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开发商年终忙着推商铺。南方日报记者梁维春摄
临近年末,往年都是楼市的冲量周期,惠州楼市今年却出现了罕见淡市。据惠州市官方数据统计,截至11月27日,惠州楼市网签2035套,环比下跌13.22%。可见,前期商品房住宅市场消费能力的过度透支,让年终住宅市场成交难以为继。
然而,作为商人中最精明的开发商群体,当然不会坐以待毙,在住宅市场不景气的大背景下,推售商铺作为年终保留项目悄然盛行。
住宅低迷,商业市场供量激增
据惠州市中城嘉信数据研究中心统计,整个10月份,惠州市商业物业推货71套,而进入到11月份,截止当月25日,惠州城区商业推货数已达到177套,环比上涨149.29%。
据南方日报记者不完全统计,进入第四季度以来,摩卡小城,御水豪庭、大新城、钓鱼台、百汇星城、朗琴湾等十余个项目相继推出商铺,相较于之前市场仅依靠极少的几个综合体项目支撑商业市场的状况,这一波推铺热潮的出现让市场的选择面急剧放大,市场压抑已久的商铺消费热情得到释放。
据业内人士分析,商业市场成交飙升,主要还是由于开发商推商铺热情高,供量扩大使得消费者选择增多,在住宅市场陷入滞涨阶段大打差异牌,延续项目的整体成交。
商铺成开发商现金“奶牛”
从相关机构的数据统计上看来,在推铺潮的推动下商业市场迎来供需双方小爆发,但具体到单个楼盘在这轮暖潮中战况如何,记者走访发现,结果差强人意。
位于江北三环路沿线的德威摩卡小镇,10月20日上午,项目一期商铺开盘,打响岁末商铺推售第一枪,紧接着,华润御苑、大新城、钓鱼台相继上阵。
据摩卡小镇王姓负责人介绍,项目进入第四季度以来销售很不理想,尤其10月中旬的自然销售周内出现销售真空,项目部承受非常大的压力。现在随着项目前的市政规划道路施工,沿街商铺迎来推售好时机。适时推出商铺单位,也刚好实现市场供需差异化。而对于记者追问推售的效果,该负责人直言:“取得预期目标,另外项目关注度也得到提高。”
业内相关人士表示,摩卡作为市区为数不多的大社区,虽然住宅销售在大环境下遇到瓶颈,但项目为数不多的商铺单位的吸引力是毋庸置疑的,作为自主开店或物业投资,经营收益和升值都是有较大空间的。
而位于惠州大道义乌小商品城路段沿线的华润御苑推铺则主要由于社区一期业主入伙,沿铺生活小配套先行的需要。据悉,10月末,华润御苑一期500批次业主入伙,11月初,项目商铺推出,在住宅市场出现疲软背景下,推售商铺引起了市场关注,而作为江北住宅区价格优势最为明显的项目,华润御苑吸引了大批刚需购房者的关注。
据项目代理机构相关负责人透露,项目之所以大力推铺还有一个目的,在同质化市场下打差异牌,引起市场注意力集聚,因为目前项目二期正在施工,前期认筹也即将开启,在较长的销售空歇期保持市场和消费市场关注,对于后期产品的推出至关重要。而对于此次推铺则表示,“本身商铺数量也有限,再加上前期认购,基本推出就售罄。”
10月下旬,位于“东部新城”水口核心区的南天大新城项目40-170平方米沿街商铺开售入市。这是大新城作为商住综合体面市以来首度推售商业单位。据市场消息,作为片区第一个商住综合性项目,同时也是开发商开发的第一个项目。为减小风险,前期市场本着快建快销,低价走量的原则一直以推售住宅单位为主,然而,进入下半年以来,自今年5月19日,项目推售完一期住宅单位最后一批57套房源之后,就着力打造项目展示面,后期极有可能出现价格大幅上涨局面。而本次推售商铺则是作为一个试水,看市场对项目的一个认可程度。
对于这样的传言,项目负责人左西并不否认,后期项目品质提升,适当地升值也是理所应当的,现在所有购买了大新城房子的业主们或多或少都得到升值。而从本次商铺销售情况来看,市场对项目的认可程度还可以,这也让其对项目后期充满信心。
可见,在此轮商铺集中推货潮中,尽管初衷各异,但是作为住宅市场逐渐被套牢的背景下,走差异化营销道路,重新获得市场关注的聚集,实现项目销售业绩的延续成为各大楼盘共识。
商铺更易获得贷款
对于现行惠州楼市住宅市场不给力,开发商推售商铺来延续市场的这一状况,相关业内人士指出,其实从下半年以来的银行“钱荒”,一直持续到现在,现在全国范围内银行房贷放款已经越来越困难,尤其作为惠州,以刚需自住需求为主导的市场,各大商业银行在惠州的分行都压力巨大。而作为商铺物业,因为首付比例高,贷款年限短的特性,也能在银行办理房贷业务中获得更多支持。
实际上,就算是一直坚称市场走量状况良好,经前期市场跑量已经完成全年销售目标的企业,也只是在楼盘销售统计上完成任务,实际上,大量的按揭房贷并未如期办理下来。市场在供需成交链中间环节出现较大面积停滞,也在一定程度上加剧了商品住宅市场低迷。
另外,业内资深人士直言,与往年岁末集中推铺状况相比较,今年的推铺潮其实相对提前。作为习惯于靠农历节庆日来安排各项的居民而言,目前尽管临近12月,但离传统的农历春节尚有近三个月的时间。推铺潮的过早出现也间接说明现行的商品房市场成交出现问题。
对此,惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌表示,年终出现开发商集中推售商铺的热潮,这完全符合传统的销售习惯。但今年的推铺潮从进入第四季度就开始出现有点反常。可是,如果联系到近期商品房住宅市场的持续低迷也就不难理解。在前期消费需求透支和银行房贷难的情况下,商品住宅市场出现供求滞涨,开发商转而加速推售商铺,作为市场的相对稀缺物业种类,差异性营销往往能更加得到市场的关注,而从监测的成交状况来说,效果好像还不错。