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进入2014年,不少业内人士对楼市进行了预测,任志强看涨谢国忠看跌,马光远则认为房地产可能在这一年发生逆转。总的来说,业内对楼市的发展前景并不看好,即使是涨,也只是部分一二线城市,增幅也会减缓。
对杭州楼市来说,涨跌没那么重要,因为有块巨石一直压在杭州楼市的头顶,那就是一直在高位并不断趋升的商品房库存量。今年1月,杭州的商品房库存量首次突破12万套,为历史最高位。此后直到昨天为止一直维持在12万套上下。其中主城区超过了5.67万套,也创了历史新高。2014年,库存压力会减轻吗?
库存一年增加了近4万套
萧山增幅明显
根据透明售房网数据,2014年2月12日(截至下午4点30分),杭州商品房库存量为119976套。而去年同一天,这一数字为82317,也就是说,仅一年的时间,商品房存量增加了约3.8万套,和增量最多的2011年不相上下;增幅为45.7%,在近五年来增幅榜中排第二位。
如果把这个量拆分为主城区、余杭区、萧山区,会发现这个数字变化相当有趣。杭州主城区增加了1.1万余套,增幅约27%;余杭区增幅1.4万余套,增幅约55%;萧山区增加了1.2万套,增加约86%。
单从这个数据上看,因为主城区可拿地块愈来愈少,杭州主城区的可售房源量增加幅度有限,反倒是余杭和萧山区的库存压力已经直逼主城区。
从库存压力比较大的区域来看,余杭区的压力沉重,像临平、闲林、星桥等板块均在库存压力前十榜单中。其中以临平副城压力最大。截至2月12日,临平副城(含临平老城、临平新城、临平山北和良熟区块)可售房源达到17996套,占到余杭总可售量的45%。而2014年,临平还将新增5个项目,总体量达62.65万平方米,包括像赞成南苑地块、江苏新城临平北地块、智创南苑地块、万泰城章、赞成良熟地块等,势必会给临平板块带来更大的压力。
销售量下滑而供应量猛涨
12万套库存消化有待时日
2013年杭州共成交商品房85823套,成交面积934.4万平方米;而2012年,杭州成交商品房83690套,成交面积890.6万平方米。
从去年全年的成交量上来看,在去年的1月、3月和4月主城区月成交套数超过了4000套,之后呈现高开低走局面。即使在金九银十的10月份,成交套数仅有3004套,从而也助长了库存量的大幅增加。
进入2014年,杭州的成交仍然波澜不惊。1月份主城区商品房交易量为2631套,2月份至今,因为春节的关系,成交套数更加少得可怜。
与成交量相对应的是,供应量大幅增加。据分析,2013年的供应量大幅增加,与去年以来的开发周期加快以及土地供应周期有关——
2009年,杭州主城区宅地推地量进入高峰期,这批出让土地在2012年先后进入开盘期,但由于受调控政策影响,先行消化的多为小户型。2013年,130平方米以上的大户型销售趋缓,转化为存量。
从去年起,随着外来大鳄的进驻,杭州的楼市开发节奏开始加快。据统计,拿地开盘前十项目的平均开发速度已经缩短到8个月。这也使得原本应在2014年开盘的楼盘也挤进了2013年的开盘行列。
去年土地出让创新高
未来库存量无悬念持续走高
开盘难,难开盘。现如今,开盘热销的场面越来越罕见,而开盘日期在如此行情下也是一拖再拖。
记者询问了原本打算在2月开盘的30余家楼盘,发现真正能如期开盘的,几乎没有,像君玺、高德置地广场、之江时代中心、中大银泰城预计在今年三四月份开盘,其他楼盘对何时开盘没有确定日期。
与此同时,2013年,杭州共出让土地225宗,出让总收入为1326.9亿元,较2012年翻倍,同时也创下杭州土地出让收入新纪录。根据2013年的开发周期,去年拿地的项目,今年将会集中爆发。
杭州市国土局发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》第一期显示,2014年1月,杭州卖地298.5亿元,是已有记录的单月成交最高额。杭州市国土资源局资料显示,今年,杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩。
预计今年杭州楼市的销售压力将会更大,而杭州未来的库存量也将无悬念地持续走高。
2月3日,杭州商品房存量达到史上最高值,12747套。2014年一开春,楼市前景不容乐观。