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建立供求结合的房地产宏观调控长效机制
从改进土地供应、破解土地财政困局、加大保障房供应等措施入手,全面增加住房供给和调节供应结构
一是改进土地供应机制。为从根本上解决城镇住宅土地供给约束,首先是加强土地征用和旧房拆迁方面的立法,促进相关补偿标准、机制和程序的透明化和规范化。其次是应该逐步放开农村集体用地的自主转让,让市场在各种土地用途上进行选择,这有助于解决城市外延的有效扩大问题。此外,还要实行分区域的住房用地供应政策,一线城市要增加普通商品房供地比例,部分前期土地储备库存较大的三四线城市要合理调整供地计划。
二是深化财税体制改革,破解土地财政困局。破解土地财政困局,是保证房地产市场健康稳定发展的重要前提之一。以财权与事权相匹配为原则重塑地方财政的主体性,从体制上消除地方政府卖地筹资的冲动:完善地方税制,依法赋予地方更大的财权,保障地方政府有相对充裕的自有财力;尽早全面开征房产持有环节税收,推动地方政府从土地财政转向税收财政,改变地方政府推高地价助推房价的链条。
三是完善保障房供应体系,改善低收入家庭住房条件。根据成熟市场经济国家的经验,在住房供应较为紧缺的情况下,政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。我国目前保障房供应明显不足。总的来看,加强保障房建设最为核心的是建立有效的激励机制。为强化地方政府在保障房建设方面的动力,政绩考核机制应改变长期以来过于强调GDP目标的单一模式,转而更加突出政府的社会服务功能,进而促使住房保障成为政府社会政策体系的重要内容。
综合运用市场、行政力量健全分层次需求调控长效机制
一是支持自住性购房需求。自住性需求包括首次购房和改善性购房两大类,是住宅市场的正常需求。不仅要在自住性需求购房者的贷款成数、利率上继续给予优惠政策,而且在税收政策方面,也可以核减契税,免交房产税,减轻购房负担。
二是坚决打击投机投资性需求。长远看,尽早全面开征房产持有环节税收。征收房产税不仅有助于破解地方土地财政困局,还有助于引导合理住房消费预期,抑制财产和收入分配差距扩大。此外,保持合理通胀水平、丰富居民投资渠道也有助于降低住房市场的投资需求。-作者:中国人民银行调查统计司翟春