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近来,房企“出海造房”热潮持续升温。5月中旬,英国《金融时报》报道称,中资房企“总部基地”将斥资10亿英镑(约合人民币94亿元),在伦敦皇家阿尔伯特码头开发商业地产,占地35英亩(约合14.16万平方米)。据估算,该项目可能是中资企业在英国最大规模的投资项目之一。
为什么要出海?需求是显而易见的答案。事实上,随着开发商出海项目陆续上市,这些房子大多“返销”中国人,开发商海外投资时,无论是拿地、开发还是销售,都带有浓郁的中国特色。
集体“出海造房”投资达百亿美元“我认识的一家房企在海外的一个项目,本来说好在年中开盘,结果还没开盘,就卖了九成,买家绝大多数都是中国人。”5月24日,巨龙出国集团总裁陆炳同对深圳商报记者说,但其不愿透露具体房企和项目所在国家。
当中国人最为迷恋的投资品“房产”被限购以后,一股由中国富豪们掀起的房地产投资热浪开始席卷全世界。从澳大利亚、加拿大、英国、美国,到法国、爱尔兰,甚至塞浦路斯,等等,都可见到“中国购买”的足迹。胡润2012年11月发布报告称:目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达三分之一,海外资产占到其总资产的约19%,而海外资产中,房地产是最主要的投资领域。
来自中国海外投资联合会的一项数据显示,2012年以来,碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。
据了解,海外市场贷款利息多为4%~5%,融资成本低。“另外,和国内按照某个项目融资不一样,在国外开发商可以多种渠道融资。”正略咨询顾问赵丽燕对深圳商报记者分析说,国外土地成本低,国人海外置业的火爆,以及从战略布局角度需要国际化等,这都是房企淘金海外的原因。
“中国式”开发主要卖给中国人为了降低市场风险,淘金海外的发展商,大多和当地开发商进行合作。例如万科和美国铁狮门、香港新世界联手。但是,在开发过程中,却也带有明显的中国特色。
在拿地策略上,房企紧紧追随国人足迹。由于经常和房地产企业合作,陆炳同对房企海外运作相当熟悉。他告诉记者,开发商在国外拿地,一般遵循以下几个原则:首先是城市人口要足够多,至少在300万以上;其次,尽量挑选离中心区近的地段,并且外来人口一定要较多。“如果开发一个大盘,几千套房,必须吸收外来人口,尤其是中国移民要多,才能消化得了。”陆炳同说。
为了节约成本,在建材的采购方面,房企也独辟蹊径。“有开发商从国内采购电线、插座、安防系统、瓷砖、门等建材,再运输到国外。因为中国是世界工厂,很多原材料质量既好又便宜。这样一来,房企又能多出20%左右的利润。”
而在销售方面,房子造出来后,有很大一部分是“返销”给中国人。
万科郁亮说:“中国人想去哪里,哪里的中国人最多,我们就去哪里。”中国有35%的移民涌向美国,而在美国旧金山,华人的数目也相当多。这也可以解释为何万科首先选址旧金山。
碧桂园于马来西亚的金海湾项目预计今年正式对外销售。在该项目上,碧桂园也主打“移民牌”。“目前该项目正在全国进行前期推广工作,最先带出去考察项目和投资环境的对象是碧桂园的老业主。在推广过程中,除了移民政策,还用旅游、投资、教育、医疗等资源吸引买家。”碧桂园相关负责人表示。
又如绿地韩国济州岛项目,拥有2000多套住宅,其中的70%打算卖给中国人。
海外地产还有一个隐藏风险,则是“自产自销”的模式长久性值得怀疑。从海外建项目最终再卖回给中国人,这样的操作模式虽然可以实现,但是依托中国人的海外置业潮究竟可以走多远值得怀疑。据《深圳商报》