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继夏家胡同地块恢复入市后,昨日北京市土地整理储备中心再次挂牌一块黄金地块——孙河HIJ地块,尽管近期北京高端市场受到预售门槛提高以及预售配额管理的冲击,但是业内对于该地块依然保持了浓厚的兴趣,万科、保利、龙湖以及泰禾等房企均表示将关注。
多家名企关注
“这块地的楼面价估计得超3万元/平方米。”北京万科副总经理肖劲向北京商报记者表示。近年来北京万科除了主推刚需产品之外,随着万科如园、万科大都会(小区网论坛)以及刚刚从凯德收购的御府77一系列高端产品的推出,万科对于高端物业表现出了浓厚的兴趣。
“我们对好地块全会参与。”肖劲进一步向北京商报记者表示。
“我们也将关注这块地。”龙湖地产一位负责人向北京商报记者表示。此前龙湖地产在该区域拿下的双珑原著目前已经入市,均价在6万元/平方米左右。
2012年9月26日,楼市在经历了一年多的限价调控后初现回暖势头,此时的房企在龟缩多时之后,均面临着存地不足的尴尬境地,但对于未来的市场走势又心存忧虑。正是在这一开发商“想拿又不敢拿”的微妙时刻,孙河组团的首块土地入市。
伴随着万柳地王的拍出,一些开发商对孙河地块表现出了很大的兴趣,但是到真正拍地时,此前吸引多家开发商关注的朝阳区孙河住宅地块并未如市场预期那般竞争激烈,龙湖地产以14.7亿元、溢价8.7%摘得这块起始楼面价仅次于万柳地王的二类居住用地,楼面价为20158元/平方米。
随后的市场发展让许多房企大呼意外,而再次面对孙河地块时注定了要付出更高的代价。今年1月底,泰禾地产斥资18.5亿元以楼面价2.95万元/平方米的代价成功进入孙河板块,随后首开地产又以27.2亿元、楼面价2.6万元/平方米左右的成本拿下了两块住宅用地。
孙河板块正式成为京城一个新兴高端住宅居住区。一位该区域内负责开发项目的营销总监向记者表示,“前期区域内进入的项目已经进入了推盘期,除已经面市的龙湖双珑原著外,泰禾的项目预计8月入市,首开的项目预计年底入市”。
孙河热度再升
北京商报记者从北京市土地整理储备中心的网站上获悉,这次入市的孙河HIJ地块是目前最大的一块,该块土地的土地面积达到了20.6万平方米,土地性质为二类居住用地、托幼用地、医院用地,其中建设用地7.5万平方米,建筑面积8.17万平方米,容积率为1.08。
随着孙河区域的热度增加,该块土地的挂牌出让起始价为人民币15.8亿元,竞价阶梯为人民币800万元整,竞买保证金为人民币4.6亿元,起拍楼面价达到2万元/平方米,而此前成交的4块地楼面起拍价仅为1.8万元/平方米。
北京中原地产市场部研究总监张大伟表示,目前龙湖双珑原著已经开盘,作为高端物业市场的标杆房企,龙湖项目的售价将影响本地块的最后成交价格。另外,本区域多个地块成交,知名企业入驻,已经拉高了区域品质。对地块价格也有明显影响。同时,在整体土地市场温度依然攀升过程中,广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。整体楼市在“国五条”落地力度低于预期的情况下,购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。预计本地块热度难降。
作为中央别墅区的“最后一块净土”,孙河地块被定位为“世界城(小区网论坛)市标杆级低密居住区”,目前区域内最高容积率不过1.4,未来将成为全市惟一一块成规模的低密居住组团,在“限墅令”的背景下,这一板块像是留给开发商们的最后一杯羹。
豪宅价格创17个月来新高
其实对于孙河板块看好一方面得益于区域土地的稀缺,另一方面也与近期京城豪宅市场的火热有着一定关系。
北京商报记者从亚豪机构获悉,在整体豪宅市场走高的北京下,今年5月北京公寓豪宅总体成交均价为53329元/平方米,环比上涨5%,在实现今年以来四个月连涨的同时,刷新了17个月以来成交价格新高。其中总价超过1500万元的豪宅成交了82套,相比4月的47套上升了74%,北京高端市场的精品化、豪宅化趋势进一步显现。
但是随着市住建委大户型项目7层以上才能预售的规定出台,以及预售配额管理的执行,现房销售已经成为豪宅项目未来的必然趋势。据亚豪机构统计数据显示,今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘,其中现房项目5个,占比达50%,而倒推五个月,去年8-12月现房上市量仅占1/3。不久前中海9号公馆开始转入现房销售,此外盘古七星公馆也开始进入“期转现”程序。“对于豪宅客户而言对于项目的品质要求更高,现房销售是豪宅项目对自身品质的一个再次塑造过程,因此变成现房后的项目将会获得更多客户的青睐。”亚豪机构研究总监郭毅表示。
目前,北京豪宅传统区域面临着供应枯竭的现状,朝阳公园板块目前仅有合生霄云路8号、华远九都汇等项目在售,与去年同期相比,5月朝阳公园板块的整体成交均价上涨了12%;望京(社区网论坛商铺)板块只有两个项目在售,分别是远洋万和公馆和望京金茂府,5月板块成交均价同比涨幅为9%;相比之下,亚奥板块目前有盘古七星公馆、荣尊宝、国奥村等项目,目前整体均价水平涨幅最高的同比涨幅高达19%。
业内人士预计,随着城市资源的枯竭,高端买家开始向外转移的趋势会越加明显。