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泡沫论下的商业地产困境
金融界网站讯21世纪商业地产论坛2013年年会12月13日开幕,金融界网站进行图文直播。专家进行主题为“泡沫论下的商业地产困境”的对话。
主持人:接下来我们就用一个不太长的时间做一个小时左右的论坛,我们再次有请几位:首先有请秦虹、钟伟、王世渝、陈云峰。我们做一个小型的论坛。刚才所有嘉宾的演讲都暗含了一个概念,就是基于旧的机会窗口的关闭和新机会的机会开启。我介绍一个采访中的经历,有一次采访完,小机场一共是六个安检口,只开了一个,队排得很长,机场看见好像也不是事情,又开了一个安检口。然后机场的工作人员招呼到那边来做,快排到的人不会动的,最倒霉的就是原来排在最中,因为他犹豫。这就是中国过去30年社会进步的基本模型,不是社会平均的走进新时代,而是随着新的机会窗口一个一个的打开,看谁也许恰恰是原来排在队伍的人,有能力,有决心,有意愿占到新窗口面前,把握新的机会。中国房地产基本上走到了这个状态,旧的机会窗口的大门正在缓缓的落下,农村的机会也是一个全新动态的窗口,那比的是企业家的远见和洞察能力。
陈云峰:我和刚才已经演讲的几位嘉宾稍有不同,我也是一个开发商。我们现在在全国有很多的项目,特别在北京的通州有一个80万平米的城市综合体,300米高的建筑,双地铁,是在北京的地块当中是比较大的,我们还有一个100平米的在售项目,我们也做了北京的小地王,我完全站在开发商角度,我想和现场的专家学者,我知道今天有很多商业地产的从业者,还有品牌商家,我们的张总,都在下面,所以我想也表达几个观点。
第一个我对整个中国房地产2014年的形势我持乐观的态度,这次十八届三中全会还是给房地产行业吃了一个定心丸,让市场的事市场去做,所以这样可以预期行政性的干预肯定不能牢靠,温总在十年最悲哀的就是年年调年年调不了,临走之前出个政策人人都骂。另外把政府该做的事做好,比如说保障房的建设,去当董事长,不要老是插手,这个对行业是一个利好的,政策稳定了,其实就是一个利好。
另外一个我解释一下咱们今天的主题商业地产,为什么现在这么火爆,2014年一定会火爆,没有办法,第一还是政府逼的,是税务局、国土局和规划系统三个强权部门逼着开发商走商业地产的道路,像土地增值税,实际搞商业地产有一个账是最简单的,不用上土地增值税,只要持有,你只要一销售,有一半的钱就让政府拿走了,政府是大股东,你只要不卖这个房产,实际你就只有房,所以大连万达非常聪明,我相信他的首付的计划一定会持续,他一定是中国在经济界有重要影响,他是不动产,他一定会一直屹立在中国,现在他都不在批单独的住宅了,商业的比率在增加,不搞商业和写字楼,不搞酒店不行。所以这是国土局不逼的,规划局也按照当地领导的意思,改善城市形象,出业绩和形象,这三个部门开发商谁惹得起?逼得走上了商业地产的道路。
比如说像需求,确实我记得前几年旅游的时候,到欧洲美国和日本,有一次放在了购物中心,就在这儿,下午三点咱们集合,您买个东西转一下,不如万达广场。而且中国就开发商最厉害,咱们实体产业都不行,为什么不让万科这样的老大和万达这样的老大出去,他出去可能带着中国的产业出去,咱们能出去的都不出去,你看看万达和大悦城,有几个是中国品牌?好的就得鼓励他好起来,不行的咱们再改进。所以做一些综合体,真的很好。
另外银行业支持。在中国这儿五公里就有一个很好的购物中心,外国人突然感觉我们只有城市综合体超越了他们,作为商业地产的从业者还是挺光荣的。
