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楼市调控购买力转向不限购的商住贷款政策变动带来利好商住楼下半年仍将持续走热。
受到楼市调控措施升级的影响,近半年来京城楼市一二手住宅销量大降,但多个商住项目近两个月却在悄然升温,不少商住项目上演着开盘即遭抢购的火热“大戏”。数据显示,非京籍个人及企业机构已成为购买商住的最大群体,而实体经济增长放缓,股市等投资渠道收益不佳也成为助推商住楼“抢手”的重要因素。专家提醒,对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者,一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异,以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。
商住楼热非京籍个人及机构买走九成
近日,位于通州的商住项目金隅自由筑二期开盘,引发诸多购房者抢购,而其19000元/平方米的均价,也比其前期的13500元/平方米上涨了许多。销售人员表示,前面两期卖的太好了,不得不在价格上进行一些调整。“虽然价格上去了,买的人还是不见少,太火了。”而在近几个月,像金隅自由筑一样受关注的商住项目很多,热销场景比比皆是。
易居克尔瑞的数据显示,位于亦庄的林肯公园上半年以31.74亿元的销售金额,摘得北京上半年销冠。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2013年上半年北京商住房(立项为商业或写字楼,实际用途为住宅)网签14068套,比去年同期上涨47.0%,而同期商品住宅为44899套,商住楼交易量相当商品住房交易量的三分之一。而据统计,商住楼购买人群中,90%为非京籍个人及企业机构所购得。
“政府的限购政策使得住宅的置业人群外溢,商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选,此外贷款等政策的变化也使得商住楼更受青睐。”近期政府取消了金融机构贷款利率的下限,但对于房贷利率却没有动作,在专业人士眼中,这一微妙变化或许会让商住楼凭空又多一重优势。金融业人士表示,“由于商住楼贷款属于商业贷款,因此贷款利率下限取消对其有直接影响。未来银行出于竞争需要降低贷款利率时,商住楼贷款或许因此受益,这将促使一部分买房人转向商住楼”。
三大因素共同作用
造就商住项目逆势热销
对于上半年商住房的热销,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为主要由以下三方面引起:
首先,上半年购房客群中,拥有北京市户籍的占比达到78.3%,非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2013年上半年北京市商品住房(不含保障房)的购房人群中,本市户籍、外地户籍、企业、外籍及其他四类人群占比分别为78.3%、17.2%、3.0%、1.5%。
其次,最严厉的调控政策出台使得投资需求转向。随着北京最严厉的限购、限贷政策落地,更多资金涌向非住宅市场,而由于商业地产对投资者专业度要求较高,商住楼市场再次成为普通投资者关注的热点;
最后,商品住宅新增供应量明显萎缩使得刚性需求转移。由于北京商品住房预售证审核标准提高,价格上涨受到严格限制,使得很多楼盘不得不延缓开盘时间,较多不能再等待的刚需开始转向商住楼市场。
商住楼仍将支撑市场
正逐渐向六环扩散
由于限购政策还将继续,同时住房立项的项目预售许可证继续受到严格限制,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,商住楼还将成为商品房市场的有力支撑,以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放;此外,商住集中区域将由当前的五环周边逐步向六环周边扩展,延缓区域内商品住房的供需矛盾。
RET睿意德高级董事王玉珂认为,金融机构可自主确定贷款利率水平,银行等金融机构利用国家政策坐享其成的时代渐行渐远。未来减少资本杠杆化率将成为宏观调控的主旋律,使实体经济能得到更多的金融支持与信贷渠道。相比而言,房地产行业资本杠杆化率通常较高。考虑到居住关系民生,政府仍然谨慎地采取差别化政策,对现有贷款浮动利率不做变动。这表明目前房地产调控形势依然严峻,管控仍将成为未来一段时间的政策取向。随着利率市场化的加速推进,可以看到未来宏观调控将更多采用市场化手段。
