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原标题:深圳楼市刚需降温各区仍有“笋盘”年底或出手
临近年底,深圳楼市价格仍呈上涨趋势。
临近年底,深圳楼市虽价格仍呈上涨趋势,但是市场成交量却在逐步降温。在往年年底和春节期间,都是“笋盘”出现、购房者买房出手的不错时机。今年这一购房时机再次到来。
记者日前走访多个片区和市场发现,虽然全市房价上涨成既成事实,但在个别片区和小区,从房价绝对值的高低、涨幅的高低、区域综合发展等分析来看,当前各行政区中依然存在部分十分值得购买的价格较“笋”片区和楼盘,如宝安区的西乡、罗湖的人民南路和布心、福田的保税区、南山区的西丽等。
刚需降温,豪客仍在购房
今年深圳楼市量价齐升。据中联二手房研究院统计,1—10月全市二手房成交达8.2万套,10月份全市二手住宅成交均价为25179元/平方米,同比上涨44.04%,较2012年12月上涨31.37%,房价上涨既成事实。
“我买房子3个月了,现在出手净赚10万”,于小姐告诉记者,3个月前她在龙华购买的一套总价仅80多万的小户型,现在中介给她的报价高出原来15万,去除税费等成本,这套房子如果现在卖能净赚10万元。可见,在今年下半年,深圳楼市依然涨势冲动,但与往常深圳楼市上涨不同的是,此轮上涨都是由刚需买家成交推动,而不同于以往是投资买家成交推动。
在楼市大势无法更改的背景下,值得注意的是,最近,深圳楼市在十八届三中全会后延续了前期有所降温的局面。在会议召开之前,关于房产税的预期不断升级,导致不少购房者一致观望,而在会议之后,尽管没有预期之外的结果出现,但是新一届政府的执政思路仍让市场延续了前期低温的局面。深圳中原副总经理贺晓丽认为,在深圳市场,尽管深圳11月初提高了二套房贷利率,但这并未对购房成本造成实质性影响,而银行贷款收紧的阴云却依旧笼罩在年底的房地产市场上,这对购房需求形成持续性压力。再加上全国已有不少二线城市开始加码调控,提高二套房首付比例,因此在这种市场预期下,深圳楼市整体仍处于负面预期之中。
而从刚刚过去的11月份深圳楼市成交情况来看,深圳二手住宅成交量依旧较少。在香蜜湖片区的一间中介地铺,有置业顾问告诉记者,目前市场上首次购房选择总价200万元以下物业的购房者的购房热情在下降,一些看“豪宅”的客户则依旧在看房,说明刚需群体的购房需求受到抑制,高端需求则没有受到明显影响,这一现象在深圳市场较为突出。
记者从深圳中原了解到,近日景田、香蜜湖和宝安中心区成交样本楼盘比前两个月增加了近一倍,同时,采取一次性付款方式购房的客户占比较11月也出现上升。由此可见,虽然二手市场需求乏力,但是成交结构产生了较大的变化,整个二手市场的均价出现了结构性上涨。贺晓丽认为,目前看来,市场环境在年底之前不会出现大转变,但成交情况仍将延续目前的局势,而二手市场的价格将逐渐趋于平稳。
各区仍有“最笋”片区
在价格坚挺,成交趋缓的市场下,出手选择购买那些在价格方面更“笋”的二手房,成为购房者的更佳选择。中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者,在一些区域的个别片区,有些房价相对不是很高,又有着不错的房价上涨空间以及良好的区域综合发展前景,这些片区都可以称之为“笋盘”。当前各行政区中依然存在十分值得购买的价格较“笋”的片区和楼盘。
肖小平表示,宝安区的西乡中小户型较多,单价以2万元为主,是宝安区的最笋片区;龙岗中心城和横岗仍是价格低洼,是龙岗的最笋片区;八卦岭和保税区都以中小户型为主,前者100万左右可置业,而后者仅在2.5万元/平方米左右,它们都是福田最笋的片区。此外,罗湖的布心、人民南,南山的西丽,盐田的沙头角都是目前市场下各区的最笋片区。
例如,福田保税区的楼盘大部分是2000年以后所建,楼龄较新。根据中联地产二手房研究院统计,福田区均价超过3万元/平方米,但保税区的均价仅为2.3万元/平方米左右,与福田区其他片区价格相比,保税区的价格优势明显。在中联地产保税区分行置业顾问告诉记者,今年1—9月份保税区成交量达到765套,成交较为活跃的楼盘有丽港湾、朗庭豪园、格兰海湾等,户型大小以70—110平方米的两三房为主;也有像自由港湾公寓的小户型公寓出售,“因为靠近皇岗口岸,购买人群以港人为多,也不乏部分投资客看中该区域未来升值空间而购买”,该顾问表示。
此外,肖小平还推荐罗湖的人民南片区:相比其他热点片区,人民南片区不论是价格、涨幅还是指数的绝对值都低于其他片区。但该片区的租金回报率可以说是深圳最高的片区,“大部分物业租金基本在70元/平方米/月,热租物业接近90元/平方米/月,甚至超过100元/平方米/月,投资回报率普遍在4%—6%,远高于全市水平”。肖小平认为,从投资角度讲,如今在人民南片区购房无疑是最佳的入市机会,价格洼地一定会在旧改结束之后凸显其价值,同时可坐享较高的租金回报率。
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统筹:刘勇曲广宁本版撰文:曲广宁卓泳摄影:鲁力