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【导读】新年首月土地价格再次刷新记录,房地产巨头实现业绩开门红,纷纷调高销售目标。
央广网财经北京2月12日消息据经济之声《央广财经评论》报道,春节假期刚刚结束,一些研究机构公布了今年1月房地产市场运行的情况,最引人注意的就是土地市场持续升温。上海易居房地产研究院昨天(11日)傍晚公布,1月份10个典型城市土地成交均价是每平方米5449元,环比增长1倍,同比大增1.5倍,土地价格刷新去年11月创造的记录。10个典型城市土地出让金收入达到1436亿元,同比增长155.2%,比2012年同期大增826.6%。
国土资源部同一天公布的数据也很值得关注:去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新历史高位。其中房地产用地20万公顷,同比增长26.8%;主要监测城市地价总体水平持续上涨,住宅地价涨幅最高,同比增长9%。
与此同时,万科、恒大、碧桂园、招商地产等龙头房企1月份的销售业绩纷纷实现同比增长。招商地产1月份实现签约销售面积同比增长42.95%,签约销售金额同比增长28.42%。万科1月份销售面积同比增长20.79%,刷新同月历史新高。拿下新年销售开门红后,这些房企纷纷上调今年的销售目标。其中,恒大地产上调10%,旭辉的目标同比大幅增加40%以上。
那么,房企辉煌的销售业绩能维持多久呢?恐怕我们现在很难给出一个乐观的回答。事实上,北京商品房市场正处于“冬眠”状态。1月份北京一二手商品房市场一片冷清,成交数量大幅萎缩。“房冷、地热”,土地价格不断攀升,必然加大房价进一步上行的压力。同时,流动性收紧、利率抬升也会对楼市产生明显的影响,或许“降温”会是今年楼市的主基调。
首先来看易居昨天(11日)发布的数据:1月份10个典型城市土地出让金收入达到1436亿元,同比增长155.2%,比2012年同期大增826.6%。1月份土地市场持续升温,这个“热能”从何而来?
经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,目前土地市场的热度达到了“高烧”的状态和温度,而且地价的涨幅比较惊人。在目前这个时间节点,地方政府是最开心的,因为他们的卖地收入非常高,一些地方政府的土地财政其实没有萎缩,土地财政反而在进一步膨胀和强化。此外,企业拿地的热情依然保持较高温度,企业由于回笼资金比较多,急于扩张,急于要补库存,急于向老大、老二这些排名靠前的位子冲刺,所以拿地热情非常高。但企业也很无奈,因为地价这么高,未来卖房的时候就必须要把房屋的价格进一步抬升,否则就很难赚钱。很多房企的压力比较大,未来卖房必须要考虑到现在拿地的地价,以后要获得合理的利润,其实挑战性比较大。
虽然1月份土地市场火爆异常,但是业内对于后市的表现大多持怀疑态度。增加土地供应被认为是抑制今年房价上涨的最有力措施。从这个角度来看,土地市场持续高烧的可能性是不是不太大?
杨红旭认为地市“高烧”是一个短暂现象,就像人一样,发高烧到40多度是不可能持续的,持续久了就会把人烧死,楼市也一样。楼市是周期性波动的,有春夏秋冬,目前地市是处于盛夏季节,盛夏之后就有秋天,因为它不可能永远保持在盛夏季节,这是违反市场规律的。
杨红旭说,房市降温的话,土地市场自然会降温,因为企业拿地热情这么高,主要是预期房价还要涨,项目的利润率依然偏高。当企业看到房市已经降温,成交低迷甚至价格涨不动的时候,自然就不敢去这么激进的拿地了,所以我们要等到房市降温,降温之后地市就会降温。预测2014年上半年地市依然温度偏高,但下半年就会出现降温比较明显的势头。
再来看龙头房企1月份的表现。万科、恒大、碧桂园、招商地产1月份纷纷实现销售业绩同比增长。但一些主要市场的销售数据并不理想。比如北京,1月份商品住宅成交套数、成交面积环比、同比都出现大幅萎缩,二手住宅市场也延续了去年末以来的降温趋势。这个现象看上去有些矛盾。该怎么解读?
杨红旭指出,大房企的1月份业绩跟城市的成交是背离的,这其中有两个因素:第一,在整个1月份全国主要大城市成交出现低迷的情况下,大企业业绩是好的,就是说强者恒强。第二,部分房企可能隐藏了部分的销售指标和销售额,本来12月份的销售额被挪到了1月份了。因为2013年度成交业绩非常好,上市公司一般希望每年业绩都有一个增幅,这样资本市场会比较好看,所以可能会把2013年12月份的部分业绩挪到2014年1月份。
杨红旭说,从全国趋势性的变化来看,通过监测发现,全国30个城市,1月份的商品住宅成交量,环比12月份出现17%的下滑,同比去年1月份出现15%下滑,其中4个一线城市降温幅度明显,4个一线城市同比去年1月份大幅下滑47%。三四线城市相对比较平稳,一线城市在率先升温。一线城市率先疯狂之后,目前降温比较明显,尤其是量降温比较明显。
房地产市场的价格到底会怎么走?杨红旭表示,房屋成交量是一个先行指标,它要先变化,其次是房价跟着变化,然后才是土地市场,土地市场的量包括价格会发生变化。目前大部分城市处于1月份的成交量低迷期,既有季节因素,主导因素是春节因素;其次是短周期变化见顶之后开始慢慢降温,房价滞后于成交量,目前是成交出现低迷,但房价依然保持高位,所以房价的涨幅在收窄,涨幅回落将成为2014年的一个大势。估计到今年下半年,尤其是四季度前后的时候,会出现部分城市房价滞涨,甚至会小幅下跌。我们要看价格的话,不必那么急,大家也不必特别悲观,因为价格的回落是一个比较慢性的过程。