有专家预测,随着房地产市场价格趋于平稳,预计包括限购等行政手段也将逐渐淡出,代之以房地产税收等市场化调节手段,未来房地产行业也终将回归市场竞争层面,这也有利于房地产行业的优胜劣汰。对于商业地产而言,央行这一政策不仅推动实体经济发展,也有利于中小企业获得金融支持,未来也将增加市场对于商业、办公物业的有效需求。
专家:税费成本与配套不同初次置业者应当注意
对于政策带来的购买热潮,专家们在表示理解的同时也提出一些建议,这其中主要涉及了商住楼与普通住宅的不同物业属性。专家表示,两者之间的区别主要可以从以下几个方面进行总结:未来使用费用不同、相关税费存在一定的差异、贷款条件有限制以及楼盘的建筑配套不同。
首先在房屋未来使用费用方面,商住房的水、电、暖等使用费用多采取商用的计价标准,而住宅的则均为民用价格计价。也正是因为这两种计价方式的不同,往往在房屋交付使用后,会产生诸多的麻烦。所以针对这种情况,部分商住楼的开发商也会在前期的开发过程中采取相应的补救措施,将居民的日常生活开支纳入民用价格的缴费体系中。
其次,在缴纳相关税费方面商住楼与普通的住宅产品也存在一定的差异。在印花税、交易费等税种方面两者相同,最大的不同是在契税方面。据了解,对于144平方米以下的房屋,普通住宅的契税缴纳比例是成交价的1.5%,而非普通住宅的契税缴纳比例则是成交价的3%,相当于普通住宅的2倍。
最后,两者在贷款、楼盘的配套等方面都存在一定的不同。据了解,商住楼多不能用公积金贷款,而且鉴于商住两用房的首付多为50%。此外,按照公建的相关要求,普通住宅对于人防和消防等建设标准要求比较高,这对于开发商而言,在项目的开发建设过程中,建安成本也相应地会增加不少。但是对于商住楼而言,这些方面的要求则相对地降低了不少。
所以鉴于此,业内人士建议对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者,一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异,以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。
●名词链接:商住楼
商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体,不仅开发商可以建,非开发企业、个人也可以建,没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地。
而对于商住楼的使用年限,据了解,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。显然,根据《条例》,属于综合用地的商住楼,即便是房屋的用途是住宅,房屋产权最多也只有50年。本版文/卫东
●主打刚需商住楼热点推介●
金隅自由筑通州地铁旁的低总价小户型
物业地址:通州土桥地铁站东行1200米
户型:50-70平方米
装修:毛坯
均价:19000元/平方米
周末,我们来到通州区土桥城铁站附近的在售商住项目“金隅自由筑”,虽然中午气温甚高,仍然挡不住售楼处十多位购房者的看房热情。此时距该项目最近一次开盘仅半个月的时间,销控表就显示,“约有2/3已经签约”。本期开盘销售均价分别为18500元/平方米(A栋)、19000元/平方米(B栋)以及19400元/平方米(C栋),而去年8月,该项目一期开销,打出9800元/平方米的超低售价,几乎是周边楼盘的一半。今年3月,二期开盘大幅提价,平层均价达13000元/平方米,跃层均价15000元/平方米。
业内人士指出,以上周新房成交情况分析,通州区共签约515套,占整体新房住宅成交的46.6%,而房山位居成交量次席,共计成交129套。而这其中占到相当部分成交量的则是金隅自由筑为代表的商住项目。
销售人员介绍,金隅自由筑位于通州国际新城,邻近地铁土桥站,地处正将建设的现代化国际新城核心运河板块。建筑设计以板式建筑为主,多个围合院落式布局,且避免了北向户型,让每个户型享有更好的采光、通风环境,4.2米层高可大幅提高空间使用率。主要户型为50-66㎡,居住商用均可,满足不同人的需求。
而对于金隅自由筑的热销,专业人士分析其商住属性以及位于通州地铁周边的成熟配套为其加分不少。据亚豪机构副总经理高姗分析,商住项目未受本轮新政波及,不限购不限贷成为这类产品的最大优势,被住宅限购挤压出的购房需求中的相当部分转入商住市场,造成商住项目的热销。特别是商住项目的小户型、低总价优势,购房者首付门槛得以降低,销量大增成为必然。她进一步指出,商住项目只是开始,未来还可能扩展到写字楼、商铺、旅游地产等其他不限购的房地产领域。
