|
||||
教育地产大致分为三类:首先是地产“傍”名校,将项目建在名校附近,开发商以出资建楼等合作形式,与名校达成协议,保证业主的孩子拥有入学名额。其次是开发商引入名校,由开发商出地出资兴建校舍、购买设备,并负责硬件设施的维护管理;名校出品牌、出师资,负责日常教育教学管理。再次就是开发商合办名校,名校与开发商合作建分校,双方联动,对现有资源进行重组,这是一种深度合作的模式,业主子女往往可以免收赞助择校费。
第一种模式基本已经绝迹,原因是由于名校属于稀缺资源,其周边的土地自然也同属于稀缺资源,随着近些年北京城市的发展,城区土地已将近开发完毕。
第二与第三种模式实际上是开发商的出资规模决定了与名校的合作深度。例如第二种当中,如果开发商只是承建学校,且所承建学校为公立学校的话,建成后产权归当地教委所有,学校所在项目的业主子女如果就学还是要遵循北京市相关的招生政策,比如太阳宫地区人大附中朝阳学校就是一例,由于是公办学校,学校周边的红玺台以及太阳星城的业主子女能否顺利入学,都要按照相关的招生政策而定,即使是开发商负责承建也不例外。
据了解,2000年左右,建造一个小学、初中部的学校,大概要投资5000万至7000万之间,短短十余年间,这个数字成倍增长,达到数亿之巨。有些开发商为什么必须要引入名校?首先是千人指标的要求,其次便是为楼盘销售增加砝码。
而开发商想引入一所名校,过程也是异常艰难的。众所周知,朝阳区的教育资源在北京来讲与它的经济地位并不匹配,“朝阳无名校”也由来已久。但朝阳区名盘林立,而引入名校无疑成为刚性需求,各大开发商着实大费周折。就一位知情人爆料,一般社区来讲引入一个学校程序很简单,就是投资建设校舍并配备材料、工具,交给教委验收,然后教委再找一家合适的学校进入社区,这个程序当中并没有太多费用支出。而真正的投入在于名校就如高高在上的“公主”,你想娶入门来必须得花大价钱。为了吸引“公主下嫁”,开发商往往会承诺每年给本部学校400万—500万之间的赞助费(10年前为50万左右),持续4—5年左右。据了解,这笔费用,已经成为了业内公开的“潜规则”。
而这笔钱最终找谁“报销”呢?答案似乎也是公开的。因此,所谓的教育地产,从某种意义上讲,其实就是业主买单、学校卖品牌、开发商受益的一出剧目,一出“羊毛出在羊身上,羊却吃不到草”的剧目。
文/本报记者张舰
规划小学迟迟未建成承诺学校缩了水名校分校徒有其表
楼盘名校“联姻”二三事
引进名校,开发商花费了不少“功夫”,名校有了,业主却不一定会满意。近年的楼市纠纷,多是源自项目的教育配套问题。承诺的教育配套,因教委与开发商之间的互相推诿而迟迟不能建成;开发商售房时承诺的名校,业主子女却不能无条件入学;名牌学校小区开设分校,教学质量不尽如人意。花费重金购买的学区房,却频频带来失望,业内人士提醒,开发商社区配套的公立学校,均无权承诺业主就学名额,购房者购买“学区房”时应谨慎。
入住多年承诺学校不见踪影
2008年,刘女士在北京朝阳区一百万平方米大盘购买了一处小三居。谈到当时购买此处房产的原因,刘女士表示,主要就是看中了这里宣传的学区概念。据了解,“教育大盘”是该项目主打的宣传概念之一,售楼人员也反复向刘女士灌输,该小区会配建一所小学和一所幼儿园,当时售楼人员表示,这里引进的学校会和该开发商的另一个盘引进的学校一样,是朝阳区著名的一所小学,但是目前还没有最终落定,所以暂时不能签署到合同条款中,但无须担心,要相信开发商的能力。
