|
||||
区委书记尚德来在区第十次党代会上明确指出:“在改革攻坚中破解难题,在锐意创新中奋力前行”。当前,东丽区在高标准推进城市化建设的前提下,与相对滞后的旧楼区形成鲜明对照。地处中心城区的张贵庄街共有18个社区,其中90%以上都是上世纪90年代以前建成的老楼区。由于历史欠账,老楼区配套设施不完善,没有物业公司,小区内的保洁、治安、绿化、维修等问题往往让人头疼。近年来,张贵庄街大力推进老楼区综合整治工作,通过实施“楼道革命”、小区“绿化、硬化、美化”和楼宇对讲门安装等一系列民心工程,昔日陈旧破败的老楼区,经过综合整治后面貌焕然一新。然而,如何使整治后的老楼区持续的保持优美整洁的宜居环境,成为一个亟待解决的新课题。张贵庄街从建立长效管理机制入手,走“旧区新管”的物业管理道路,在老楼区实行“准物业”管理,通过提升服务管理水平,让老楼区旧貌变新颜,让居民们也能“人人享有物业服务”。
准物业管理与物业管理的主要区别
所谓“准物业管理”是具有物业管理若干特征的不完全的物业管理,既不完全依托市场运作,又不完全依赖政府扶持,是市场特性与公益特性相结合,不以赢利为目的的社区服务管理模式。其核心是服务,本质是为民,途经是统筹兼顾,目的是破解旧楼区综合管理难题,不断满足居民日益增长的对居住环境改善优化的需求。该模式的特点在于“政府引导、社区运作”,形成“街道扶持、社区运作、公安配合、居民参与”的四位一体的准物业管理格局。优点在于能够整合街道资源、便于统一管理,高效快捷地为居民服务,通过专业化和社会化的机制,保障旧楼区准物业管理的长效运行。现阶段在旧楼区实施这一模式是生产力发展水平所决定的,也是向物业管理过渡的必然选择。
推行准物业管理的创新实践及成效
张贵庄街自2008年实行准物业管理以来,经过5年的实践,既巩固了城市综合治理和旧楼区提升改造成果,实现了管理规范化、长效化,并从根本上解决了旧楼区脏、乱、差现象,满足了居民改善居住环境的愿望,提高了居民生活质量,同时也为全区乃至全市旧楼区改造后推行准物业管理提供了经验,得到了市、区领导和区有关部门的赞扬和支持。
(一)准物业管理的创新做法
一是在资金运作上进行了创新。正规新建小区物业纯属企业性质,追求的是经济效益,物业管理的资金全部来源于居民收费。而张贵庄街推行的准物业管理的资金运作,采取“四托一”的运作方式,即:居民收一点、政府补一点、相关部门支持一点、街办事处扶一点的方式,运作效果良好。二是在管理模式上进行了创新。准物业不同于一般物业,它是介于物业与敞开式管理之间。通过采取街道扶持、社区运作、居民参与、公安配合“四位一体”的新模式,较好地体现了准物业管理的特点。三是实现了准物业管理与再就业工作的双向互动。张贵庄街把准物业管理与安置再就业有机地结合,挖掘社区就业资源,帮助下岗失业人员再就业。根据准物业管理的服务项目及人员要求,从社区“4050”人员中选拔200多人,通过培训,安排到准物业管理队伍中,这样既解决了下岗失业人员的再就业问题,又为社区提供了所需的管理人员,实现了准物业管理与再就业工作的双向互动,得到了社区居民的认可。
(二)准物业管理取得的成效
一是管理服务创优。为使管理服务到位,张贵庄街制定了准物业管理服务内容和收费标准,反复征求住户的意见,以达到居民满意。同时将楼道清扫、环境保洁、门卫巡视和专项设施维护等服务内容以及达到的标准在社区张榜公布,并送到每一个住户家中,接受居民的监督。二是小区环境卫生面貌有了彻底改观。通过实施准物业管理,使楼道净起来,小区绿起来,路灯亮起来。成立清扫保洁队伍,对社区进行全天候卫生保洁。楼道保洁员每天对楼道按规定标准进行清理;垃圾清运员对社区生活垃圾日产日清;社区清扫员每天早晨进行全面清扫不留死角;卫生保洁员清理随时产生的垃圾,杜绝了小区脏、乱、差现象。同时强化日常监管,在街道的具体指导下,由街环管中队和社区居委会对违章建设和清扫保人员进行管理,对工作质量进行监查。居民对环境卫生满意度达到90%以上,几年来无信访上访事件。三是社区治安发案率明显下降。实施准物业管理以来,首先在加强小区门卫安全管理上严格制度,严格控制外来人员、车辆出入,杜绝小商小贩、塞贴小广告者、收废品者随意出入小区,做到门卫24小时不缺岗、离岗。居民普遍反映,住在这样的环境中有安全感、稳定感,治安状况走在全区前列。四是社区平安和谐。表现为社区组织结构更为合理,各种规章制度完善,管理有序,社区稳定安全;社区内有轻松的文化氛围和良好的社会风尚以及丰富多彩的娱乐休闲活动;社区服务功能完善,社区居民与环境和谐相处。