另外确实危机,就是同质化,数量大于容量,政府几乎不起作用,咱们商务局是干吗的?网点规划干什么去了?没有产业方面的规划,这个才是悲哀,我给大家说一个数字,在石家庄有一个乐配城的(音),他十年也收不回投资。城市综合体,这些开发商挖了坑以后发现业态没落位,就这么可怜,那也要上城市综合体,所以今天有很多的商家,也有很多的从业者,时间有限提几个观点:
现在资金难、专业人才难、招商难、运营管理经验难,这些都是实实在在摆在面前的,这个是21世纪召开这个会的目的,他还是搭建一个平台,让行业的专家,让金融的这些机构,让我们这些从业者,我们真的要知道我们现在走到哪了,我们有什么问题,更重要的,我们还要开董事会,还得拿出对策,这个是一个非常现实的问题。所以也预祝这次会议可以取得时效。
主持人:第一个是主办方还是偏心眼,你看专家们讲主题演讲都是一个人在这儿讲,开发商讲得找三个专家陪站着讲,这是一个。
第二、场上的观点特别好玩,你看经济学家和研究学者言语中有一些悲观的警示,投资家不管悲观、乐观,讲新机会,企业家永远很乐观,每一单生意都是乐观的介入。但是确实也存在现场提出来的一个问题,就是陈云峰的问题,不管商业地产是否有泡沫,政府正在把大量的资金和地产商的行为往大型综合体上逼。这种力量到底起多大的作用?请两位专家也做一个评估。这个力量会不会影响?这个强心剂打下去会不会延续一阵2013年看到的繁荣。
钟伟:明年房地产情况平稳,也谈不上比今年少,但是房地产开发企业的利润增长明显比今年逊色了。第二学者并不总是悲观的。我们只是按照数据来推,做一个判断,数据告诉我们未来结果是怎样的,我们讲出数据和趋势。作为行业从事者肯定不会说这个行业不好,如果说这个行业不好肯定不可能的。第四、陈总讲的也有道理,他那个通州项目肯定好,河南项目好不好?跟我们没关系,我们项目是好的,这个我相信通州那个项目是没错的。
主持人:只有陈总那个项目好,他说的政府这一股力量,这是刚才都在分析框架的时候没有提到的力量,对我们现在预测有没有改变的作用?
秦虹:陈总说的是有道理,房地产开发不是开发企业主导的,还要基于一些条件,要服从政府的规划,所以的确是有这个原因,但是开发企业如果是明知火坑也往里跳是自己原因了,就是已经没有需求了,就是个火坑、地狱,非要往里跳,没人逼你,还是自己的原因嘛!
主持人:你今天有点搅局的心理,你谈了很多农民入股。我不知道你对我们今天谈的话题不感兴趣呢?还是不重要,还是有一番话,你对现在商业地产形势怎么看?
王世渝:其实我刚才讲到我的这种思路,他里边也会有商业地产,我是做新的社区形态的创新,这个每一个社区形态是少不了商业的,只不过商业形态的表达方式、实现方式可能会发生变化,所以这个是跟主题也不矛盾,这是第一个。第二个就是我非常希望提醒大家,就是中国经济跟西方的周期不一样了,中国是十年一个周期,因为正好在十年前,马上翻过来了,2014年,我是在2004年的4月份,第一次参加一个房地产金融的非常盛大的会的时候,我还在大讲房地产金融,刚刚讲完,德国就没了,什么道理呢?当时是没有问清楚,未来这个十年到底是什么十年?经过过去二十的经验和教训以后,真的是站在这样一个十年的新的起点的时候,以确实有过去很多的经验是应该要去调整的,包括十年前我也讲过,当年我在很多地方讲两个万之间的比较,万科和万达的比较,我说十年以后万科一定不是万达的对手,这个话我在很多公开场合讲的,未来十年和过去十年的经验,我觉得是不能简单这样持续的。
主持人:上次咱俩在上海吃饭,德隆是一个非常有影响力的企业,你能否清楚地告诉我们,对未来十年的房地产尤其是商业地产,如果德隆在现在,那你的判断是什么?
