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广州将探索宅基地有偿使用,由村委会向申请建房农民收取宅基地有偿使用费,还将实行土地整治结余指标市场流转政策。由广州市国土房管局和市法制办起草的《关于我市土地节约集约利用的实施意见》(以下简称《实施意见》)从昨日起开始向市民征求意见。其中对广州土地利用提出一系列新规定,包括工业用地将分年限评估,再视情况有偿续期或收回等。
南方日报记者郑佳欣实习生田博
焦点1推进集体建设用地流转
《实施意见》提出,广州将探索宅基地的有偿使用。有条件的村,经村民会议讨论决定,可以由村委会或村集体经济组织向申请建房农民收取宅基地有偿使用费。宅基地使用费实行专款专用,主要用于本村的基础设施和公益事业建设。
按照规定,广州将推进集体建设用地使用权依法流转。广州将加快建立城乡统一的土地交易市场,规范集体土地所有权人采取公开方式出让、出租集体建设用地使用权。广州各区县要健全服务网络,强化信息沟通、政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务。集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。
此前,市国土房管局相关负责人透露,广州将借鉴成渝试点“地票”流转。试点“地票”的相关条文也写入了此次的意见中。其中明确规定,广州将实行土地整治结余指标市场流转政策,运用市场化手段配置土地整治节余用地指标,制定流转土地整治节余用地指标的配套政策,建立用地指标流转市场等。
焦点2按起拍价145%“限地价”
按照规定,广州将执行全市统一的土地供应政策,编制实施全市统一的年度土地供应计划。各区县要在全市土地市场统一信息发布平台上组织土地出让。
广州将由市发改委牵头,研究制定产业项目用地预评估和遴选制度,试行由独立的第三方专业机构对新建、扩建产业项目进行供地前和投产后土地利用绩效评估的机制。
《实施意见》对工业用地使用年限首次有了这样的规定:工业用地可结合产业类型和产业生命周期确定土地出让年限为二十年、三十年或四十年,首期出让年限届满后对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估,再视情况有偿续期或收回土地使用权。这也意味着,企业拿到工业用地后低效利用,可能将被收回。
番禺万博地块晋升新“地王”,周边房价应声上涨。应对新形势,《实施意见》作出一系列新规定:商品住宅用地可采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。而商业服务业用地可采取“限地价、竞配建公共设施”方式出让。“限地价”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定。这也是广州首次提出将限地价的范畴扩展到商业用地。
保障房的建设备受关注。《实施意见》提出,保障性住房用地应分散布局在城市居住区,实行独立用地和与商品住房用地融合两种建设方式,公租房户型控制在60平方米以下,规划配套完善,促进社区居住人群多元化。推行并完善在商品住房用地配建保障性住房。
焦点3土地前期开发要查历史建筑
金陵台倒在了开发商强拆的钩机下,5座先秦古墓遭毁……一连串历史文物建筑被破坏的消息,挑动着人们敏感的神经。对此,《实施意见》规定,今后,广州的土地前期开发应依照《广州市文物保护规定》和历史文化名城相关规定,进行地下文物考古调查、勘探和历史建筑调查,涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设项目列入市、区投资计划,市级投资建设的项目,按规定选择工程实施单位进行建设,建设完成后按规定分别移交市相关部门或区负责接管和维护。
广氮地块、南方钢厂地块、国际金融城地块的土壤污染问题接连引起关注。《实施意见》也要求,要加强储备土地土壤污染状况的调查与治理。对城市工业企业遗留(弃)场址改变用途的储备用地,按照有关规定开展土壤环境风险评估,并由市、区土地储备机构组织对被污染的土壤环境进行治理修复。
对于市民关注的回迁安置问题,《实施意见》还提出,要提前做好安置房用地和留用地规划。编制土地储备项目实施方案时,应同步明确储备项目的安置房用地、村经济发展留用地的选址。优先利用现有储备地块作为安置房用地和村经济发展留用地,安置房源优先采取就地安置或就近安置。
焦点4开发商拿地后一年内要开工
开发商拿地晒太阳博升值咋办?《实施意见》开出了“药方”:各类住宅用地要在划拨决定书和出让合同中约定自土地交付之日起一年内开工建设,其他建设用地原则上自交地之日起一年内开工,可视项目具体情况确定。规划的配套公共服务设施要同步开工建设。
同时,各类住宅用地要自开工之日起三年内竣工。其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起三年内竣工,面积在5至10公顷的五年内竣工,面积在10公顷以上的七年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。
《实施意见》还要求,广州将实行开工、竣工申报制度。以出让方式取得土地使用权的,要根据土地出让合同的约定,开发商要在出让合同确定的地块开工、竣工之日起15日内告知地块所在区县的国土房管部门开工、竣工时间。
焦点5住宅楼盘不得“拔高”容积率
前几年,珠江新城、科学城部分楼盘和亚运城等都先后申请过“拔高”,提高容积率,引发专家业界一阵对于“拔高潮”的担忧。《实施意见》敲定了调整规划容积率(或建筑面积)补交土地出让金的标准。
按照规定,以划拨方式取得土地调整容积率的,无须调整土地综合开发费。以出让方式取得土地的住宅、商业、办公类建设项目,应当严格执行规划条件,不得提高容积率,不得减少基础设施和公共服务配套。
以出让方式取得土地的其他建设项目,用地单位申请新建、改建、扩建、拆除重建等涉及调整容积率(或建筑面积)的,由规划部门依据控制性详细规划进行审核,涉及控规调整的须提交规委会审议,报市政府审批。项目经批准后应签订土地出让合同变更协议,相应调整土地出让金。出让合同对调整土地出让金已有约定的,从其约定。没有约定的,应当补交的土地出让金额=规划增加计算容积率建筑面积×单价(增加建筑面积的单价,按申请补交土地出让金时市场评估楼面地价与原出让合同楼面地价相比较高者确定);如计算的补交土地出让金减少,仍按原出让合同土地出让金执行。
因政府原因调减规划建设量的补偿标准也在意见中得以明确。因政府实施城市规划需调减原出让合同约定建筑面积的,对用地单位给予适当补偿。除了货币补偿,开发商还可以选择开发权益置换,申请将调减建筑面积等面积置换到用地单位自有产权、规划用途类似的其他地块上。