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今年樟木头楼市新增供应猛增。
内忧:今年新增供应是去年成交量的三倍多市场或供大于求外患:八镇均瞄准深圳客
关注樟木头楼市之一
日前,东莞樟木头的超级大盘保利生态城举行了新品发布会。一时之间,曾经创造过“楼市神话”的樟木头地产再次被人们所关注。
据初步统计,今年樟木头镇将有约65万平方米,5000多套住宅入市,对于这个产业基础相对薄弱,只有30万人口的小镇来说,楼盘面临的竞争将尤为激烈。供应量过大,资源优势不明显,争夺深圳客镇区竞争激烈等问题也引发了业内人士的关注。
同时,本报也将于下周举办《樟木头楼市如何应对“内忧外患”?》地产沙龙,请来房地产业内专家为您分析解读樟木头楼市的投资潜力与发展前景,敬请关注。
文/记者蒋幸端图/记者卢政
竞争激烈:供应量是去年成交量的三倍多今年将有5000多套房在售
日前,东莞樟木头的超级大盘保利生态城在深圳举行新品发布会,该项目占地60平方公里,横跨塘厦、黄江、樟木头三镇,完工后将成为珠三角最大的旅游地产项目,该项目首期推售产品包括200至400平方米的联排和双拼别墅,预计于6月初正式发售。
按照规划,在未来6~8年时间内,该项目还将打造出包括多个主题乐园,包括童话王国、梦幻城堡、快乐森林等。
超级大盘的落地,使得樟木头房地产市场引发了业内广泛关注。据不完全统计,今年樟木头将有8个以上楼盘共推出5000多套房,新增供应面积将达到65万平方米以上,将迎来近年来楼市集中销售的高峰。
根据东莞中原地产市场研究部统计数据显示,2012年樟木头镇仅成交了1520套住宅,成交面积17.72万平方米,成交金额12.35亿元。今年供应量是去年的三倍多,如何消化将成为开发商们面临的一个难题,可以预见今年樟木头楼市的竞争将尤为激烈。
努力转型:依靠地缘优势吸引深圳购房者
樟木头镇仅30万人口,产业基础薄弱,本地消费能力不强,要如何消化掉如此大的供应量是一个难题。不少开发商就盯上了深圳市场。
从近年樟木头的成交情况来看,不少开发商都将购房目标群体设置为深圳客,部分楼盘的深圳购房者甚至达到六七成以上。如中惠地产就成功地举办了多次二手转介,将深圳购房者带到樟木头来买房,并快速促进成交。
记者了解到,这两周以来,每周成交都在30~50套住宅之间的绿茵·温莎堡就吸引了不少深圳购房者。乐富地产高级营销经理吴真西告诉记者,楼盘的主要购房群体是樟木头本地人和深圳人。本地人主要是以前购买过绿茵·豪庭的业主看中楼盘的品质再次购买,或者介绍朋友购买。此外,还有一部分是深圳人过来购买。“自从2010年提出深圳北概念以后,楼盘也越来越受到深圳人的认可,距离比较近,资源比较好,楼盘的品质和整个片区都给深圳购房者信心。”此外,吴真西还告诉记者,根据统计分析,樟木头本地人每年对一手房地产的购买花费在六七亿元,剩下的主要是靠深圳人消化。
自身特色:价值洼地优势抢跑周边镇区
从2010年深圳“限购”以来,深圳购房者不断外溢东莞市场,东莞主打深圳市场的片区也被业内单独列为沿深片区楼市,近两三年以来,沿深片区楼市成交量节节攀升,在东莞全市成交中占比也越来越大。目前主打深圳市场的有塘厦、凤岗、松山湖、大朗、常平、虎门、黄江等多个镇区,加上现在的樟木头镇,东莞有八大镇区主打深圳市场,其中塘厦镇区供应量最大,并且由于地理位置临近,市场已经较为成熟,而樟木头镇由于供应量小,之前表现一直较为平淡。今年樟木头镇突然大量增加供应,加入到对深圳市场的争夺当中,也引起人们对其未来所面临的压力表示担忧。
如何吸引深圳人到樟木头买房?保利地产广东公司董事长余英表示,保利生态城虽然走高端路线,但是价格仅为深圳华侨城的1/10,深圳市区房价的1/4、1/3。
吴真西更是直接回应,对于深圳楼市,樟木头具有价格优势,对于塘厦镇等其他东莞沿深片区楼市,樟木头仍然具有价值洼地优势。以绿茵·温莎堡作比较,该楼盘目前均价约在7500元/平方米左右,而在塘厦,同类产品的价格已经到了9000元/平方米。
观点PK:
供应量过大,如何消化?
市场有风险,还需等待检验
李兴旺认为,近几年樟木头市场一直不温不火,而今年突然之间供应量加大,会有一定的风险,因为市场的容量没有那么大,是否能够承受这么多供应量,还需要市场去检验。
集中推货,有利挖掘潜在需求
“在大家都推货的情况下,挖掘出潜在的需求,本地市场的容量也可能达到七八个亿,剩下的依靠深圳市场。”吴真西认为,目前樟木头镇楼盘产品定位不同,有中等偏下的,也有中等偏高的,还有高端的,不同的定位可以吸引到不同的购房群体,机会还是有的。
抢夺深圳客,樟木头优势何在?
樟木头优势小
“樟木头不是一线临深圳镇区,没有什么太大的优势。”李兴旺称,以前樟木头有交通优势,有动车,但是现在已经不成为其优势了。很多楼盘成交好,主要还是因为有优越的地理位置。
比塘厦等镇区房价低
吴真西告诉记者,樟木头的生态资源不比塘厦、凤岗差,另外,目前樟木头的房价还相对较低,比塘厦、凤岗更具有价值洼地优势。
业内建议:
主打刚需产品
走差异化道路
面对目前樟木头楼市激烈的竞争,合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺建议,开发商迎合目前的市场需求,打“刚需牌”,以刚需产品为主,走差异化道路,多考虑在产品上如何去打造一些亮点。此外,对于樟木头楼市前景,李兴旺认为,一直以来樟木头镇没有太多的品牌开发商进入,市场受到压抑,没有好的产品和服务,可能也存在着需求的空白点,现在有了新的产品加入,市场的空间加大,销售也可能会随之上升。