尽管刘女士也有一些疑虑,但经过亲自去该开发商开发的其他小区考察,发现其他小区配备的学校确实都基本落实,于是就签订了购房合同。但在2009年刘女士入住该小区后,小区内的教育配套并未建成。经过协调,当时部分业主子女被安排至开发商旗下另一小区的配套学校就读。但在2011年,这种就读方式宣告停止,该小区业主子女被划至项目附近一所普通小学。今年,刘女士的孩子到了入学的年龄,她的孩子也只能与其他业主子女一样,进入那所普通学校。
按照刘女士及小区其他业主从教委和开发商处咨询得知的结果,该小区配套学校迟迟不能建成主要是由于2010年北京市新建小区配套学校建设引进政策的调整,根据他们最新得到的回复,他们小区的配套学校将于2013年9月开工建设,2014年9月投入使用,承办单位是朝阳区的另一所重点小学。
虽然学校的事宜看似已经尘埃落定,但业主们依然非常担心,不知这次的等待是否会成空。因为去年此时,他们就曾得到过2012年10月开工,今年9月投入使用的回复。
承诺全程无忧配套实际入学困难重重
业主蒋先生花重金购买一号称提供“15年无忧教育配套”的高档项目,但入住后却发现,项目配建的只是该学校的中学部,他所购买的小区并不在该学校小学部的划片范围内,而中学部是面向全市进行招生的。
对此,蒋先生觉得难以理解。“我买的学区房,竟然只是学区旁边的房子,这与之前宣传的相差太远。”蒋先生表示,如果当初知道这里没有理想中的学校配套,他就不会选择在此购房。
一位开发商内部的人士透露,现在开发商引进的教育配套,如果是私立学校,开发商可以与学校签署协议,保证业主子女的优先就学资格;如果是公立学校,开发商没有任何权利承诺业主子女的入学资格。“业主子女是否能就读于小区配建的学校,取决于多重因素。小学是严格按照教委每年的划片范围决定,小升初一般采取电脑排位的方式,而高中则基本是靠中考的分数就读,而在这过程中,生源的户籍、年龄等还都有一定影响,划片的范围每年还都有可能调整。”
该人士同时表示,由于政策的变化,现在大部分开发商在卖房宣传时已经不再承诺业主日后的教育配套,大都只是列出项目周边的优质教育资源,供业主自行判断。而一些项目提出的业主子女就读优先权,也只是体现在开发商与业主的购房合同中,是无法得到教委的承诺的。
名校分校入驻师资力量相差甚远
从承诺办学到学校建成,从学校建成再到正式就学,购买学区房的目的看似已经达成,但实际学校的办学质量还值得商榷。据了解,这些由开发商代建的名校分校,大都拥有一流的硬件设施,但软件上差异颇大。
方女士儿子就读的某重点小学的通州分校,家人原本对于孩子能就读于这样一家分校十分欣慰,但孩子入学后,方女士发现,所谓名校的教师经验甚至还不如通州的一所普通学校。方女士告诉我们,她了解到,这家学校的老师,大多是学校成立后新招进来的,基本无本校教学经历,部分老师还带有严重的口音。她儿子今年三年级,班上已经有4个孩子转至其他学校,她也在计划着为儿子转校。
据知情人士透露,通州的不少名校分校都是只挂了名校的名字,实际的师资力量都是由通州区教委主导,很多来自通州本地,由于学校成立时间短,教师拥有的教学经验也较少,甚至不如一些通州本地的学校。
不仅是通州,很多其他区域分校的师资力量也良莠不齐。业内人士提醒,购房者在选择拥有名校分校的学区房时,应重点考察分校与原校总部的关系及教学质量再进行选择,不要盲目地相信名校的名头,花了冤枉钱。
当然,也有业内人士认为对于开发商引入名校也不可全盘否定。“随着城市的扩张,教育资源的扩张也是必然,而在教育资源的扩张过程中,师资队伍势必也需要新的补充,因此,教学软件方面的成长也必然是一个循序渐进的过程,所以,对于一些高价置业学区房的购房人也应该提醒一句:不要在需求迫在眉睫的时候,才奔着新建名校去置业。”文/门庭婷