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中铁-花溪渡位于北京顺义新城白马路与顺安北路交汇处,由中铁润丰房地产开发有限公司开发,主打一百平米以上的精装洋房产品。目前一期已入住,二期将于8、9月间开盘,销售人员透露,届时均价应该在2万元以上。
花溪渡的基本数据如下:
为了更详细地了解该楼盘的情况,中国网财经中心记者亲赴小区实地看盘。
首先介绍下花溪渡的交通状况:
前往花溪渡的公共交通以东直门交通枢纽为例,到达小区附近马坡站的公交车有980、850、855等线路,在非早晚高峰时段,最快1小时可到马坡站。此外,还可以选择地铁15号线到顺义站,再换乘顺3路到达小区附近。
但据记者观察,上述公交车的收车时间都较早,980路东直门末班为20:00,855路末班车为20:30,顺3路末班为19:30至20:30。如果选择乘坐地铁15号线,顺义站出口又多为黑车,几乎很难打到正规出租车。因此,对于没有私家车的购房者来说,晚间乘坐公共交通返回小区有些不太方便。
以下是探盘实录:
记者上午10点从三元桥出发,因为不是行车高峰期,京密路上车虽不少但并不拥堵。从起点上车开始掐表的1个多小时后,我们乘坐的980路终于到达顺义马坡站。下车后便是一段顶着大太阳漫长的步行。
走了约莫15分钟后,我们看到一片餐饮区(见下图),距离花溪渡大概1—2公里的路程,虽说普遍档次不高,但也算“五脏俱全”。令人不太满意的是,从我们途径的这一段路来看,楼盘周边的配套医疗和教育资源并不理想:医疗方面,我们只看到了向阳村第二卫生室。教育配套方面,除了附近楼盘鲁能7号院在广告中称将配套建设双语幼儿园,其他教育机构并未发现。
值得注意的是,著名的“燕京啤酒厂”就坐落在上述餐饮区周边,据花溪渡的直线距离大概1—2公里,而从图上看,排出的“不明气体”可谓袅袅。不知这是否会对周边环境造成影响。
此外,对于之前在论坛上看到有网友反映的“飞机噪音”的情况,记者也留意了一下,在不到一个小时的时间里,有两架飞机从我们头顶呼啸而过,据图片,对比参照物可以看出,飞机离地面比较低了,而声音之大也已经令人略感不适。
终于,在下车步行约四十分钟后,记者看到了“中铁花溪渡”的引导牌。
进入“花溪渡”后有电瓶车送看房者到售楼处,一路看来,绿化做的确实不错,景观错落有致,不足的是,由于楼盘楼层设计较高,走在小区中,会时时给人一种“压抑”的感觉,有悖于“花园洋房”的楼盘定位。
由于不是周末,又赶上中午,售楼处看房的人并不多。迎接我们的是一位身材高大,但几乎“面无表情”的销售,这瞬间勾起了记者儿时去“合作社”买东西时售货员阿姨爱答不理的回忆,让人不禁担心购房后物业等等的服务态度。
据销售人员介绍,目前正在销售的是一期几套130平米左右的尾房,均价2万元,即将开盘的2期户型齐全,价格应该比现在略高。
关于之前不少业主反映的“一期漏水”的问题,销售称“确有其事”,同时强调目前都已为业主修复完毕,并保证二期不会再有这样的问题。据记者了解,一期的修复是将已入住的业主又“请了出去”再进行的,而二期的施工方则确认仍与一期相同。
当记者向销售人员询问周边是否有“火车道”时,对方称铁路离小区有两公里远,完全可以忽略。而记者撰稿时在百度地图上看到,该铁路距小区最西侧580米,如上图,虽然不像销售人员说的那样远,但按常理推算,只要火车不鸣笛,应该不会有太大噪音。
随后,记者参观了楼盘的样板间。127平米的样板间南北通透,户型设计中规中矩,可能是公摊多的问题,感觉并没有127平这么大,而最大的亮点是每个房间都有飘窗。据介绍,该项目的装修标准为“2800元/平方米”。
看完样板间刚一出门,一堆杂物似小山状引入眼帘,和那气派的门房形成极大的反差,看来小区的环境卫生还有待加强,之前了解到的“五星级”物业水准令人有些许的失望。
准备离开前,记者留意到,在小区几栋楼的楼基处,都已出现大约两厘米的缝隙,不知这样的缝隙是否会影响居住安全?