实施准物业管理存在的问题及对策措施
(一)存在问题
1、没有统一的科学管理机制。旧楼区的管理问题,全区没有统一的规划,没有制定统一的政策规定,没有编制具体的实施方案,这就不利于统筹发展,就不能做到兼顾方方面面的利益,整个管理工作很难取得持续的科学发展。
2、资金运作上存在很大缺口。目前在准物业管理中,居委会向居民只收取卫生保洁费每户每月10-12元(平均每平米不到0.2元),虽然政府每平米补贴0.33元,但这些资金只能维持社区准物业公司办公经费和清扫保洁人员的工资福利,在公共设施维修及绿化养护上还存在着很大资金缺口,如:房屋修缮和楼宇对讲门维护等。
3、公共设施改造提高和延伸管理力度不够。一般旧楼区最初规划建设的标准都较低,大部分产权单位或开发商没有托管,普遍存在绿化、配套公建及管理缺失,已有的公共设施破损严重,单纯靠街道、居委会进行协调修缮和延伸管理难度很大。已整修的旧楼区公共设施改造标准还不够高,与全区新的规划要求差距较大。
4、宣传教育力度还不够。一是旧楼区居住人口构成复杂,流动性大,素质参差不齐,许多居民还心存疑虑,对准物业管理的认识和理性消费意识不强;二是居民教育不深入,有针对性地开展教育活动的载体和平台少,部分居民爱护环境、共享共建的意识不强;三是管理制度还不够健全,推进落实没有全面到位。
(二)对策措施
1、加快制定东丽区关于旧楼区准物业管理政策体系。以津政办发(2012)97号文件《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理意见》和《东丽区加强和创新社区服务管理意见》为指导,建议区政府尽快出台东丽区老旧小区准物业管理政策体系,明确指导思想、发展目标、制度措施、职责分工、考核评价体系等,为“旧区新管”提供政策依据。同时要充分发挥现有优惠政策的扶持作用。劳动和社会保障、人事、物价、工商、地税等部门,应依照有关法律法规及政策,积极扶持准物业管理工作的开展。建议将街道准物业管理服务公司认定为公益性组织,免办物业管理资质和行业管理合格证,但享有经营权,享受公益性岗位就业政策和税收优惠政策,免交管理费,享有相应的收费职能,其收入专项用于准物业管理服务。聘用的管理人才应享受我区有关人才政策。
2、多渠道筹措社区准物业管理运作资金。一是发展壮大街道楼宇经济。借中心城区提升改造之机,建设高端商务楼宇群。引领商贸物流、餐饮酒店、文化产业、行政服务四大主导服务业改造升级,开拓专业服务、商业服务、信息服务、社区服务四大新兴服务业。通过发展壮大街道楼宇经济,增强街道经济实力,弥补在准物业管理运作上的资金缺口,以减轻政府与居民的经济负担。二是进一步加大公共设施维修资金保障力度。建议将老楼区公共设施维修经费列入财政预算,实行统一管理,集中核算,确保资金的安全使用。三是继续巩固保持“四托一”的运作方式,即:居民收一点、政府补一点、相关部门支持一点、街办事处扶一点的方式,保障准物业管理长期有效运作。
3、建立健全老楼区物业管理一整套管理制度。研究制定老楼区物业管理指标量化体系和综合评价体系,把老楼区物业管理纳入社区目标管理绩效考核内容。加强对老楼区物业管理重点项目、重要工作、任务目标完成情况的指导与督察,落实责任,严格奖惩。
4、进一步加大实施准物业管理的宣传力度。针对推进准物业管理服务中存在的难点难题,各级宣传部门、街道、社区居委会,要采取多种形式,全面宣传实施准物业管理的目的意义、管理模式、服务内容、服务标准及业主的权利义务。准确宣传有关政策规定,让居民充分认识到准物业管理不是单一的福利行为,而是权利与义务的对等,培育居民对准物业管理的理性消费意识和共建共享意识。深入宣传物业管理方面的法律、法规,不断增强居民依法纳费的自觉性。要增强管理服务的透明度,定期征求意见,接受居民监督,完善管理制度,不断创新和提高管理服务水平。
总之,现阶段在旧楼区实施准物业管理这一模式,是建立和完善旧楼区长效管理机制的一项重要举措,只要我们不断完善服务内容,努力提高服务质量,准物业管理在旧楼区管理中一定大有作为。
(作者系张贵庄街道办事处干部)