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预测一:政策环境趋于平稳
我爱我家研究中心分析:自2013年年初“国五条”出台后,投资投机性需求购房者得到抑制,刚性自住需求的购房者集中释放,令去年全年的成交均价持续维稳。但部分城市在2013年四季度出台的地方调控政策,对市场预期产生“心理降温”。此外,2013年11月份中央召开十八届三中全会明确提出“市场在资源配置中起决定作用”,说明未来楼市的发展将以市场为导向,增加住房建设和保障房建设,保证楼市健康发展。
因此,我爱我家预计,2014年房地产政策调控将以市场调节为主,并着力扩建新建商品房与保障住房的建设,增加房屋供给,同时延续“限购、限贷、限价”政策,进而进一步优化市场结构。
预测二:全年交易超7万套
据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》成交数据统计显示,2013年天津市全年二手私产住宅成交量达到88175套左右,与2012年相比上涨了57.7%,创下自2009年104816套后的又一新高。所以,预计2014年在房价运行平稳以及刚需入市的环境下,本市二手私产住宅交易量保持维稳的状态,预计月均成交量将保持在6000套的水平,全年达到72000套以上。
我爱我家市场研究中心认为,一方面,在政策的调控下,房价将持续平稳,市场仍将以刚性自住需求为主,阶段性的改善性需求也将逐步入市,加之天津市经济不断发展、铁路交通的不断完善,特别是天津到秦皇岛的高速铁路的正式开通运营,将带动外来常住人口的持续增加,市场购房、租房需求量也将逐步增多;另一方面,随着近几年新建商品房的开发和进驻,市场中房源供应日渐丰富,且随着多个新建项目入住后进入二手房流通市场,二手房供应将逐步增多,购房者的选择余地也逐渐增大。
预测三:热点户型小幅涨价
从2013年的价格走势来看,去年全年均价涨幅已连续第三年环比回落,全年成交均价仅上涨了2.9%,各月均价变化幅度也极其微小,可见政策的深入执行已现成效。预计在2014年政策平稳的环境下,市场仍以刚需自住群体为支撑,供需矛盾难以加大,价格走势将不会出现大幅的波动,但市场中刚需群体所集中需求的中小户型房源和热点户型的价格或将出现小幅增长。
我爱我家市场研究中心认为,在政策的调控下,投资投机性需求得到抑制,使得刚性自住群体成为全年的主力军,其中中小户型的房源需求旺盛,使得市场中该户型的房源供应紧缺,出现价格坚挺的现象,预计部分热点片区的房源价格会有小幅上涨;此外,由于政策抑制投资投机型需求的购房者,大户型、总价较高的房源价格则会保持稳定。
预测四:交通配套更受关注
市政府于2013年12月15日正式发布的实行小客车总量调控管理以及实施机动车限行交通管理措施,也会对楼市的发展产生一定的影响。我爱我家市场研究中心认为,该举措将会令购房者在买房时更加注重周边的交通配套设施,从而带动地铁、公交等交通配套完善区域的房产市场活跃度。预计随着2014年年初汽车限行政策的实施,此项措施对楼市的影响将会逐步显现。
首先,对于婚房、首次置业等刚需购房者来讲,会更加侧重于在地铁沿线,尤其是地铁两端、距中心城区较远的区域置业。例如地铁3号线的华苑、大学城、铁东路片区,地铁2号线的咸阳路、卫国道板块,地铁9号线的利津路片区等。其次,对于改善性需求而言,将会有越来越多的人选择在距离上班地点较近的市内六区购房置业。例如永安道片区、万德庄片区、水上公园片区等。
预测五:一二手房出现“博弈”
2013年天津市中心城区土地市场交易活跃,仅7月至11月就连续拍出8个块地,分别位于河东区、河北区、南开区、和平区、红桥区,地块的规划性质除了和平区的台儿庄路西侧地块外均包含住宅用途。预计2014年随着中心城区地块的开工建设以及出售,它将对周边二手房成交带来差异化影响。
一方面,与往年相比,2013年中心城区的土地市场相对比较活跃,必然使得部分购房者将目光转移到新建商品房,中心城区一二手房的成交或将出现阶段性的“博弈”。另一方面,中心城区拍出的地块,地理位置极其优越,交通、生活配套设施完善。比如南开区天拖地块,随着地铁6号线的开通及南开翔宇中学的迁入,增添的学区房需求以及天拖地块未来建成后的商业居住氛围,都将带动该片区地理位置的优越性。但是整体来看,根据各地块产品品质的不同,它们将对周边二手房市场带来差异化影响。
预测六:保障房建设投入大
市政府第22次常务会决议认为,天津市将继续做好保障房建设,扩大发放租房补贴范围,提高租房补贴标准,2014年全市计划开工建设保障房6万套,竣工保障房7.5万套,并新增发放“三种补贴”1万户。
我爱我家市场研究中心表示,首先,近几年为确保低收入家庭的住房问题,国家放宽对保障房申请的标准,令越来越多的购房者有资格享有保障房的申请标准,加上国家不断加大对保障房建设的投入,购房者的区域选择也更加丰富,令保障房受到越来越多购房者的亲睐;其次,部分保障房建设在离中心城区较为偏远的区域,但随着次中心区域生活配套设施、交通的不断完善,地铁的进驻,再加上保障房本身价格的优势,一定程度上会影响低价位二手房的成交。