王世渝:我自己的判断颠覆式的。包括昨天下午我在跟北美地区著名的专家开会的时候讲一个观点,我们中国的商业地产早期都是学习发达国家,包括北美地区,他都是单一的、独立的,他在城乡接合部,这个变革成了城市综合体,这是了不起的变革,就是像城市综合体把商业地产上升到新的城市,这是中国巨大的市场和巨大的消费能力带来的。
因为我们做全球并购的,我从这个角度来讲,就是整个全球由第二次工业革命向第三次工业革命进行巨大的转型的过程当中,我们传统的城市概念和理念会有巨大的变化,这个跟三中全会放开农村土地的流转是仅仅联系在一起,新兴的城市形态或者社区形态会改变我们对传统的住宅地产、商业地产或者旅游地产的很多业态,这个变化是多元化的,这个很多市场上体现不到的,甚至没有经验的,这个经验需要我们去尝试、去探索。
主持人:下面咱们这样,利用下面不多的时间,有什么问题可以随时提,谁有问题可以举手示意我。
王世渝:这十年有一个趋势,万达他在把自己商业地产的壳建成之后,迅速插手实体经济,大家知道万达在做什么?大连万达一个在加快速度开店,明年109个,然后同时在欧美那边最大的院线,就是将来哪一个电影明星,王健林看不上你根本就上不了银幕。
像这些开发商,他真的拥有了这个财富之后他会社会化,发现除了建这个没有生命的综合体之外,他能迫切的感觉到实体经济多好,房子再好,没有爱情也不甜美,商业再好没有品牌和实业支撑,他也不是完美的,恒大和万达,包括万科,万科在美国,在旧金山搞的那个房子,今年我走访了很多华人。大家都以为美国,美国都住那种木头房子,中国人他有自己的生活方式,他喜欢住自己的火柴盒,你在那就一个玻璃冲着马路,所以他是有市场的,所以万科说我们就去北美,为什么?北美和加拿大华人集聚的地方很容易买到土地,华人很容易买。
所以中国的巨头,万科、万达、恒大,一定会对中国的房地产是有好处的,一旦这个中国人在说话,一定会有市场。光靠实体去恢复中国市场,这个很费力,如果开发商主动打通产业链,这个是个好事。咱们这些领先者走出的路,一定是值得思考的路。
王世渝:一定会遇到大规模的转型,跟房子相关的产业链的上下游转型,这是一个趋势,这个就是咱们转,是简单的转,还是深入的转,这个房地产转移到上下游,那就是跨行业,跨专业了,这个对大家是有转变的,包括专科去投银行,这个怎么转值得大家去研究。
主持人:今年上半年我自己做了一个决策,把我所有房都卖了,很简单的算帐,我全部拿出来放在银行做理财,拿出1/4到1/5作为租金,这个每年挣的钱干什么不行?这是我的决策,这个在我的家庭当中引起了巨大的争论,所以我想请教场上的四位,作为北京高档住宅的持有者,我这个做法对还是不对,对错不好讲,得打个分数。
陈云峰:你的孩子肯定会埋怨你,你那个房子已经值了上亿了,你行走在经济界,怎么没跟经济学家学一点真东西呢?大家老听,天天跟开发商打交道,不知道自己怎么买房,人云亦云,几个主流城市的数据,北上广深,他的房价永远是先行,像北京这样的地区,在五环内的房价一定会达到10-12万左右,现在才四五万这太便宜了,你不知道多少人想进北京。你要是在县城,真的可卖可不卖,你把北京的房子卖了,你真是败家啊?!
钟伟:陈总刚才讲的万达和万科都在做实业,开发商不务正业是未来的趋势。开发商不再是纯粹的开发商的未来的趋势。第三、陈总讲话很有余地,北上广深五环内的房子,没有说其他的二三线,他划了一个圈,以我的理解,我准备加入你这个团队,原因是在今后的这段时间,北上广深的核心地区还是有涨的机会的。所谓世界的城市,北京、上海房价也不会便宜了,往上走即便有空间也不是特别大了,当然可能会有,几十万一平米,但我不这么认为。一个城市核心区的房价取决于新兴的工薪阶层能够买,北京城市核心区,一对年轻的夫妇一年挣个50万,按照他的职业生涯25-30年,目前能承受的房价是400-500万,中坚力量这一部分,如果作为两个人在他职业全部生涯当中所能承受的房价总价是有限的,就意味着在未来整个北京的核心地区的房价上升空间也并不一定有我们想象的那么大,尤其我们明显地看到,北京140平米以上的所谓大的高端住房实际上涨的很有限的,因为他超出了未来新进入这个城市的中坚力量的能力,到2020有没有可替代更好的东西,中国在2020年之前没有很大的问题,此后也有很大的不确定性。
