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沪上开发商冲刺“半年报”的推盘节奏仍在延续。
综合搜房网、新浪乐居截至6月20日的统计,本周末(6月22日-6月23日),上海有8个楼盘计划新增入市,总计推出房源1000余套。
中房信分析师薛建雄介绍,本周末新增入市的楼盘以刚需为主,其中既有新盘,也有老盘,也有尾盘,说明开发商希望抓住6月最后的机会,冲刺上半年业绩。但很多楼盘的价格出现大幅上涨,销量将面临考验。
刚需楼盘价格普涨
位于宝山罗泾的旭辉城二期系首次开盘。
售楼处介绍,旭辉城二期此次将推出近500套毛坯两房、三房,均价1.2万-1.3万元/平方米。该楼盘一期首次开盘均价还不到1万元/平方米。楼盘相关负责人称,一期开盘已是两年半以前的事,目前刚需楼盘价格已基本恢复到调控前水平。
刚需楼盘扎堆的嘉定本周末将有三个楼盘新增入市。
其中,位于南翔的新里崴廉公馆计划加推139套两房、三房,均价2.2万元/平方米,较一年前1.7万-1.8万元/平方米的均价上涨明显。嘉定新城的新城金郡计划加推88套花园洋房,均价预计在1.95万元/平方米。“我们目前已是尾盘,就这么点房子,此前洋房的价格也已达到1.85万元/平方米。”楼盘相关负责人说。
此外,嘉定保利天鹅语本周末计划加推20套联排别墅,均价预计在3.5万元/平方米。该区域一名开发商称,调控前,区域内别墅房源的最高均价曾达2.7万元/平方米,保利天鹅语的这一定价已创下嘉定新城板块的别墅单价新高。
据某上市房企副总裁介绍,经过3、4月的价格上调,嘉定新城区域内的刚需楼盘价格已恢复至2011年初的水平。而今年6月,一些楼盘报价已冲高至1.8万-1.9万元/平方米,大有继续上涨之势。该副总裁还提到,2011年初,南翔的公寓售价维持在2万元/平方米,而本周末入市的一标杆楼盘报价已达2.2万元/平方米。
相比之下,市区楼盘的定价尚算平稳。新江湾城板块的绿地海珀璞晖本周末计划加推170套精装修三房,均价4.5万元/平方米,与此前开盘价基本持平。
“上涨动力已不足”
“土地成本的增长,供需矛盾的加大,是现在刚需楼盘价格不断上涨的主因。”某上市房企副总裁举例称,嘉定新城区域一直是上海刚需楼盘的集中地,但目前在售楼盘多已是尾盘,所剩房源不多,也没多少可供开发的地块。
沪上一开发商进一步说,目前刚需楼盘的定价与区域竞争情况及开发商的去化目标有关,“竞争激烈的区域,价格会低一些;开发商定的去化率高,价格也会低一些,但目前很多开发商都是既要保持去化率,又不愿牺牲价格,所以总体价格水平还是下不来。”
某外资房企总经理还提到,刚需价格一再上调,是开发商在刚需产品供不应求的背景下做出的试探,“外环外区域目前刚需房源存货不多,但大户型产品存量较大,现在开发商正利用市场较好的氛围,适时加推大户型产品。”
在他看来,沪上推盘量连续几个周末都维持在1000套左右,说明开发商对市场比较有信心。
据某上市房企营销总监介绍,经过3、4月的普涨,上海刚需产品的价格已普遍上调了10%。在限购、限贷背景下,目前房价上涨的动力已经不足,如果继续涨价,市场的接受度将下降,销售会遇到阻碍,“目前楼市远没有到火爆的程度,现有价格和实际销量基本能维持平衡,如果继续涨价,这种平衡将被打破。”