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江门义乌利用活动宣传,拉动批发城销售额成倍增长。黄文波摄
上周五,里村大道与育德西路交界处一块32.4亩地块拍地受疯抢,江门多家房地产商参与拍卖,现场举牌次数高达79次,超过前几年建泓璟园地块拍卖举牌争夺的64次,成为近几年备受青睐的地块之一。业内人士指出,此次出让的商住地块综合楼面地价突破3000元/平方米,表明各大房地产商对该片区未来升值潜力的认同。
随着双龙片区的逐步崛起及义乌批发市场的强势进驻,周边的商业氛围随之得到调动,也掀起各界对于商业体发展的探讨,如何避免同质化,打造有竞争力的商业体已经成为业界讨论的焦点。
未来双龙片区将增加8万人
近两年来,双龙片区发生翻天覆地的变化。里村大道开通,实现迎宾大道与双龙大道的血脉相连;江门义乌小商品批发城开业,填补江门没有集约化专业批发市场的空白;建泓璟园建成开盘,成功“逆袭”占据今年3月楼盘销售榜首,如今里村大道与育德西路地块最终敲定,双龙片区房产项目再添一员。
据了解,目前双龙片区拥有凤山水岸、建泓璟园、星河花园、福泽园等社区,其中凤山水岸及星河花园已趋于成熟,福泽园目前处于搬迁入住阶段,而建泓璟园目前已经开卖一期,明年开始将会有住户入住,二期也正在动工,而凤山水岸南区正在建设中,明年可以公开发售。另外,位于凤山水岸北边的骏景湾项目也正在紧张施工。
怡福地产策划总监谭华驹粗略估算了双龙片区未来几年人口。“整个凤山水岸项目4800户、骏景湾2200户、凯茵豪庭2000户、建泓璟园800户、星河花园2000多户等,以一户3人计算,仅地产项目就拥有35400人。”他说,另外算上周边大长江、金凯登工厂分别拥有10000人和5000人,加上未来东风乡1000多亩商业用地、中加柏仁学校、近期投入使用的妇幼保健院及原住民,未来双龙片区总人数高达8万人。
而与之对应的商业体则较为滞后,目前该片区较为大型的商业体仅有卜蜂莲花、义乌小商品批发城。据业内人士介绍,未来剧增的人口,将加强该片区的商业气息,周边商业体将迎来新的发展契机。
江门商业体向北进军
纵观江门的商业体发展,是由中心城区往周边波浪式展开的过程。江门的商业最早集中在东湖百货、常安路步行街及泰富城等老商业片区,并吸引周边人口聚集增长。随着2007年地王广场的开业,配合着常安路步行街、范罗岗商业城、五邑城形成胜利路商圈,这也是江门市最繁华的商业圈。而后中环广场投入使用,打破江海区没有商业体的尴尬;东湖广场旁商业体的使用,提升该片区综合商业氛围。
据益丞商业管理有限公司董事副总经理邓永健介绍,目前江门可粗略划分为4个大型的商业圈,分别为地王广场、常安路、五邑城一带的商业圈;东湖广场优越美莎、苏宁百货、港口路一带的商业圈;新之城、益华百货和卜蜂莲花一带的商业圈及以中环广场为中心的商业圈。
随着中心地段人满为患,有限土地趋于饱和,开发商把眼光投向周边地区,而逐渐发展成熟的北新区,成为开发商的必争之地。去年年底,江门义乌小商品批发城与绿岛商城同步投入使用,北新区再添新军;大连万达去年强势进驻江门,所建设项目万达广场于上周推出一期商铺,充分见证万达速度。而明年,建筑面积达21万平方米的又一大型城市综合体国翔时代广场将建成使用,业内人士分析,未来双龙大道片区将逐渐崛起,华侨广场商圈发展将颇具看点,北新区将成为江门市新的商业中心区。
初期摸索需加大宣传
商业体发展并非一蹴而就,初期的摸索不可避免。目前江门大部分消费商圈集中在迎宾大道以南的市中心区,城周商业体需崛起发展,需打破市民的老城区消费惯性,项目的知名度及来访人气是首要解决的问题,宣传推广显得尤为重要。据了解,坐落于双龙大道的江门义乌备受发展培育期人气不足的困扰,而今年江门义乌总计划投入2500万元用于推广宣传,并提出周周有优惠,月月有活动的口号,今年在五一期间,管理方联合车商举办车展活动取得巨大成功,活动期间批发城人气火爆,并拉动批发城交易额成倍增长,让不少商户看到希望。
据悉,江门义乌5月还有产品主题推销月活动、“江门民间达人秀才艺大赛”等多项活动上演。江门义乌小商品批发城总经理吴间涛表示,江门义乌持续举办活动,吸引人气是一方面,更重要的是为将来的品牌做铺垫,宣传越多,活动越多,其在消费者心中的品牌吸引力会更好,积累到一定程度后,未来人气将会呈现几何级暴涨。
“有了车后,城市变小了,如果有新的商业体开展优惠活动,都会去看一下。”居住在市中心的市民黄先生说,商业体的吸引力关键在于能否与其他同类商业体做出差异化。“外来商进驻的商业体,如果能做到人无我有,人差我好,人贵我便宜,那么吸引人气根本不成问题。”
商业体发展需明确营销定位
有业内人士认为,商业体要想取得较快发展,在不断加大自身宣传的同时,也需明确自身定位,寻找正确的营销方式,避免同质化,以树立品牌吸引力联动辐射周边片区及城市。
“就以批发城来说,既然定义批发城,在不摒弃零售的前提下,就应该从物美价廉方面入手宣传。”市场策划专家黄先生建议,管理方可联动组织商户让利给批发的客户,并定期公布产品最低价位,吸引顾客购买。同时还可举办折扣活动,“如周一文具按照进货价打折,周三体育用品联动营销等,在特定的时间来购买产品可获得抽奖券,参与汽车、金条等大礼品的抽奖。”
不过黄先生表示,除了管理方大力投入外,商户也需配合开展活动,打出组合拳。同时巧借义乌品牌,做好自身门面,拓宽发展渠道,如巧用网络开展电子商务等,争取尽快立足。见习记者黄文波