毕竟我们要经历一个明显的政策的格局,保持资产的高流动性,高收益性,随时可进可退,这是非常好的,房地产增值慢,他的流动性太差,在突如其来的情况下,乘胜而退的可能性很小,如果你拥有好的流动性,这个退的可能性很小。
陈云峰:大家判断这个房子的价值,两个方法:一、问一下你的中介,真正的小孩他能非常清晰的告诉你,第二点,你一定要判断,你贷款吗?我做过一个测试,我在北京的房子,有一套房子基本上有人找你,现在北京的房子,你把北京的房子,解决他流动性差的问题,现在可以抵押给银行,银行会给你一个卡,你有公司,就做公司贷,没公司做消费贷,现在市值多少,就给你一个卡,这个就这么多钱,就解决你的流动性,你愿意去理财,你可以拿这个钱理财,你既能够享受到信托理财的受益,第二房子还在你这里。你的房子银行给你担保抵押、放款的速度和能力,就是你这个地区的房产的价值。在北京三天100%的评估值就可以拿到钱,回到天津就得半个月,海南就得三个月。问一下银行,抵押贷款银行会不会很快地受理,判断一下这个,就可以知道这个房子有没有价值。所以咱们不要从宏观的看很多问题,咱们从微观层面,看房产的价值就很说明问题。
秦虹:我觉得是这样的,你租出去可以,把你自己住的房子卖了是有一定风险的,如果生活在美国和欧洲,租房子人很幸福的因为他受到很多严格的法律保护,权益得到了充分的保护,那在中国,我们租赁市场的保护的法律并不完善,你的安全和尊严换来的是你的金钱,我觉得是非常不值得的。
二、你是高档住宅,如果你的收益超过一千万的话,你到银行去买一个产品,你投资非常失败的,你上千万的收益,你有更多的投资渠道,中国房地产的信托,一定会高于银行的理财产品,所以你的两个决定都不怎么明智。
王世渝:自用的不要卖了,你投资的变现了去投资比较好,利率放开以后,投资机会还是比较多的。
主持人:第一,每个人对于流动性的偏好不一样,就是每一只小白鼠对于风险的敏感性不一样。所以我特别提示大家,注意钟伟教授讲的,握有现金的好处,你是当一只老母鸡站在鸡蛋面前,危机来了你带不走,还是给你一只篮子,这里带的鸡蛋比较少。我幸好没有全卖,我留了两套。
提问:问两个问题,我是来自中国的小城镇,我们小城镇因为有煤炭资源和铁矿资源,经济的规模发展非常快,达到全省的前十强的城镇,导致什么结果呢?这些年因为企业的增多,因为煤炭资源。我的问题是什么?因为矿产资源逐步开发,导致第一产业逐步的衰退,第二产业逐渐上升。之前说的城镇化是未来城镇发展的强劲动力,也扩大内需的力量,您会给地方政府出一些什么样的建议,能让城镇化持续发展下去。但是因为这些年煤炭资源减少,包括国家对煤炭国有化的趋势,因为农民集聚到城镇里面有很多住宅,出现很多商业,但是因为矿产资源的减少,导致这些人进城以后他们就业机会是在逐步减少。
王世渝:资源枯竭以后怎么办?
秦虹:转型,资源型城市面临着枯竭的风险,下一步就是转型,原来依靠煤炭已经没有资源了,你就下一步发展肯定不能再走老路了,政府只能这么办?
主持人:现场没有从商务角度问的问题,假设我是商务部,现在我最大的困惑就是要不要跟着房地产,尤其是商业房地产的节奏去迅猛的开业,因为
说白了,成本也越来越高,后面那一波电商的老虎追得越来越急,看着客户到店里来,试了鞋以后,鞋号抄下来,回去到网上去买,这个情形越来越激烈了。作为房地产商要不要跟着你们走?
陈云峰:我在国美做了十年,也是负责全国的开店,所以现在房地产行业迅速发展,对于商家就是一个机会,你不发展,别人发展完成了行业布局,你在行业当中弱势化了,你肯定要发展,因为这是一个非常好的机会,发展实际上他一定要有自己的策略,比如说一二三线怎么走,来自小城镇的这些地产商,如果能够招到一个名牌的商家,我们是要掏钱的。他说陈总,他得付出到大的代价?第一租金几乎没有,第二给人家装修费,一平米一万多,掏钱买货,但是商家不这么说,你借我两千万吧,我好给你铺货啊,他就是拿你这个地方白赚钱,如果是一个好品牌,这些地产商家确实需要把这些品牌放在这里,因为没有品牌这么大一个壳子就完了,他知道这个价值,他就要忍着把你请进来,多好的机会,为什么不来发展?你不用商品赚钱,一家就是两千万,十家就是两亿,但是不能盲目发展,一定要借助与开发商。
城市综合体两类:一类是开发商来做,还有从零售转化来的开发商,所以确实要判断这个开发商他懂不懂商业地产开发,有没有团队,有没有这个理念,有没有一个很好的定位,如果有风险就不要去。如果有比较好的条件你为什么不去,这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代,这十年将改变中国的经济格局,你不去就完了,去也有可能不成功,你不去怎么会成功呢?所以我鼓励大家勇于尝试。
