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住宅限购成就了商住产品。过去的两年里,这个兼具住宅和办公属性的产品出尽风头,频现“日光”,遭遇集体抢购,即便在二手房市场,也是量价齐涨,价格涨幅赶超二手商品住宅。从去年以来的供地情况来看,2014年,商住房依然靓丽。有业内人士称,今年商住房的供应很可能占据纯商品房供应的半壁江山。业内认为,在调控政策的限制下,投资性需求被挤出住宅市场,导致不少中小投资者将目光投向商住房,推升了商住房成交。
京华时报记者桂瑰
>>供应
企业热衷做商住
在市场对商住产品青睐有加的背景下,以市场需求为导向的房企自然热衷做此类型的产品。
郭毅认为,目前房地产市场当中,尤其是北京市场,居住类产品的需求量缺口一直较大,并且利润率水平相比商业类项目普遍偏高,这也是吸引房企将原有商住立项土地改为住宅产品的重要原因。
同时,程浩业认为,开发企业,尤其是中小开发企业,其开发商业,尤其是运营商业的能力非常有限,很少会冒此风险来开发商业,同时市场层面有商住楼的庞大需求,鉴于此,房企权衡之后难免会有做商住的冲动。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,北京目前的“限购限贷”政策没有明显的放松、高端楼盘预售受到阻碍。房企也会反思如何在北京市场中获利,商住项目恰好平衡了住宅和商业的现金流,对于房企的盈利和财务风险管控具有重要的意义。
>>土地
商业地块供需两旺
从土地市场的情况来看,商业性质的用地供需两旺,其中多宗地块的成交溢价率高达200%以上。1月16日,首创举牌121轮,以7.35亿的价格,从永同昌、和裕地产、龙湖地产手中抢得顺义区赵全营镇板桥村F1-01地块商业金融用地,溢价率122.7%。去年5月30日,台湖镇B-21地块(部分)F3其他类多功能用地、B-24地块U13供燃气用地出让,世纪鸿等7家房企到场竞拍,经过104轮激烈竞拍,世纪鸿击败泰禾以10.4亿元再次高溢价率摘得台湖地块,溢价率242%。历史数据显示,去年经营性用地出让中溢价率最高的两块地均是台湖的多功能用地。
一位业内人士透露,去年某大型房企拿下的多宗地块中绝大多数为商业类,“不可能全部做商场或者写字楼,会有不少地以商住产品的形式推上市场。”
对于政府推出的商业用地,严跃进表示,北京四环以内的市场逐渐饱和,催生五环外的市场成为房企的新战场。此类土地上,最大的问题就是商业配套不齐全,需要大量的商业配合,满足入住人口的生活所需,为了解决配套问题,政府的供地会对商业做一些倾斜。
从2014年市场情况来看,随着大量自住型商品房用地的逐渐入市,必将挤压纯商品住宅用地的数量,从而导致纯商品住宅类产品的进一步减少。“这一背景之下,商住这一无购买限制条件的住宅类产品需求量必将大增,而需求的坚挺也必将吸引着更多房企加入这一产品开发行列,预计2014年商住类产品仍将呈现出供需两旺的火热态势。”郭毅说。
一位业内资深人士告诉记者,今年仍将有大量商住房入市,供应很可能达到纯商品房供应的半壁江山。
>>声音
商住产品是一个矛盾体的存在
某资深业内人士透露,其实商住房是政府长期利益和短期利益打架形成的一个矛盾体。从长远上来说,每个区域在建设之初都有一个长远的规划,住宅用地、商业用地的搭配比例都有设定,但在实际操作中,因市场偏向住宅,开发商以市场导向将其变成商住两用的产品,政府为了短期的土地收益也就没有强制管理的动力,如果强制要求开发商不许做商住,那么其土地出让就会遇阻或者土地收益就会减少。该业内人士还告诉记者,不少商业用地的位置非常好,交通也比较便利,无论是购房者还是投资者都喜欢这类产品,这就给房企以直接的动力转向商住产品的开发。
