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不久前,广州越秀区起义路20多层高的烂尾楼建业大厦发生大火,整栋建筑被大火吞噬。一场大火将建业大厦化为灰烬,更有温州商人损失七千万人民币,这座被视为烂尾楼的大厦一夜之间为了全城焦点。
造成烂尾楼的原因错综复杂,经济大环境的变化、房地产行业出现重大调整、市场定位不准等等原因造成销售前景黯淡,迫使企业中途撤退;局部地区房产过热,宏观调控后信贷资金收缩,工程后续资金跟不上等等原因致使在建工程不能完成,这些都会造成烂尾楼。
空置烂尾楼会造成城市空间浪费,不仅占用紧缺的城市土地资源而又没有产生任何效益,同时占用大量资金(其中有贷款和其它借款),由于停工工地长期闲置,导致工地内部管理松懈,造成一系列城市管理、社会治安难点问题,成为社会不稳定的潜在因素。如何将这些烂尾楼化腐朽为神奇,这不仅需要市场机制发挥自我调节的职能,还需要政府发挥城市监管职能,出台相关烂尾楼的整治方案。
要盘活烂尾楼,可谓困难重重。除了额度不菲的出让款项,重新包装、宣传都需要接手方拥有雄厚的财力。盘活烂尾楼可以说是“惊险一跃”,其中最关键的因素是建筑质量,如果质量问题解决不好,烂尾楼就很可能以“更烂”的姿态呈现。
“复活”需要市场手段。烂尾楼整治工程商机无限,由此催生了许多专门的烂尾楼投资公司、专门的烂尾楼策划公司等。上海房地产企业中华企业曾经在过去几年时间连续购买、包装、销售了多个烂尾楼项目,并在短时间内迅速获利。仅2008至2009年,中华企业就包装、销售了三个烂尾楼——张扬路上的福禧大厦、改名为华宁国际广场的洛克双喜公寓以及静安寺万泰大厦。以福禧大厦为例,中华企业仅持有该项目一年半时间,从买入到卖出,净赚了1.4亿。
笔者认为,“复活”不仅要依靠市场手段,更离不开政府的有力引导,是“充满智慧悬疑的”。昆明的三和商务大厦外型颇似“双塔”,这栋楼看似“丑女嫁不出去”,但在今年3月,有媒体报道,时隔13年,三和商务大厦经过市纪委、国土资源、规划和城管多方“会诊”,“烂尾”问题有了解决方案。目前这栋楼已经由债权人组成的云南鼎晟昌开发有限公司接手,从今年5月初开始,这栋13年的烂尾楼开工续建,预计2014年12月31日前竣工。
建业大厦的大火,让烂尾楼问题重新引起广州市政府的重视。日前,广州市政府出台了《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》,对于这些“烂尾楼”项目,广州市的主要措施是:依法理顺各方关系,收回土地使用权,结合实施城市规划重新调整使用。
推动烂尾楼整治盘活,政府应按照市场经济规律运作,严格依法推进,不能只是“纸上谈兵”。政府应切实落实项目业主负责制,存在“烂尾楼”的开发企业,不配合政府整治“烂尾楼”工作的,不允许开发新的房地产项目严格市场准入条件,包括有形土地市场进入和房地产开发资质获得。“烂尾楼”牵涉的债权债务应当依法尽快处理,能够协商解决的协商解决;必须通过法律途径解决的,由人民法院等司法机构处理。
政府对个别社会管理矛盾较突出、建筑质量无续建价值的“烂尾楼”,可以依法收回土地使用权,支持项目续建,运用市场力量对烂尾楼进行拆除盘活;而对于有续建价值的烂尾楼,则出台对续建企业的补助政策,甚至主动引进有烂尾楼盘活经验的先进企业入穗,鼓励吸引企业进行续建,让烂尾楼得以“复活”重见“春天”。
总而言之,整治烂尾楼应以防止烂尾为先。如何防止烂尾楼这种“城市伤疤”层出不穷且如膏药般揭之不去,是当务之急。政府部门应切实做好城市烂尾楼的整治工作,防止出现第二座“建业大厦”。