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-富力盈凯广场
2013广州写字楼市场
关键词
创新高、整层出售、空置率
-新快报记者李琳实习生周怡霏
事件
写字楼价格破6万元/m2
2013年以来,随着珠江新城CBD区可售项目日渐稀少,写字楼价格一路攀高,价格一次又一次打破纪录。从2013年初到年底,富力地产位于珠江新城的“盈”字系列两大高端写字楼——富力盈凯广场和富力盈通大厦,还有天盈广场三个超甲级项目相继上市,一再引发投资市场争抢,价格也被一次次推高。最令人瞩目的是,位于华夏路最繁华地段的超甲级写字楼富力盈凯广场,2013年中推出的高层江景单位成交单价打破了6万元的高位,刷新了广州写字楼市场的成交纪录。
富力盈凯广场是珠江新城在2013年推出的写字楼项目中,唯一被七大地标环绕,又能同时一览中轴广场与珠江阔景双重美景的项目,也是2013年唯一一个拥有高端购物中心+超甲级写字楼+五星酒店的垂直综合体物业,更是广州第一个引入世界顶级精品酒店柏悦酒店的写字楼物业。该项目同时拥有珠江新城中轴线和地铁上盖的位置优势,其综合质素也名列现有可售项目前茅。正因如此,该项目自2012年底开盘后接连热销,2013年全年成交均价高达50247元/平方米,部分江景单位的单价都超过了6万元。
2013印记
2013年,广州甲级写字楼市场整体供应量庞大,来自第一太平戴维斯、戴德梁行和仲量联行等各大行的研究数据都显示,2013年广州甲级写字楼的新增量超过62万平方米,创下近三年来的新高。
可售项目供不应求,价格频创新高
2013年,广州写字楼主要供应集中地仍在珠江新城,因为业主普遍惜售,令市场可售写字楼项目稀少;另一方面,住宅持续限购和“新国五条”、“穗六条”等房产调控新政相继出台,令写字楼投资市场活跃,可售优质写字楼项目供不应求,价格连创新高。来自网易房产数据中心的统计数据显示,2013年,广州纯写字楼成交面积43万平方米,同比2012年下降了29.5%;但与此同时,全市纯写字楼成交均价却高达30094元/平方米,比2012年涨了34.9%。从2013年广州写字楼市场的成交均价排行榜看,有5个项目2013年全年的成交均价超过4万元/平方米,其中步云天地、天盈广场和富力盈凯广场三个项目,全年成交均价都超过了5万元/平方米。
来自仲量联行的研究报告也显示,2013年度广州甲级写字楼平均资本值达36100元/平方米,同比增长8.8%,增速比2012年同期加快,显示出资本市场对写字楼投资的旺盛需求。
整层出售成风,国内大企业成主客
整体上看,2013年的写字楼因为供应有限,一万平方米以上的整栋式大宗交易下滑,而天盈广场、富力盈凯广场等以整层为单位出售的项目,成为2013年市场的主流。因为价格多达5万-6万元/平方米,这些整层出售的写字楼,投资门槛动辄都要1亿元以上。正因为投资门槛不断攀高,2013年广州甲级写字楼的买家们,大多是国内大企业,除了自用外,其投资需求也进一步增加。与企业买家的大面积购入相比,私人投资客的比例比2012年有所减少。
空置率上升,租金下行压力加大
井喷式的新增供应量需要时间消化。2013年前三季度,因整体经济环境不佳,广州写字楼空置率持续攀高到14.8%,进入近年的较高位。来自仲量联行的统计数据显示,2013年第四季度,受到国内经济稳定及企业信心提振影响,广州写字楼市场需求比上季度有所好转,新落成的富力盈凯广场、富力盈通大厦的高入驻率令市场净吸纳量回升到全年最高水平,第四季度高达18万平方米的净吸纳量,相当于2013年全年36万平方米的一半。
受巨量新增供应影响,2013年广州写字楼租金涨幅受到较大限制,虽然新增项目大多是珠江新城的高综合质素超甲级项目,但租金水平在2013年前三季度却连续负增长,一直到第四季度,广州甲级写字楼的租金才出现了止跌回升。全年平均录得154元/平方米/月,同比增长1.7%,是近年的新高位。但是,随着2014年更多新增供应量的加入(第一太平戴维斯预计将达68.7万平方米),广州写字楼市场租金将面临较大的下行压力。
大事记
1月29日国家发改委、住建部两部委出台《绿色建筑行动方案》,对“十二五”期间新建建筑以及既有建筑的绿色行动提出了量化目标:“十二五”期间,全国完成新建绿色建筑10亿平方米;到2015年末,20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。按该方案要求,商场写字楼等大型建筑需自2014年起开始执行绿色建筑标准。
2月《新国五条》出台,商业地产热潮热潮再起。
5月-6月富力盈凯广场成交单价打破6万元。
8月珠江新城巨无霸城市综合体项目——天汇广场写字楼天盈广场正式上市。
12月318米高的超甲级写字楼环球都会广场上市。
12月富力盈东国际亮相市场。
声音
供应量大,未来租金难涨
●第一太平戴维斯中国南区董事林木雄
2013年,广州写字楼市场总供应量高达62.4万平方米,这个数量仅次于2007年时的市场最高值。巨量的新增供应需要时间去消化,令全市写字楼空置率在2013年第四季度环比上升2.5%至14.8%;不过因为新增项目基本都是珠江新城的优质产品,拉动全市租金在2013年仍环比上0.7%至150.3元/平方米。预计2014年市场新增量仍将高达68.7万平方米,将对空置率和租金带来较大的压力。
珠江新城
“企业集群”效应初显
●仲量联行华南区研究部高级经理曾丽
2013年,广州甲级写字楼的平均资本值高达36100元/平方米,同比增长了8.8%,增速比去年同期加快,反映了投资者的投资热情和企业自用买家们的旺盛需求。表现最为突出的是珠江新城,随着商业配套的日趋完善,该区写字楼受到许多有升级需求或新进驻广州的知名企业青睐;由于众多名企的陆续进驻,珠江新城已形成了“企业集群”的效应。
2013年广州写字楼成交均价排行榜
楼盘名区域套数面积(㎡)金额(元)均价(元/㎡)
步云天地(环球国际商贸中心)越秀26 2394 133332453 55694
天盈广场天河166 27545 1437122142 52173
富力盈凯广场天河116 24385 1225276908 50247
环球都会广场天河6 905 37274072 41186
保利中达广场天河102 7326 299465399 40877
万艺广场越秀78 5114 196670974 38457
富力盈通大厦天河324 57105 2146854011 37594
保利克洛维广场天河93 8858 330840468 37349
邦华环球广场天河43 17556 654929725 37305
珠控国际中心天河121 32971 1205320847 36557
财富世纪广场天河85 10906 376895390 34558
广晟国际大厦天河27 25216 866518209 34363
2013年广州写字楼成交面积排行榜
楼盘名区域套数面积(㎡)金额(元)均价(元/㎡)
富力盈通大厦天河324 57105 2146854011 37594
广州东部布匹辅料城增城171 35483 360396072 10156
珠控国际中心天河121 32971 1205320847 36557
天盈广场天河166 27545 1437122142 52173
广晟国际大厦天河27 25216 866518209 34363
富力盈凯广场天河116 24385 1225276908 50247
珠江国际纺织城海珠193 23707 559861039 23615
广州远洋大厦天河55 21977 474909078 21609
天域中心海珠191 21351 556021380 26041
邦华环球广场天河43 17556 654929725 37305
(数据来源:网易房产数据中心)