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自2009年12月份开始楼市调控以来,政策经历了多次变革,2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”,2011年1月的“新国八条”等等都对市场造成了非常大的影响。而在今年,楼市回暖已成定势,在成交量持续回涨的大环境下,楼市政策的走向也开始有所变化。在今年的年头和年末两次政策变动当中,“国五条”与十八届三中全会楼市政策走向都展现出一种全新的气象。特别是三中全会后,去行政化走长效机制之路的苗头越来越明显。
文/图南方日报记者蒋劲劲
“国五条”强化调控
在楼市响起一片“涨”声之时,2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”,提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。可以说,国五的出现早在预料当中,而其调控的内容也更多是巩固已有的政策,强化调控压制投资以防止楼价过快增长。
在会议确定在完善稳定房价工作责任制方面,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
“国五条”还要求增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。同时还提出加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
而在市场监管方面,则要求各地加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
“国五条”出台并未带来太多新的政策内容,但对于市场的影响却是不容忽视。就在国五条出台后,各地纷纷跟风出台地方政策。而主要的走向也是与国五一致。如在广州,今年对于房地产而言最为关键的政策就是高价盘的限签限售,以及楼盘的价格指导。这些政策不仅压制了高价楼盘的成交,而且对于楼价的继续走高也起到了关键的压制作用。
三中全会强化市场作用
11月十八届三中全会召开,对于此次会议业内抱着非常大的期待。特别是对于楼市调控政策走向问题上,更是期盼着从此次会议看出一点苗头。而在十八届三中全会决定出台后,虽然没有直接提到“房地产调控”,但其中很多内容将会对未来楼市产生深远影响,比如市场的决定性作用的提法,或者土地改革、城镇化等等,都会决定未来房地产市场的走向。甚至有专家分析认为,此次会议淡化调控的色彩,而强化市场的作用,这其实就是楼市调控政策的一种新气象。
11月16日,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式对外公布。而在此次《决定》中并未直接提到“房地产调控”,但毋庸置疑的是,《决定》中很多内容,将会对未来楼市发展的趋势产生巨大的影响。
“这次十八届三中全会最亮的亮点,就是强调让市场在资源配置中发挥决定性作用。”广东省社会科学院教授丁力表示。
而综合来看,本次三中全会强调“市场决定性”,未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式,根据城市特性区别对待,并加快探索房地产发展长效机制的建立。在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,提出“完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场,政府不进行不当干预。”
对于房地产市场而言,此次的十八届三中全国没有再提及“地产调控”这个词语。有分析认为,这就是政策走向改变的一种方式。万达董事长王健林就表示,“十八届三中全会公报没有再提‘地产调控’就是一个进步,说明未来会加强市场的决定性作用,弱化调控,政府抓保障,市场做商品房。”同时有分析提出,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对于房地产市场的政策,淡化行政色彩,强化市场作用的苗头非常明显。这表明未来房地产市场的游戏规则会稳定,相对应的则是房地产市场的外部发展环境也会趋于稳定,那么这意味着未来政府对房地产市场的行政干预会大大降低。分析指出,在市场占主导地位的前提下,政府将会发挥自己的职能,即完善保障性住房的供应。而商品房的价格则完全交给市场来进行调节。在这种情况下,市场会决定房价的走势,也会使其往理性的方向发展。
各地政策跟风出台
十八届三中全会对于楼市调控政策并未提出太多要求,但是在会议后,各地跟风楼市调控的态度却极为积极。据不完全统计,目前已经有10多外大中城市出台针对房地产市场的调控政策。地方密集政策潮有点出乎人们意料之外,特别是在十八届三中全会后,不断有关于限购退出的言论出现。而目前各地明显是在加强调控的力度。
早在三中全会召开之前,北京、上海、深圳等地就先后收紧了调控措施。而在三中全会后的11月18日,广州马上就推出了楼市调控的“穗六条”。
在四大一线城市出齐楼市新政,部分房价上涨较快的二线城市也在近期密集跟进。11月22日晚,武汉市房管局发布关于进一步加强房地产市场调控工作的七条意见。11月25日,厦门、南昌和沈阳三个城市加入调控大军。再加上长沙、南京和杭州,本轮出台楼市调控新政的城市已至少达到11个。这些城市包括了四个一线城市和部分房价上涨较快的二线城市。
记者发现,这些出台新调控政策的城市,其基调都是以紧为主,这与普遍预测的政策走势背道而驰。“地方在三中全会后密集出台新政策,更大的可能是为了使得短期内房价不会过快上涨导至地方调控压力加大。”有分析人士告诉记者,由于三中全会只字不提楼市调控,市场对于政策的走势已经偏于乐观,而今年地方政府楼价指标的压力仍然很大,出台短期的政策来控制市场过热是正常的。上述人士认为,从长期来看,仍然是三中全会的决定有更大的指向性,未来行政化的色彩会越来越淡,而市场化长效机制会取而代之。