主持人:听得我肝肠寸断,地产商告诉我们,地产商很傻,你们可以占他的便宜,好像过去十年全国人民也没有玩过地产商。
钟伟:开发商做商业地产有没有他的商业模式,可能大家对万达非常信任,万达经过这么多年的历练形成了商业模式,所以才会有那么多商务跟万达走,所以万达对地方政府有很大的说服能力。所以你得看谁做,这是第一个,做得人有没有商业模式。第二你自己的东西有没有独特性,如果你的东西坚信自己有独特性,可以走遍全国和世界,如果你只是做渠道,做经销,那都是过去了,只有在有独特优势的前提下,才能不仅不让开发商占你的便宜,反过来你可以占开发商的便宜。第三、当你说要不要入住的时候,你得看综合体本身,未来的项目运作资金怎么样?项目建设、这个项目能不能收支平衡,如果已经透支了未来的预期,所以最好别跟着走,这个项目本来是个算得清账的才能跟着这个项目走。
王世渝:开发商的角度来讲,财务配置方式必须颠倒,我们研究万达两个特点:一,现金流的安排,就是我再多少周期之内,我自己的私有资金,必须要不回来,银行贷款我要偿还,这是现金流的安排,第二是资产,就是净值的安排,这个净值的安排,我整个项目做完以后,只要把所有住宅卖出去以后,我手上剩下的商业不动产的净值是白挣来的,我们资金收益高低只是决定投资回报的收益率而已,这个方式是在过去的传统经验下的配置方式,现在这个结构变了,我相信万达王健林他会重新布置这两个指标。第二、我更多的是做企业的重组并购的,我更知道企业在做什么,包括开发商要招的这些商户们,我经常站在商户的角度看这些问题,在中国做牛仔裤的一个电商,创办三年时间现在成了全国著名的牛仔品牌,做到前三名,他没有开几个店,所有销售全部在电商上做的,但是他做到这个阶段的时候再增长就有问题,我把他跟马艳丽拉到一起,马艳丽的梦想就是做系列的牛仔服,所以加上这种简单的生产商结合,价格上升,要展示马艳丽的品牌,要是没有线下的店铺,没有线下的业态的支持,光是在网上产生品牌的价值,那可能他要体验两个字会变得很缺,怎么增加体验?这个是未来做购物中心的商业业态里面,体验可能比卖多少东西作用更大,所以这个非常重要的。
提问:大家好,我是来自酒店管理公司的,我有一个问题想问一个,国家这边在城市综合体项目上面,都会定一些酒店项目,我们作为托管方来讲,一定帮助经营作为第三方,在这个过程当中,大家知道,有一个很大的调整,就是消费区域化非常厉害,在这种前提下,无论地产商自己持有,还是把资产外移,然后拿到应该拿到的资本,这种持有经营,常见的这种投资方式将来以后是否能够很好的存在,因为很多人借用品牌管理公司的目的有所转化,能够去快速的打造酒店的牌子,这个酒店如何突破,但是民众消费又跟不上。所以我想问一下,我们在更下游的行业来讲的话怎么发展?我们从事酒店行业的人员,酒店行业怎么发展?适合不适合商业地产投资、这个投资能不能得到预期的回报,不管模式怎么样的?主要是陈总这边的?
陈云峰:现在城市综合体里面,基本上都有酒店,包括现在的地级市都有酒店,在几年前,在很多城市都没有五星级酒店,但是很快都会拥有一座、两座到五座,开发商为什么做酒店,特别是五星级酒店,能够拉深整个项目的档次,酒店也是优质的商铺,整个的管理水平会大幅度提高,这是开发商喜欢他的地方,而且政府恰恰又比较欢迎,这个酒店有一个致命的毛病,就是他不能创收,所以大多数要持有。我们在做五星级酒店的时候都要算到底投资多少?一个标准五星大概要4亿左右,加上土地和人员成本非常高的,大概需要十年左右才能收回投资,还不能转回盈利,开发商做酒店非常谨慎的。像王健林也在做这个,如果他选一些好的城市,这些市场前景是有预期的,酒店就是收流水和利润的分成,你怕什么,真的风险都在开发商这里,你们不觉得开发商为社会做了好多事吗?他没有风险,就是把你好的管理拿出来就OK了,你应该尽快地开你的店,多开店,抽流水,抽利润,开发商就想把这个事办好,因为他是项目的生产者,管理是一回事,应该抓住中国商业地产发展的大好的三到五年,三到五年之后的格局就会定下来,商家的黄金发展时间还有五年。
提问:新兴的开发模式,作为投资人您这种开发模式跟传统开发模式有什么区别,中国政府的利益在哪里?
