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九堡:无新盘供应三年“滞涨”
记者胡灵波
时间真是一个奇妙的东西。可以看到上升的追逐,也可以看到变化中的停滞。
从2010年到2013年,三年的时间不长,政策性的调控却足以让有些板块,在剧变的市场环境中,有了上下沉浮的命运多舛。
九堡,这个介于城东新城和金沙湖的板块,曾经在杭州楼市风光无限的2009年,经历过疯狂式的上涨。也曾经在“限购限贷”政策的调控下,出现价格的大幅“沦陷”,楼盘爆出7折销售的松动。如今,我们再来看,九堡楼市三年来的价格走向曲线,发觉这个被购房者追逐的热门板块,其实,一直处于价格滞涨的状态。
统计数据显示,九堡板块2009年的成交均价为13240元/平方米,2010年的成交均价为20666元/平方米,2011年的成交均价为19909元/平方米, 2012板块的成交均价为16000元/平方米。而今,九堡板块的价格基本在15000元—16000元之间浮动。
当然,也没有比个盘的表现更能直观地反映板块的行情价格起伏。
2010年6月20日,位于九堡CBD核心的罗兰春天首次开盘,户型面积在80—100平方米之间,均价为15000元/平方米,共计291套,当日签约超五成。应该说,罗兰春天的开盘价并不算高,因为当时九堡的房价普遍在17000元/平方米以上,二手房价格基本在15000元/平方米以上。如果加上相关费用,买二手房的实际成本也要17000元/平方米以上。
罗兰春天这个价格的出台,与2010年4月国家出台的一系列调控政策,整个市场在经历了近乎癫狂的市场高潮之后,大势发生逆转有很大的关系。
2010年9月份,罗兰春天加推300余套新房源,开盘价略有上涨,均价为16800元/平方米。
2011年7月份,罗兰春天在售房源成交均价为17966元/平方米。
2011年10月,罗兰春天的成交均价为15964元/平方米。
2012年2月份,罗兰春天成交均价为17000元/平方米,按揭9.6折,全款9.5折。开售的5、6、7号楼,团购价折后12000多元/平方米。这个时间点,也是楼市经历最低迷期,投资客退场,刚需仍游离于购买门槛之外。尽管2012年年底的杭州楼市开始止跌回升,但是,因工期等原因,罗兰春天的价格依然维系在12000元—15000元/平方米左右。
2013年7月,罗兰春天的2号楼楼王现房,均价16800元/平方米。前期尾房8号楼在售房源,均价15000多元/平方米。
整整三年的时间,罗兰春天的价格几乎是没有涨的。甚至是略有下降的。
如果说,一个楼盘的价格变化,不足以代表全部。那么,同样是九堡板块,沿江区域的宋都·阳光国际在2010年到2013年的时间点里,价格几乎也是没有变化。
2010年4月25日,阳光国际一期首推房源,均价约为23000元/平方米。
2011年3月,阳光国际精装修33000元/平方米,毛坯25000元/平方米。
2012年8月,阳光国际的毛坯房源均价28000元/平方米左右。
2013年7月,阳光国际的毛坯房源价格18000元—23000元/平方米,精装修房源价格500万元—600万元……
在近三年的时间里,阳光国际基本上走了一条直线式的价格曲线。
2010年6月20日,位于九堡的郡原相江公寓首次开盘,推出的北区1、2号楼是超宽视野高层,共440多套房源,开盘价15000元/平方米起。2013年8月,相江公寓鼎石苑20套特价房,为155平方米拼接户型,起价13700元/平方米,均价14500元/平方米。
……
几乎难觅新盘供应的九堡,遍布着类似的例子。这个从上世纪90年代就有房地产开发,几乎和蒋村同时代成长起来的板块,有着客运中心、四季青服装交易中心的联动关系,分布有快速公交、德胜快速路、地铁一号线,以及零距离对接钱江新城的便捷性,但是却在市场近乎癫狂的时间点释放了需求,在“国十条”新政之后成交陷入冰点,迟迟不见动静。
无论如何,这个价格的滞涨状态和有着商贸、交通等先进城市功能的九堡,都是格格不入的。
金沙湖:一轮血拼后,房价仍比3年前低
记者顾倩
