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“我今年已经快40岁了,不想再换房折腾了,就想一步到位找一个居住舒适,环境、交通、物业和配套均理想的住房,犒劳自己和家人。”赵先生的想法代表了很多改善型置业者。在他们看来,在人到中年之际把生活彻底安定下来,就要选择一次性解决各种居住需求。必须看到,在限价限购的大背景下,拥有一定经济实力的高端人士,置业时越来越侧重于优先满足自住要求,因此,“城市大宅”、“世家府邸”等自住型住宅成为首选。
自住型支撑高端市场
从买房人的购买动机来看,无非是用于自住或投资,或者二者兼有,整个楼盘在推向市场时也都有自己专门的市场定位,因此,住宅产品也逐渐细分为纯居住和投资型两种。从目前的房地产市场现状来看,自住型与投资型楼盘并无本质区别,很多项目都会在广告中宣传自己是“自住、投资”两宜,但从长远看,这样的市场细分是房地产市场未来发展的一个方向。
今年国五条细则出台以来,二手房20%所得税的政策风声一度吃紧,其中,高端住宅购买者由二手房市场转向一手房,促进一手房市场火热销售。以广州为例,根据仲量联行发布的报告称,上半年广州一手豪宅市场合共售出1150套单位,较2012年下半年增加10%,其中主要源于一季度销量的大幅上升。
“高端需求并不是越来越少,反而是越来越多”,一位多年从事房地产行业的资深人士感慨,高端住宅需求已经由投资型向自住型转化,“在政策调控之下,投资类需求的确受到了抑制,然而自住需求却一直在释放。”高端住宅需求并不缺乏,甚至超过了开发商的预期。
今年开年,品牌楼盘和明星楼盘继续加推房源入市,均取得了不错的成绩。自住型豪宅的旺销是支撑海珠楼市的重要因素,而小蛮腰板块更是成为高端人士置业的重点区域。记者发现,这一区域在近期海珠区楼市中显得最为热闹,而附近的高端项目旺销支撑着海珠区一手市场成交。位于小蛮腰下的珠江帝景紫龙府项目今年以来成交数据就非常亮眼,作为豪宅项目,珠江帝景紫龙府销售量在前5个月均排入三甲。据数据显示,仅在5月该楼盘网签就达到19套。
核心区高品质住宅受青睐
“这段时间成交都是几套几套来的。”在销售较好的豪宅楼盘中,扎堆“团购”的现象越来越明显。甚至有楼盘销售人员透露,现时前来看房的客户几乎都是几户家庭组队前来,如果合适往往也是一起成交。“家庭购房,尤其是团购的业主们,都是出于自住需要”,该销售人员表示,由于项目位于中心城区,朝向好的大户型基本是“推一套卖一套”,他说,因为自住,业主对住宅品质要求更高,“配套和物业这些因素也很被看重”。
需求决定市场。在业内人士看来,虽然高端住宅面向的人群为社会精英,但是这些人群范围的不断扩大,对高端市场的扩大是利好消息。“自住宅产品推出以来,人们的需求就不断从解决基本的住房需求逐步向更高的需求升级换代。随着居民收入不断提高,改善型需求对居住环境的要求越来越高,市场对高端住房的需求也逐步凸显出来。”某房企资深销售经理说道。
“小孩入学,老人养老医疗,工作繁忙要求不能在交通上花费太多的时间成本,各种因素综合考虑,我决定还是购买一套平层大宅”,马先生认为,虽然有一个大概的预算,但是只要物业合心水,“突破一些也可以接受”,他说,毕竟换房之后不会轻易再动,价格因素并非决定性的,“自住不同于投资,只要综合条件达到家人的要求即可出手,当然,通常素质较高的楼盘社区也往往具备保值的特点,这个我们不会去过多考虑”。
业内人士认为,自住型楼盘作为纯居住物业,除了地段因素外,还应考虑多个因素。无论是自住型还是投资型,市政、交通等配套环境对于商品楼盘都是至关重要的。对于纯居住社区,大规模社区一般各种配套设施比较齐全,日常休闲、购物、就医、子女入学很方便、生活比较便利,居住的氛围较浓,这对居住者来说,无疑受益良多。此外,引进优质物业服务的社区对自住型买家而言有极大的吸引力。
自住型高端住宅供不应求
因为调控压力所致,高端物业受到限售限签影响甚大,有业内人士分析,国内大牌房企纷纷改变销售策略,将减少高端住宅产品推货,这意味着,高端住宅也将和别墅一样,成为稀缺品。
今年3月中旬,网上已有传闻称“面积在140平方米、单价3万元/平方米以上楼盘”被禁止网签。对此,广州市国土房管局相关负责人回应称,广州从去年底就开始对高端楼盘进行限售,但没有规定具体的面积和单价,并未提出过对面积大于140平方米、单价3万元/平方米以上的楼盘限制网签。广州过去实行所谓限签,其实都是为了应付阶段性住宅均价的涨幅需求,刻意限制一些高价项目网签,有一手楼盘代理人士称,广州市对于高端盘的限制一直存在,但是未有明文规定,而且对限制网签的楼盘具体房价、面积没有统一标准,因地区而异。据了解,去年9月广州市国土房管局就已经开始对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。
“在形势相对严峻的情况下,调整高端住宅产品份额则意味着高端住宅产品将成为稀缺产品。”业内人士分析,供不应求的局面有可能出现。
市场对高端住宅的预期如何?仲量联行发布的报告称,广州地区在上半年豪宅项目销售量上升的支持下,2013年总销售量将较2012年增加。政府为抑制增长过快的房价,预计中短期内将不会放松调控力度。在多轮政策打击下,投机需求受到抑制,豪宅市场将主要依靠自住需求的支撑。在新推盘数量增加的情况下,如下半年无更严厉的调控政策颁布,2013年全年豪宅市场销售量将较2012年上升。
文/图南方日报记者许蕾