京杭广场主打高端的区域标杆项目
物业地址:通州新华大街与新华北路交叉口
户型:140-200平方米
装修:精装修
均价:29000元/平方米
昔日的通州“地王”项目京杭广场于上半年入市,短短时间内就成为了区域标杆项目。周末,我们走进京杭广场售楼处,虽然人气不旺,但是该项目销售人员却并不着急。“项目可售的商住部分本就不多,况且在限购的大背景下,开盘快速出货应该不是问题。”销售人员说。
据销售人员介绍,“当年仅楼面价就约11000元/平方米,开发过程中项目的精装修成本每平方米大约5000元,开发商绿城也一贯以精装修著称,所以购房人对品质预期还是颇为认可的。”
据悉,项目总建筑面积28万平方米,是由绿城集团在北京成功打造绿城·百合公寓、绿城·北京御园、绿城·北京诚园等高端产品之后,联合葛洲坝地产,率先汲取英国道克兰的发展模式与世界著名综合体的发展经验,全面整合通州这一世界城市发展平台上的各项优势资源,以地标综合体的气魄有效组合多元业态空间,浓缩城市精华,集五星级酒店、“天地互动”式主题商业、希尔顿酒店、平层官邸、写字楼于一身,高效集成多元功能,精工打磨,由世界顶级规划设计团队联手打造,属大型城市综合体项目完美呈现北京新商业中心。
尽管销售人员对品质信誓旦旦,但是在其介绍过程中不难发现,区域潜力才是该项目勇夺通州单价王的最大支撑。“项目对面就是通州政府,周边的所有用地规划都是商业金融属性,住宅只有我们这240套,未来这里将是通州新城的CBD,潜力堪比国贸。要知道光华路的某小区一居室租金每月大约15000元以上,所以,京杭广场不论是自住还是投资,潜力都不容小觑。”销售人员强调。
对此,一位开发商表示,通州新城与其他诸如大兴、顺义等新城规划还不尽相同,通州新城要成为北京副中心的提法,给了通州更大的潜力预期。在2009年这一概念启动初期,楼市价格的快速攀高就是一个体现。之所以说通州新城潜力预期更高,是因为从北京的版图不难发现,倘若通州新城副中心规划付诸实现,将成为北京辐射周边的最佳窗口。届时,不论是商业还是居住,需求的爆发预期无疑成了通州楼市的强心针。
东亚五环国际旧宫区域的高性价比项目
物业地址:大兴地铁亦庄线旧宫站1.5公里
户型:90-109平方米
装修:毛坯
均价:22000元/平方米
前不久,东亚五环国际于旧宫版块就掀起了热销狂潮。仅一个上午,项目方面加推的一号楼就热销百余套,销售额超过两亿元。仅仅十余天之后该项目即再次开盘,同样的又再次掀起了销售热潮。
随着天坛医院南迁、第二机场落户大兴、亦庄的公共服务建设、轨道交通连接并快速通达市区等一系列利好下,大兴楼市也应声而动,大盘云集,知名品牌开发商扎堆布局。以旧宫区域为例,2011年,旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”,正式拉开了建设旧宫的帷幕。现在的旧宫区域,富力、万科、东亚新华、中信等各大名牌开发商纷纷进入,再加上去年中冶五建联合体以22亿高价成交的旧宫地块,该地块折合楼面价15917元/平方米,而根据粗略测算,如若剔除保障房面积,实际楼面价高达每平方米1.64万元,两年时间,旧宫地块价格涨幅超过100%。
专业人士表示,目前旧宫开发进入白热化阶段,品牌发展商扎堆新盘云集。包括东亚五环国际等项目在内,预计年内将至少新增百万平方米的高端住区,满足区域新晋置业需求。然而,值得注意的是,旧宫的商业配套整体上仍然较为初级。老、少、散、乱的商业配套水平,与目前区域发展蒸蒸日上、区域消费品位快速提升的现状无法匹配。快速发展中的旧宫,亟待重塑商业品相,与区域的快速发展步调合拍。
东亚五环国际商业街打造双层“立体商业”,为区域客群营造悦目娱心的商业氛围。建成后,将成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的区域特色商业体。“以休闲、开放、亲和为基调,引导前沿生活理念,崇尚品质、愉悦和便捷消费。”项目规划人员介绍,合理的空间布局,引导购物、娱乐、休闲,消费人潮到达商街每一个角落,商铺明确的业态划分,定位清晰,无论衣、食、住、行、娱乐,都能得到充分的体现,形成最大集客式商业街;超前的规划使每位顾客都能在购物中享乐、在享乐中购物,成为现代最具发展潜力的商业形态。
以旧宫数十万客群居家生活为基础,东亚五环国际与其他开发商共同为旧宫打造新的商业价值,显著提升区域商业形象,带动区域商业地产价值的极大提升。