走出项目,记者对周边的配套设施做了一些简要的总结:
1、顺3路是距离小区门口最近的公交车,步行大约5分钟;
2、小区周边的医疗机构比较贫乏,且没有真正意义上的“医院”,整体质量令人有些担忧。如图:项目一公里半径内有三所卫生室,分别是:1、马坡镇卫生院;2、西丰乐社区卫生服务站;3、向阳村第二卫生室。
3、肯德基、大鸭梨、上岛咖啡等餐饮店距小区步行约15分钟;
4、查询百度地图后,发现其实项目周围幼儿园、学校等教育配套水平可以满足基本需求,这点需要为之前的判断做一个“正名”。但通过搜索查证,周边教育机构的教学质量可能并不算太高,如图:周边三公里内的教育机构有:1、顺义区马城中学;2、马坡小学;3、顺义区马坡中心幼儿园;4、顺义区马坡第一幼儿园;5、马坡第三幼儿园。
5、如图:花溪渡距离15号线的直线距离为6.1公里,如果按照实际里程来算,应该会更远一些。
编辑小马点评:
小区的景观环境确实很好,绿植、水池、摇椅,找个风和日丽的午后,在园中小憩,一定惬意无比。但据我观察,景观水应为死水,若日后维护跟不上,味道估计好闻不了……另外,绿植+近水的环境是蚊子的大爱,像小编这种招蚊血型,恐怕呆一会就满身大包了。
此外,我对花溪渡的交通略感担忧。从目前的公交配套来看,对居住者的归家时间限制较多,基本可以告别各种加班、应酬和娱乐了,这对年轻人来说,多少有些苛刻了。如果你有一辆私家车,正常情况下会方便很多,但如果喝了酒想打车或请代驾回话,打车费估计会让你小小地心疼一下。即使坐地铁15号线到顺义站,门口的黑车也会宰你没商量。
综上,我认为花溪渡更适合退休的父母居住,空气好,绿化好,但前提是父母身体倍儿棒,吃嘛嘛香,毕竟目前周围的医疗配套还是比较简陋的。
编辑老张点评:
总的来说,花溪渡这个盘有些“鸡肋”。
从我们实地调查的结果来看,首先,由于我们去的时间为盛夏,可以感受到小区的绿化做得确实是还不错的,就同类型的楼盘来看,5分的话绝对可以给到4分。
然而比较不能令人接受的是该楼盘存在的诸多硬伤:首先如果说小区的定位为主打“改善性需求”,那么,周边的医疗、教育环境对我们大多数人来说肯定算不上是“改善”。其次,本来小区环境还不错,但飞机的“噪音污染”确实令人郁闷。从上文图中小区内的“废物堆”和销售人员的冷漠来看,未来居住的“软件”环境也令人十分担忧。再次,如果您是上班族,那请务必得有辆车,没车的话,这整天城里----郊区换车的罪咱可伤不起,搞不好哪天加个班,晚上吃个饭就“无家可归”了。就算您有车,不说这油钱+高速费,单说这“堵”,每天就得让您好好喝几壶。
所以说,花溪渡这个盘从定位上来说很纠结。纵向看,说针对刚需吧,交通,价格都不合适,将小白领们抛得远远的。说针对改善型需求吧,医疗、户型,物业、教育、生活环境等多方面上又硬伤累累。横向看,与花溪渡相邻的两个楼盘,对刚需,其实有更适合的“合景-香悦四季”----价格便宜不少,环境也还不错;对改善性需求,完全可以再努把劲儿上“鲁能7号院”—价格贵一些,但人家是真的花园洋房,还有配套双语幼儿园等。
那么,哪类人适合购买呢?我觉得如果您在顺义区内工作,手中有一定资金,本来也不太在乎交通噪音,而且对子女教育没有太高要求的朋友们还是可以关注下的。盘无完盘,根据您的个体需求和资金来做综合评估吧。