据记者了解,去年的供地大户之一通州台湖出让了多宗商业以及多功能性质的用地,不过,业内表示,这些地块将来做商住的可能性非常大。“政府的意图可能是好的,为未来居民生活做配套用的,但受市场导向的影响,开发商并不愿做暂时还没有市场需求的产品,这样会造成等居民都入住之后才发现,商业配套远远跟不上,如同现在的亦庄核心区。”一位不愿具名的业内人士称。
“我是觉得政府在推地的时候,应该考虑得更全面一点,等住宅开始入住了,再逐步加大商业公建类用地的推出量,才利于开发商后期的销售经营,比如长阳在这点上就做得比较好。”上述业内人士表示。
>>成交
商住产品成交活跃
2013年12月28日,位于环渤海高端总部基地内商住产品泰禾一号街区首度开盘,推出773套房源,一售即罄,成交均价达到了3.24万元/平方米。
10月13日,位于房山的同类产品旭辉E天地,惹火了北京城,首期开盘一栋楼两小时抢光,临时加推2号楼部分房源,当场全部售罄;10月16日,旭辉E天地加推,累计到访500余人;12月1日,旭辉E天地一期底商内部认购,推65套商铺在两个小时内全部售罄,现场紧急加推19套房源,最终以成交78套、总销售金额近1.8亿元的成绩收官。
亚豪机构的统计数据显示,2013年北京商住类产品共实现成交26368套,占据全部成交的比重在20%左右。从供应情况来看,2013年商住市场共有58个(次)项目入市,新增商住类产品18805套,占据全部市场供应的比重为26%。由此可以看出,2013年商住市场供需均较为火热。
这仅仅是商住产品在新房市场的缩影,据记者了解,多个企业的此类型产品均取得了不错的成绩。无独有偶,在二手房市场中,商住产品也依然是争抢的香饽饽。根据链家地产市场研究部统计,从监测的60个典型商住楼盘的成交看,2013年北京市二手商住房总体成交量大幅上升,同比增长达到120.9%。商住房中总价200万元以下房源成交占比超过6成,而二手商品住宅总价200万元以下房源成交占比从2013年年初的接近1/2快速降至1/4。商住房成交均价为29959元/平方米,同比上涨36%,高于全市非商住项目涨幅10.2个百分点。
>>需求
投资属性备受青睐
对于商住产品的走俏,业内多位人士认为,低总价、不限购等投资属性是其走红的主要因素。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受记者采访时表示,2012年供应的住宅用地较少、但刚性需求量非常大,这直接造成了去年商住产品炙手可热。
亚豪机构市场总监郭毅表示,商住类产品的火热一方面是由于其多小户型、低总价的特征;另一方面则是受到限购政策的制约,大量不具备住宅购买资格的刚需类人群不得不选择商住类产品。
伟业我爱我家市场研究院经理程浩业认为,商住楼受宠主要是限购与限贷政策的限制,加上住宅项目价格的节节高涨,商住项目需求旺盛。
链家地产张旭认为,2013年市场持续回暖,住宅价格大幅回升,购房成本持续攀升,使得小户型偏多的商住房低总价的优势更加明显。虽然商住房首付最低5成,由于总价较低,首付的门槛相对于绝大多数的二手商品住宅来说,仍然较低,吸引了很多购买力有限的年轻刚需购房者。而从税费成本来看,商住房的税率较高,但目前有87%的商住房成交都不足5年,因个税新政导致的税费增长幅度并不是很高,再加上总价较低,税费成本仍然在大部分需求可承受的范围内。
另外,张旭强调,北京市商住项目户型较小,位于地铁沿线,位置优越,配套完善,部分项目还使用民水民电,使得其租金收益率明显高于普通住宅2.2%的水平。2013年成交量最大的北京像素北区,小区内天桥直达地铁6号线草房站,出行十分方便,而从成交量较大的林肯公园、东亚上北中心等项目的情况来看,也基本都具备了环境好,配套完善,交通方便,使用民水民电等特点。据链家地产市场研究部统计,2013年北京市60个典型商住项目中租金收益率超过2.5%的达到44个,而租金收益超过3%(央行一年期基准存款利率)的项目也有20余个。