王世渝:因为不考虑政府的利益再伟大的商业模式都做不成。从这个建立信托开始,就拉着政府一起来做,你做个投资者,你做一个职能机构也好,你跟农民签一个合同,你没有政府的支持,你签合同都很难,最后很难得到一份保障,说一定要有政府的信用加上金融机构这个平台,才可能把信托建立起来,这第一个需要政府,第二在利益结构设计上一定要给政府留出空间,这个首先是个信托投资公司,他是个平台,就是固定收益,然后信托公司把这个东西交给投资公司来进行管理的时候,在这个管理公司的股权结构里头,我们一定会给政府的投资公司开放一个更大的股权比例,但是希望是非公有制控股的,不是政府控股的,所以政府就出信用就可以占到51%以下的股权,是可以做一个安排的。
主持人:整个这一场,有一个角色是缺席的,今年我参加的所有会,互联网几乎是主角。因为互联网有一种本性就是绕开渠道,让商家和消费者直接对接。你用的很好的洗发水直接扫码,可以迅速找到那个商家,直接给你送回家,这个就是洗发水商家和顾客直接匹配,过程只需要物流,更何况商业地产?确实是互联网一部分人在思考的问题,他们讲其不是淘宝店在侵夺过去的商业地产的地位,现在互联网讨论的是,淘宝本身就是中介,可能是利用互联网工具完成对所有中介的跨越。互联网对于地产尤其是商业地产在未来中长期的影响?
陈云峰:城市综合体,他实际上并不惧怕电商,特别城市综合体有什么强大的魅力,将来是80后和90后这些人群聚会的地方,聚会要干什么?就是体验式消费,这些唱歌、吃饭、喝咖啡、看电影、溜冰场永远都不是电商能进入的领域,电商只能把一部分商品在网上拓展渠道进行销售,他永远不能取代体验式。马云说我能够击跨你的左手,王健林只是一部分,现在城市综合体的分化非常严重。你到那里是一站式消费,吃喝玩乐购,那根本不是买东西的地方,所以这里很明显的,就像文化和艺术型的城市综合体开始涌现,这个马上成为2014年中国所有城市综合体的风向标,进入里面以后你感受到的是文化,你来这个里头如同进了博物馆,那是多好的地方,你能在网上得到吗?可以获得全新的艺术的感受吗?只是改变了一下渠道,跟商业地产商只能是有一定的影响。
王世渝:这意味着什么,改变利益结构的重新调整,藏在背后的利益结构的重新调整这是最重要的。这种颠覆,他会让我们很多的经验,确实是要消失的,原因在于,现在很多新的技术,其实已经准备好了,这个利益格局的调整马上出现,如果没有做这个准备,可能会是一个巨大的投资失败。
钟伟:所以我是同意颠覆性的。
二、我是不同意的,一个人有很多的需求,互联网不能提供服务需求和情感需求,标准化的工业制品,他有条形码,他的品质是均衡的,如果你想买的是除了品质之外,还有个人特质的品质的东西这是没有办法达成的,所以互联网具有颠覆性的。
秦虹:未来会带来利益格局的调整,并不意味着一方壮大,一方消失。美国电商也发展不错,我住在美国人的家里,我就想,我每个周末几乎都是这个老太太开着车带着我去这个商场,那个商场,他每个周末去商场,美国的中国人,男士特别想回中国发展事业,但是他的家人,太太和孩子都不愿意回国,很大一方面,他对美国的商业文化的认可,他有很大的吸引力,中国也会走到那一天,我们也会很发达,为什么美国的商业会吸引女人呢,人家的东西有吸引力,电商挑战非常好,逼着线下的产品的质量、优势的更新。第二人的需求不仅仅是物质,确实有很多情感的,有很多感受的需求,互联网是不可能满足的,可以在互联网上谈恋爱,但是要结婚还是回到房子里。所以互联网提供的东西不可能满足人消费的全部的需求。利益可以调整,但是并不代表一方可以替代另一方。
主持人:昨天遇到一个年轻人我问他,我告诉他很多需求互联网上很多满足不了,小孩告诉我,你们那一代人都是靠马斯洛心理学,大家都知道,什么安全需求五个层次,我这一代马斯洛心理学变了,我们需要三个:一、住所、二、足够的方便面,三,一个网络就够了。但是商业就是这么有趣,永远充满着机会,旧的窗口的关闭,新的窗口的打开。咱们接下来我们通知一下午餐的安排。