相对于住宅小户型的稀缺,下沙另一类商业小户型即酒店式公寓,供应量却有些多。根据不完全统计,下沙近两年已售、在售、将售的酒店式公寓量,将达到5000套以上。事实上,目前在透明售房网上挂着的存量房源中,酒店式公寓的楼盘就有金沙湖一号、东方铭楼、和达城可乐蜗等多个,同时下沙还有不少没有纳入商品房体系的村留用地项目,它们也是酒店式公寓的一大供应主体。
那么,下沙能否消化这么多酒店式公寓,市场又会否认同?
对此,东方铭楼的开发商——杭州金孚洋房地产开发有限公司总经理助理汪琛坦言,酒店式公寓的量确实有点大,但它不限购限贷,同时也不受新国五条细则20%个税政策的影响,所以受到冲击不是很大。当然,在激烈的竞争面前,开发商应该提升产品品质,并为购房者多提供一些服务。比如东方铭楼就引入了绿城五大团队合力打造,最近又引入了绿城晶悦酒店,推出“房产度假理财产品”的概念。具体来说,就是购房者只要购买指定房源,就可以享受五年的固定收益、物业费免费以及在绿城清水湾和黄山岭望酒店度假的时权,非常适合投资型客户的需求。另外,过段时间,东方铭楼的五星级酒店式大堂也将呈现,不断给市场带来惊喜。记者吴彩萍