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银根收紧影响着今年楼市,年后开发商开盘明显比去年更晚,许多开发商更是延后开盘,延长蓄客时间,以试探市场。业内人士认为,受银根收紧影响,回笼资金快的豪宅也将在近期成为推货热点,此外,开发商资金链收紧,部分小开发商名下楼盘或出现降价促销现象。
上周仅有两个楼盘出现新增供应
银根收紧,房贷利率提高,房地产开发商贷款难,影响着今年楼市的形势。业内人士告诉记者,年后预计会放松的房贷政策仍然收紧,预计今年年内房贷政策难放松,不少开发商转换营销思路应对市场。
东莞中原研究部相关人士介绍,今年有不少楼盘更倾向追求充足的蓄客量,将蓄客时间线拉长,如横沥名巨·中央花园已在去年12月中下旬开放接待中心、卓越时代广场也于今年1月1日开放营销中心,但是年后两者预期的开盘时间均延迟。
事实上,年前有不少开发商放出风声,一开年就开盘,但是年后的房贷政策让他们延后了开盘的脚步,由于房贷利率优惠取消,放款时间长,不少购房者也进入观望阶段,年后不仅买房的人少,连看房的人都很少。
据了解,上周仅有两个楼盘出现新增供应,包括樟木头的中惠·香樟绿洲供应1.05万平方米(152套)和清溪的盛和雅居供应0.85万平方米(51套)。
总价高物业成近期推售热点小开发商楼盘或率先降价
刚需购房者青睐的中小户型成交下降,而总价高的大户型产品、商铺将成为未来市场推售和成交的热点。
东莞中原地产研究部相关人士表示,由于目前银行对首套房优惠逐渐减少或消失,对高总价产品优惠加大,如大户型产品的房贷发放更痛快。那么开发商将更倾向推大户型、商铺等物业,总价高的物业将成为近期推售热点。
此外,该人士认为,房贷收紧将极大地压制市场需求释放。首套房优惠减少、利率上浮将一定程度影响刚需释放,而低首付对开发商来说无疑雪上加霜。因银行对大户型的优惠更多,一次性付款优惠加大,在此情况下,开发商为实现尽快出货回笼资金,通过垫首付等低首付营销手法已不再管用,那么“首付更高,优惠更大”将成为近期主要促销策略。
东莞中原地产研究部相关人士介绍,银根收紧对中小企业的冲击比较大,利息负重促使中小房企难以等待,将加快推售现有货量。
一名开发商业内人士也告诉记者,银根收紧,开发商难以贷到开发款项,资金链十分紧张,只好通过快速出货来回笼资金,预计一些小开发商会率先进行降价促销。
信贷政策收紧影响刚需购房者观望
去年6月份起,房贷政策开始收紧,不少房贷放款时间延长,进入2014年,房贷政策并没有放松,由于2013年下半年房贷积压单子过多,加上银行贷款额度仍偏紧,目前办理房贷仍在排队。而年末压制的一批信贷需求已在年初实现大释放,1月份银行较大的信贷放款额也已提早透支今年的信贷放款额度,未来资金环境收窄不言而喻。
东莞中原地产研究部相关人士表示,利率市场化促使银行的趋利性增强。同时,国家对房地产的重新评估,也促使银行对房地产信贷市场的担忧增加,近期不少银行一次性付款的优惠加大,首套房优惠逐渐减少或难以再现。
而信贷政策收紧直接影响着刚需购房者的购房热情。不少人由于利率上调,贷不了款而进入观望。从成交上看,首次置业购房者明显减少,成交比例下降。
东莞中原地产市场研究部提供的数据显示,1月份首置产品成交明显萎缩,环比大幅下降34.54%。另外投资性产品成交的降幅也较为明显。
市场趋势
东城、松山湖、厚街豪宅最热
受银根政策收紧影响,今年豪宅市场将备受关注,而被压抑了两年多的改善需求也将得到释放。
从东莞各大区域豪宅项目的报建、开工量来看,2014年上市的豪宅重点项目即将陆续浮出水面。
据东莞中原地产研究部统计数据显示,今年上市豪宅加推的共有31个项目,全新项目入市的有27个,潜在供应面积合计184.59万平方米,共分布在26个区域,比去年豪宅有新增供应的区域还多5个,其中东坑、石排、洪梅等楼市较为冷清、久无豪宅项目供应的区域,今年也将有全新别墅项目上市,当地久受压抑的高端需求将被激活。
数据还显示,今年豪宅市场供应量最大的区域有东城、松山湖、厚街、南城、凤岗,潜在供应面积皆超过10万平方米,其中东城以36.04万平方米遥遥领先,共有五个项目入市。
洋房、别墅产品开发混搭
从开发趋势来看,由于去年成交土地容积率普遍较低,预计未来项目洋房、别墅产品混搭现象增多。
据东莞中原研究部对土地市场的监测数据显示,2013年东莞商住地加权容积率为2.15,比2012年的2.36有所下滑,容积率在1以下的地块有1宗,在1~1.5之间的也有1宗,在1.5~2之间的有12宗,2~2.5的有24宗。
从占地规模和容积率的结合来看,今年5万~10万平方米占地规模和容积率在2~2.5之间的地块成交最多,反映未来洋房、别墅混搭开发的项目将会增多,别墅类产品的开发量也会随之增多。
东莞中原研究部相关人士认为,从2013年拿地情况来看,品牌房企在镇区布局开发的中高端物业尤其是别墅产品将会更多,且有由一线镇区向二、三线镇区蔓延之势,而品牌开发商的入驻将使更多豪宅区域的认可度得到提高。
豪宅价格出现结构性下跌
今年的豪宅市场延续去年供应量大的现象,仍然存在供大于求,据东莞中原研究部测算,预计今年东莞豪宅潜在新增供应约184.59万平方米,而截至去年12月底,东莞豪宅尚有库存180.71万平方米,潜在供应加上库存量,2014年豪宅可售量为365.30万平方米,按照2013年128.87万平方米的消化量计算,供需比接近3:1,2014年豪宅市场供过于求的压力和矛盾相比2013年有增无减,开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。
在供过于求的影响下,豪宅定价将更加合理。2014年上半年豪宅由于受节假日及工程进度影响,市场新增供应量较少,以消化库存量为主,整体成交均价平稳上扬,下半年随着供应加速,豪宅出货压力集中在下半年,在促销推广上不排除部分项目降价促销。
东莞中原地产研究部表示,整体而言,2014年豪宅成交价格将出现结构性下跌,主要是市场分化造成。