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张幼晖画
广东鹤山有商铺业主投诉称,政策“摆乌龙”纠错却不明确告知业主令其利益受损
业主报料
鹤山公园一号商铺业主陈女士(化名)最近比较烦,因为她无意中翻开房产证与购房合同,才发现2010年签约买铺时销售人员口口声声说的“商铺使用年限70年”,到她今年拿房产证时,商铺房产证的土地使用年限却变成40年。而让她更不忿气的是,比她早办证的其他业主拿的都是70年的土地使用权的房产证。
为此,记者安排陈女士向广东国鼎律师事务所律师何志平咨询法律事宜,还采访了鹤山碧桂园的有关人士。开发商人士表示,他们也是去年年中接到政府的通知,称鹤山商业土地的使用权年限已从70年改为40年,在此之后出证的商铺全部改为40年土地使用权。何志平律师表示,之前地方政府没有“跟足”国家有关土地使用权的年限规定,后来才出台通知来“纠错”。而陈女士因自己没有及时办证而丧失30年土地使用权,只能算是个人失误的遗憾,与开发商和地方政府无关。
专题文/图:记者李凤荷
业主惊疑:
使用期从70年变40年!
陈女士与丈夫于2010年购买了鹤山公园一号的商铺,按照当时销售人员的说法以及销售合同上写“城镇混合住宅用地使用年限最高70年”,认为商铺土地使用权与住宅同样是70年,商铺单价也不贵,于是就买了一个商铺。2011年,项目通知她办房产证,陈女士因为工作忙而没有及时办证。时至今年年中,她才到开发商处办理房产证,却意外发现说好的70年土地使用权变成了40年。
为此,陈女士在项目询问了项目人员。他们翻出按揭业主于2012年年中以前办下而暂存在项目的商铺房产证,发现这些商铺房产证的土地使用年限都是70年,比陈女士的商铺房产证多了30年使用权,而地块还是同一地块。
律师释疑:
业主迟去办证没赶上末班车
广东国鼎律师事务所律师何志平表示,按照国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。
而陈女士和碧桂园签订的《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”已经约定,该合同项下的商品房为商铺,用途为非住宅。当地政府就该商铺颁发的《国有土地使用证》中也将该商铺的土地使用权分类确定为“其他商服用地”。而按照国家质检总局和标准化管理委员会2007年8月发布的《土地利用现状分类》,“其他商服用地”属于“商服用地”(指主要用于商业、服务业的土地)。
根据上述规定,该商铺的土地使用权性质应该是属于商业用地,而非居住用地。因此,商业用地的使用年限的规定并非地方政府有权修改的,而国家对此的规定从1990年起至今一直没有修改,当地政府2013年就陈女士的商铺颁发的《国有土地使用证》中记载的各项内容都符合国家规定,并没有出现违法的情况。
陈女士表示,根据她与碧桂园在2010年签署的购房合同,地块使用年限最高为70年,2012年年中鹤山地方政府出台通知“纠错”,该地方规定不应该上溯至2010年签订的购房合同。何律师解释道,在陈女士和开发商签订的《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中称该地块的规划用途是“城镇混合住宅用地”(指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地)。
该地块是1997年出让,既有作为居住用途的住宅,又有商铺用地,所以国土部门出让该地块时注明土地使用年限是按最长的70年算,也就是到2067年。但需注意的是,这是指整个地块尚未分割前的使用年限,一旦分割成不同用途的建筑物,就应当根据相应的用途确定具体的使用期限。因此陈女士的商铺使用年限只到2037年。
纠错静鸡鸡业主蒙查查
记者一听到陈女士向记者投诉的遭遇,第一反应也是不忿气,因为明明70年使用权“缩水”为40年,且其他及时办证的业主拿到的也是70年使用权。后来听了律师的解释,才恍然大悟,这回只能怨陈女士“贵人事忙”,没有及时办证而错失30年的土地使用年限。
不过,记者无论从公开信息渠道还是从开发商处,都无法得到当地政府“纠错”的文件或通知的消息,只是笼统地知道开发商也是去年才从政府获知,商业土地使用年限从70年改为40年。如果政府对这些影响市民财产的文件或者通知采取公开发布,并酌情设定一个起效日期,相信陈女士乃至其他受影响的业主将与及时办证的业主一样,都可以获得70年土地使用权。
记者手记