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住房制度改革与房地产业定位的关系
纵观我国住房制度改革历程的四个阶段,尤其是国发[1998]23号文、[2003]18号文“国八条”、[2007]24号文等几个重要文件的出台,不难看出“房地产业如何定位”的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。
房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求,另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾,不能鱼和熊掌兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈,这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。
当我国在旧的福利分房制度下,政府背负沉重财政负担,城镇居民住房矛盾日益严重时,以“解决人民住房需求”作为主要目标,政府就需要限制房地产商的利润,以保障社会大多数群众住房权利,正如[1998]23号文明确规定要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,按照当时的政策解读来看,就是要让80%的人民群众依靠经济适用房来解决住房问题,而经济适用房的利润国家是有明确限定的。
当我国受东南亚金融危机影响,国家需要实施积极的政策以增加何刺激社会总需求时,以“拉动经济增长”作为主要目标,政府就需要以房地产业作为推动力,以拉动经济增长。正如[2003]18号文明确提出“房地产是国民经济支柱产业”。
当一些地方政府热衷于批租土地,盲目进行大规模拆迁,依靠房地产投资来带动当地经济发展,并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政,一些不法开发商炒卖地皮,人为抬高房价,“房地产是国民经济的支柱产业”被一些利益集团演变成畸形的增长模式,老百姓住房供需矛盾突出时,以“解决人民住房需求”再次成为主要目标。政府就需要再次出台政策进行住房改革主要目标的转变。正如“国八条”、“国六条”尤其是[2007]24号文的出台,我国政府多次强调建设多层次的住房保障体系,加大廉租房、经济适用房建设力度。在日前召开的十七大党代会上,胡锦涛同志在十七大报告的第八部分提出:“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度,更是第一次谈到保障方式和保障对象,这一表述表明:我国的住房保障制度已经有了重大调整。
纵观世界各国住房改革,可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段,往往采取不同的住房政策。总体而言,我国城镇住房制度改革的推进顺应了市场经济体制发展的要求,能够根据经济社会发展的不同阶段比较及时的调整住房政策。
当然在肯定成绩的同时也不能否认问题的存在,国发[2003]18号文提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”后,由于对于普通商品房界定不够明确、没有有效区分住房政策和房地产政策,基本住房保障相关配套措施缺失、房地产市场缺乏有效的监管,致使目前居民住房消费能力与市场房价严重脱节,造成多数家庭购买或承租普通商品住房的目标超越了客观经济条件,我国一二线城市房价上涨速度过快,居民住房问题突出。但是任何事物的发展都是螺旋式上升,在前进中必然具有曲折性。自2004年起我国一系列楼市调控措施密集出台,政府调控的方向正在逐步向“解决人民住房需求”的目标上回归,因此虽然目前调控效果尚不十分明显,但是我们有足够的理由相信本轮调控一定能达到预期效果,人民住房权利一定会得到有效保障。