|
||||
下半年楼市新增供应将增加。
上半年住宅成交超300万平方米或创近七年同期新高下半年住宅供应量或达400万平方米
2013年即将过半,从近期楼市成交情况来看,6月楼市仍然延续着5月销售旺季的火热,从相关统计数据来看,今年上半年楼市呈现供需两旺局面,随着下半年楼盘供应量增加,下半年楼市竞争激烈,购房者可挑选房源增加,或可从中获益。
文/记者蒋幸端图/记者卢政
上半年:成交量高、库存增加、土地市场成交火
上半年住宅成交量超300万平方米,或创近七年同期新高
今年楼市延续了去年下半年的旺势,连续多个月成交火热,开发商们更是加快开工步伐,积极推出新货,推动购房者入市,造成上半年楼市供需两旺的火热场面。
据瑞峰市场研究部监测数据显示,今年上半年楼市成交火爆,1~5月东莞住宅签约量为267.67万㎡,创下7年来同期新高。而6月份成交仍然延续了5月的火热态势,另据合富辉煌统计数据显示,6月1日到16日,东莞市新建商品住宅网上签约3084套,签约面积36.53平方米,上半年住宅成交量超300万平方米已成定局,或将创下7年以来的最高位。此外,瑞峰置业市场研究部表示,下半年在市场环境良好,开发商积极推货的氛围下,热销行情或将延续,预计下半年成交量将好于上半年,在350万㎡左右。
在价格方面,上半年楼市也显现出逐月上升的局面,从东莞市统计局日前提供的数据显示,5月东莞住宅均价达8618元/平方米,综合来看,预计今年上半年房价将维持在8500元/平方米以上,呈现稳步上行趋势。
东莞瑞峰置业市场研究部提供的数据显示,自去年12月以来,东莞住宅均价维持在8500元/㎡左右运行,截至今年6月2日东莞住宅整体均价为8538元/㎡。同时,业内人士表示,由于上半年楼市热销,不少开发商已完成大部分销售任务,下半年的房企面临的业绩压力减少,降价几率较小,因此,下半年东莞住宅整体均价上行是趋势,但上涨幅度较小,不会超过3%。
新开工高速运行,库存压力有所缓和
由于去年楼市成交良好,不少开发商加快开工步伐,今年上半年大量新增供应入市,特别是5、6月份,新增供应更是持续处于高位,大量的新盘入市使得库存压力有所缓解,库存量摆脱多个月以来的低位,逐渐回升。
瑞峰置业市场研究部监测数据显示,截至5月末住宅新增供应量为247万㎡,预计今年上半年将达300万㎡以上。瑞峰置业市场研究部介绍,今年上半年东莞住宅存量逐月下降,消化周期更是在4月降至7.5个月创历年新低,虽然因为5月房企集中推货住宅供应爆发,住宅存量增至484.93万㎡,扭转连续6个月下滑的趋势,但485万㎡的库存量仍处在低位水平。而6月的推货力度仍然较大,6月末的库存量将达500万㎡以上,库存压力将有所缓解。
但是也有业内人士认为目前库存压力大的现状并没有得到太大改变。
合富辉煌市场研究部副总监李兴旺表示,东莞市场属于供应量跟不上需求的结构,1~4月份楼市供应量明显不足。尽管从5月份开始市场存量大大提高,但市场存量供不应求一定程度上也催涨了房价,前5个月东莞的住宅均价已接近8600元/㎡,楼市整体呈供应偏紧的状态。
推地节奏加快,全年成交量或将超去年
此外,楼市成交火热,不少开发商也急着拍地补仓,今年推地节奏也明显比去年加快,虽然大部分土地位于镇区,但是仍然不乏急于开拓市场的本土开发商们竞拍,不少地块出乎意料地高价成交,也显示出上半年土地市场的回暖升温。
东莞瑞峰置业市场研究部介绍,今年上半年东莞商住商服用地供应量75万㎡,同比增长近两成;而截至今年6月6日东莞商住商服成交量为58万㎡。从目前的土地市场热度来看,今年上半年成交量或将为60万㎡,已高于去年上半年。
东莞瑞峰置业市场研究部表示,虽然今年的供地计划已奠定了土地供应偏紧的基调,但今年上半年的成交市场表现良好,而二、三线镇区地块入市和往年流拍地的成功拍出,不但增加了土地的入市量,增温土地市场同时也给后市土地的出让增添信心。从今年的供地计划和近几期的土地预告来看,预计下半年市场将延续上半年的土地供应仍然以工业用地为主,推货节奏相较于上半年有所加快。而从区域分布来看,出让的地块仍然以镇区地块为主,其中塘厦、清溪、麻涌、石碣、厚街皆有地块。在东莞楼市环境转好,土地供应紧缺,房企储备土地的愿望强烈的情况下,下半年土地市场势必成交火热,预计今年全年成交量或超去年。
