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记者从深圳中原获悉的各片区租金与其月供水平的比例数据显示,宝中、香蜜湖、百花等片区的租金水平明显低于月供,呈现“租不抵供”的情况,而翠竹、文华新秀、上步南等片区则租金水平高于月供,不少房源可以实现“租抵供”。
深圳中原副总经理贺晓丽告诉记者,目前市场上投资客的区域分布,主要集中在罗湖,住房投资占比为23%,其中春风路和火车站片区投资占比分别高达69%和42%,而那些近年房价快速增长的片区,如宝安中心区等的投资占比处于全市低位水平。“而那些投资比例高片区都是由于近年部分片区租金大幅上涨,租金足以抵消月供,在这些投资热点片区可以实现以租养房。”贺晓丽表示。
据介绍,在深圳现行政策下,购买第二套住房首付需要七成,那么假定房屋总价的三成靠房贷,贷款期限30年,采用等额本息还贷方式,可以计算每月的还贷月供,如此,用养房负担比(月供/租金)就可以作为能否实现“以租养房”的依据。经计算,整体全市的养房负担比小于1,表明深圳仍然有“以租养房”的获利空间,这也是投资者身影挥之不去的重要原因之一。
而从分区来看,除盐田外,原关内三区养房负担比均小于1,这与关内房租涨幅直追房价涨幅密切相关,表明关内可以实现“以租养房”;原关外的龙岗养房负担比等于1,即租金正好抵消月供,也能实现“以租养房”;而宝安养房负担比大于1,原因在于受前海规划利好,使得区域价值大力提升,吸引不少人群前来置业,房价也水涨船高,2013年该区房价涨幅23.9%,而受地理位置局限,租金涨幅仅为14.6%,租金涨幅大大低于房价涨幅,导致养房负担比大于1,所以该区投资占比相对较低。
在各个更细分的小片区,据了解,那些投资占比较高的小片区往往具有较低的养房负担比。而在养房负担比最高排名前十的片区中有六成是豪宅区,其余还包括属于学位区的百花片区,身处科技园的南硅谷片区、以及邻近大学城的桃源村片区和受前海规划利好的宝中区,这些片区的区域价值决定了房价处于高位水平,但租金涨幅却并不高,使得这些片区的投资占比相对较低。养房负担比排名后十的片区中则有八成来自罗湖,包括翠竹片区、文华新秀片区,福田的上步南片区,宝安的宝安南片区,罗湖的地王片区、碧波片区、万象城片区、春风片区、洪湖片区和火车站片区。
“罗湖的楼龄普遍较老,而房价处于关内较低水平,但商业氛围浓厚,交通便利,吸引不少租客,房租涨幅较高”,贺晓丽表示,这些因素导致罗湖养房负担比普遍较低,是实现“以租养房”的理想投资区域。而原关外的龙岗养房负担比等于1,也基本能实现“以租养房”;宝安养房负担比大于1,不能实现“以租养房”,住房投资氛围也相对冷淡。贺晓丽表示,在目前房地产市场仍存在变数的背景下,租金回报应是投资者重点考虑的因素之一。
南方日报记者曲广宁