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对方未付清款引发官司一审法院判协议违法而无效
前任村委会和一个香港人签订了《土地有偿使用合同》,但是却没有收齐相应的转让款。继任的村委会将香港人告上了法庭,请求认定合同无效,因为转让的土地是农用地。
中山市第二人民法院一审判决原《土地有偿使用合同》无效,但香港人提起了上诉。日前,中山市中级人民法院对对此案进行了二审,但未当庭宣判。
案情回放:50亩地250万元转让
2010年5月20日,黄圃镇吴栏村村民委员会与香港居民鲁竟成签订了一份《土地有偿使用合同》,双方约定吴栏村将村里航标渡头西侧围垦的约50亩地交给鲁竟成有偿使用,使用期限为50年,使用价格为5万元每亩,总计250万元。合同同时约定,鲁竟成在签约7日内支付定金30万元,剩余220万元在2011年12月31日前支付。吴栏村则在2013年8月15日前,将该块土地按现状交付给鲁竟成。
但截至2011年12月31日,吴栏村认为鲁竟成仅支付了126万余元,尚有123万余元未支付。恰好这时吴栏村也更换了村委会主任。
新的村委会主任便向鲁竟成追讨欠款,而鲁竟成拒绝支付。新的村委会主任于是便向市国土局询问该问题的解决办法,结果从市国土局得知,吴栏村转让给鲁竟成使用的地块未经县级以上人民政府登记造册,更未核发土地证。目前,该地块还属于农业鱼塘用地,不属于建设用地,因而不可转让。
一审判决:转让合同违法因而无效
吴栏村村委会随即向市第二人民法院提起诉讼,以所争议土地为农用地,且转让合同并未经2/3以上村民同意,所签合同违反了国家法律的强制性规定为由,请求法院判决双方所签订的《土地有偿使用合同》无效。
鲁竟成方则认为,吴栏村两委曾以会议形式决定将争议土地交由己方使用。自己将土地拿来,并非一定是用作建设用地,完全可以用来农业开发、种养殖业等农业用途。何况,自己拿到土地后,仍可以按照法律规定的程序提供相关材料,办理相关土地使用权证,从而将其转换为建设用地。
一审法院认为,吴栏村和鲁竟成双方所签合同有鲁竟成负责争议土地的三通一平等内容,完全符合一般建设用地使用权转让的特征,因此这是一份建设用地使用权转让合同。
吴栏村和鲁竟成明知涉案土地为农用地,且未依法办理农用地转用审批手续,就协商达成建设用地使用权转让相关内容并签订合同,该合同已违反法律的强制性规定。
据此,法院一审判决吴栏村和鲁竟成双方所签合同无效。
二审:
律师称村委会原主任不懂法
一审判决后,鲁竟成不服,向中山市中级人民法院提起上诉。市中院于7月4日公开开庭审理了此案。二审时,吴栏村村委会主任和鲁竟成均未到庭应诉,分别由双方律师代理。
庭审时,法官询问吴栏村的代理人律师黄炳星:双方签订的《土地有偿使用合同》是否村委会真实意思的表示?黄炳星回答,合同是前任村委会主任所签,该村委会主任不懂法、不知道农用地不能转让。
鲁竟成的代理人律师余乃辉出具证据称,鲁竟成已交付吴栏村村委会360万元,远超过约定的金额250万元。因此请求法院维持合同有效,并让吴栏村如期(2013年8月15日)交付土地。余乃辉称,鲁竟成承诺按照法律规定办理相关手续。在手续完成之前,将保持所争议土地的农用地性质不变。
黄炳星则不赞同鲁竟成方已付清全部款项的说法。“本来约定的金额是250万元,你却支付了360万元,这种做法是违背常理的。事实上,鲁竟成所支付的部分款项是他有偿使用吴栏村另一块土地的费用,和本案完全无关。”(记者胡迪)