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中原地产研究专家分析认为
文、记者肖陆军通讯员吕汝怡
年后租赁回暖。租金的连年上涨催生了一类“以租养房”的投资客:通过购买一套住房,然后租赁出去,以租金还月供。对于这帮投资客来说,最为集中的地区当属罗湖。中原地产研究专家分析认为,要想以租养房,利用租金来减轻投资和还贷压力,在深圳首选的投资地点应该为罗湖。
中原地产研究中心专家分析认为,在限购政策下,罗湖等片区住房投资占比依然如此之高的原因是:从养房的负担与收益(即月供与房租)来看,由于近年部分片区租金大幅上涨,租金足以抵消月供,在这些片区可以实现“以租养房”。
在深圳现行政策下,购买第二套住房首付需要七成,那么假定房屋总价的三成靠房贷,贷款期限30年,采用等额本息还贷方式,按照目前的基准利率6.55%计算,那么还款总额约为贷款总额的2.3倍,以此计算,房贷月供=总价×0.3×2.3/360。我们可以用养房负担比(月供/租金)作为能否实现“以租养房”的依据:如果养房负担比等于或小于1,能够实现“以租养房”;如果大于1,则不能实现“以租养房”。
养房负担宝安压力最大
根据以上计算规则,宝安养房负担比大于1,原因在于受前海规划利好,使得区域价值大力提升,吸引不少人群前来置业,房价也水涨船高,2013年该区房价涨幅23.9%,而受地理位置局限,租金涨幅仅为14.6%,租金涨幅大大低于房价涨幅,导致养房负担比大于1,所以该区投资占比相对较低。
罗湖压力最小
通过对小片区的分析,养房负担比排名后十的片区中有八成来自罗湖,这与罗湖的楼市现状密切相关:楼龄普遍较老,房价处于关内较低水平,但商业氛围浓厚,交通便利,吸引不少租客,房租涨幅较高,导致养房负担比普遍较低,是实现“以租养房”的理想投资区域。