下半年:供应量增加、镇区崛起、商业地产走热
下半年供应量或达400万平方米,楼盘竞争激烈
近期新开工量大增,而这些新开工量将于下半年陆续入市,届时楼市的竞争将极为激烈,与此同时,购房者可选择的房源增加。
东莞瑞峰置业市场研究部表示,从开工进程来看,预计今年前5个月开工的项目(住宅开工量约350万㎡)将会在今年下半年入市,下半年的住宅供应量或达400万㎡左右。
从供应结构来看,上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显,尤其是城区区域。但下半年将有一些刚需盘就会陆陆续续上市,预计城区中小户型供应紧缺的情况会有所缓解。而除了庞大的刚需将有效支撑东莞住宅市场外,改善性需求以及大户型、豪宅等产品将受带动,开发商全线出货的欲望强烈,在市场接受度高的情况下,预计2013年住宅供应量接近甚至超出2012年水平,2012年供应量约600万㎡,预计2013年达600万~700万㎡。
镇区唱主角,三大片区受瞩目
今年下半年,水乡片区、临深片区、松山湖片区三大片区将成为最受瞩目的明珠,大量楼盘入市,成交持续火热,逐渐成为东莞楼市成交的主要支撑。
东莞瑞峰置业市场研究部认为,水乡片区楼盘具有价格低、品质好、靠近轻轨站等优势,受到置业者的青睐,水乡片区楼市也逐步从进入人们的视线,不少楼盘甚至开始向上调整价格。
此外,近期松山湖高新区商业网点规划出炉,总规划用地192万㎡,到2020年,松山湖的商业布局将全面成型,成为东莞八大城市副中心之一。随着该规划的出炉,松山湖楼市表现抢眼,多个楼盘成交火热,新规划出炉迅速让松山湖楼市重新回到人们的视线。
商业项目入市开业,商业地产开发红火
2012年,随着万达广场进入东莞,东莞商业地产迎来了第二个春天,2013年,这些商业项目将陆续开业,东莞商业地产逐渐成熟,商业氛围日益浓厚。
东莞瑞峰置业市场研究部认为,随着东莞城市建设的完善,轻轨建设的开展,东莞城市商业中心逐渐显现,东莞房地产市场的潜力被看好,特别是在住宅市场受调控的背景下,商业地产被越来越多的人关注。
与此同时,日前,东莞出台新政策力撑楼宇经济,对符合相关标准的楼宇,楼宇运营机构将获得最高不超300万元的奖励。
另外,东莞还将制定楼宇经济发展规划,优化楼宇经济空间布局,建设和培育一批金融楼、商务楼、科研楼、中介服务楼等特色商务楼宇。
专家看楼市:
中国社科院何帆:房价只涨不跌的时代一去不复返
本报讯(记者蒋幸端)日前,中国社科院世界经济与政治研究所副所长何帆在中信御园会所为业主分析目前全球宏观经济的变化。对于房地产市场,何帆认为,房价只涨不跌的时代已经一去不复返,在中国城镇化发展的时代,他建议开发商转做城市的服务商,建设养老院、仓储、垃圾处理厂等城市服务设施。
重新思考投资方式
何帆认为,对于很多投资者来说,过去的经验需要重新思考,过去很好的投资可能不一定是很好的投资了。他以房地产投资为例,过去人们看房价认为只涨不跌,除了货币宽松政策的影响外,一个主要的原因是中国的人口结构问题,“最近几年买房的都是第一代独生子女,双方的父母一起帮忙置业,相当于六个有工作能力的人一起买房,因此购买力很强。”但是到了再下一代,双方父母的房子,自己的房子,每一个小家庭手上都有几套房,大家手上都不缺房了,卖也卖不出去。
房地产商要转做城市服务商
何帆表示,未来半年和一年如何投资,没有人能看得清楚形势,但是五年、十年后发生什么,大家都知道。“中国的劳动力成本会比现在高,中国老龄化程度比现在高,中国城市化水平比现在高。”他建议投资者们不要只看现在,要学会看长期的变化。
“未来中国要依赖城镇发展来推动中国经济增长。城市化是不可避免的,会带来更多的人口聚集和机会。”对于房地产商来说,可能房地产开发的空间会越来越小,但是城镇化却是个巨大的蛋糕,他建议开发商转做城市的服务商,投资与未来城市化有关的东西,“过去拼的是制造业,以后是服务为王。”城镇化发展会带来很多的投资机会,如仓储、停车场、垃圾处理厂、养老院等等。
另外,他还建议企业主们赶紧去寻找下一轮技术革命的机会,寻找新的技术革命的主导产业,“现在在我们身边已经在酝酿新一轮的技术革命,就看你能不能找得到。”
标签:东莞楼市技术革命研究部何帆