金沙湖尚在图纸上时,就被很多人所看好,作为整个下沙新城的心脏,它被赋予了城市会客厅、旅游景点和生态绿肺三项城市功能,是杭州东部一颗集观光旅游、休闲度假、购物娱乐等功能于一体的璀璨明珠。因此,尚处金沙湖板块起始阶段的2009年,地价便从2008年的每平方米3500元激增到8000元,商品住宅的价格也随之飙升,曾在2010年一度突破2万元大关。然而,就在史上最严楼市政策出台后的第二年,金沙湖板块房价“一夜回到三年前”,基本在每平方米1.4万元左右游荡,最低的竟到了1.15万元/平方米。直到今年,地铁开通、一期完工的金沙湖,周边的商品住宅每平方米均价仍在1.6万元—1.7万元之间徘徊,始终没有回到曾经的2万元。
2010年是金沙湖房价飙升的一年,从2009年的每平方米1.4万元一下子到突破2万元。4月,德信早城再次开盘推出296套房源,均价1.8万元/平方米;10月,名城湖左岸首开,推出220套房源,户型面积80—139平方米,折后均价1.8万元/平方米;12月加推60套一线河景房,均价1.9万元/平方米。其中,两个楼盘中有不少房源单价已超过2万元。11月,龙湖滟澜山首度开盘,推出330余套房源,其中高层住宅200多套,面积80—120平方米;花园洋房近100套,面积有145—170平方米。高层住宅的起价就达到了1.7万元/平方米;花园洋房的起价则是2.3万元/平方米。
然而,到了2011年的6月,市场发生了逆转。此时的“史上最严楼市政策”正在深度发酵,整个杭州楼市观望气氛浓郁,许多开发商的降价措施却显得“羞答答”。6月30日,德信中外公寓率先打出了“迎合调控,低价入市”的口号,12980元/平方米的折后起价和14800元/平方米的均价瞬间给一直处在胶着状态的杭州楼市带来了大震动。亮相之初就因“领馆气质建筑”的独特定位而广受关注的中外公寓,一直给人以代表金沙湖板块最高品位的高端印象。但一期“可生长宽景公寓”却以超值低价亮相,对于单价已跨入2万元大关的金沙湖板块来说,无疑将带来巨大的冲击。许多人惊呼,“金沙湖房价一夜回到三年前”,因为当时近在咫尺的龙湖·滟澜山单价19000元—24000元/平方米,名城·湖左岸19000元—20000元/平方米,东海·柠檬郡16000元—17000元/平方米,而6月新开盘的万亚·金沙湖1号起价17200元/平方米。
调控下,杭州楼市从“春秋”走向“战国”。如果说2011年上半年的楼市还是相对温和状态,诸侯之间仍有默契,还不至于大家撕破脸皮直接争斗。那么下半年,楼市就开始血拼了。2011年9月22日,名城湖左岸打出“清仓”旗号,推出200—300套特价房源,户型面积89—139平方米跃层,层高5.6米,折后起价13650元/平方米,均价15000元—16000元/平方米。这个价格看起来虽然高于前期热销的中外公寓,但是湖左岸这批房源属于跃层户型,89平方米的实际得房率可达120平方米,算下来均价仅11500元/平方米,已创下了金沙湖板块的价格最低点。2011年12月16日,龙湖滟澜山6折开卖,贴身肉搏中外公寓和湖左岸,推出11幢、12幢高层共250套房源,主力户型89、127平方米,均价14700元/平方米。但当晚开盘现场,又在14700元/平方米均价的基础上推出三重优惠,合计每平方米优惠1800元,折后实际均价12900元/平方米,相当于在之前12号楼21000元/平方米售价的基础上打了6折。
和达·御观邸是在2012年9月首开,主力户型为89、132平方米的跃层户型,小户型折后均价15800元/平方米,大户型折后均价16500元/平方米。今年以来,金沙湖可售住宅项目不多,在售的和达·御观邸、金沙湖一号均价基本维持1.7万元/平方米。其实,从去年年底地铁一号线开通,到今年5月金沙湖一期开发,之前美丽的蓝图终于变为现实,可以说,金沙湖已经进入发展的成熟期,她的魅力正在彰显。金沙湖CBD商务区的氛围,会随着区域内楼盘交付和居民入住而呈现出来。而且,地铁金沙湖站,会让板块的吸引力向主城区辐射,让越来越多的人认可这里的居住条件,改善型购房人群会将目光投到金沙湖板块。