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山东威海
住银滩要耐得住寂寞
山东省乳山市的银滩,“空城”现象也很具代表性。
2月20日,南都记者来到了国家AAAA级乳山银滩旅游度假区。这里沙滩绵延20多公里,天蓝海碧,细沙如银,被誉为“天下第一滩”。根据官方提供的数据,银滩每年的旅游人数为412.5万人次。这也是当地政府大手笔开发海景房的原因之一,据了解,银滩房地产开发最高时给乳山市带来六成以上的财政收入。
但是任凭环境优美,地产商、中介服务到位,这里就是只见房子,罕见人烟。茶寮食肆门可罗雀,不少干脆关门歇业。有人把这里形象地比喻为一座巨大的住宅博物馆。
南都记者从银滩旅游度假区管委会门前的长江路拐至镜泊湖路,一路走到底拐入金银大道,近一小时的路程,只看到十来人。“偶遇”正在沿街遛弯的业主李敏,其两年前入住当地的维利亚小区,“我们小区据说已经连续五年供暖,所以冬季入住人数最多。”据介绍,维利亚接近4000户的楼盘,今年春节的入住人数也仅仅300户。
而在离海边最近的益天华园,目测可容纳近400户,但据物业相关工作人员介绍,春节期间的住户不超过5户。据了解,对于银滩的住宅入住率,官方并没有一个权威的统计数字。近20年来,银滩开发的房地产楼盘超过了200个,每逢冬季,这里的入住率不足百分之五。
李敏和很多业主交流过,最大感慨就是“很多人在这里买房后就开始后悔”。当地房屋中介介绍说,以大拇指广场为界,沿着镜泊湖路走起,第一个红绿灯辐射的两旁的楼盘,算一线楼盘,第二、三个红绿灯分别算二线、三线楼盘,一手房价格从“官方”的七八千依次减少至三四千。
不过在众多业主和看房者的眼里,银滩海景房目前有价无市。“我一个老乡,两年前26万买的房子,如果现在能平价卖出都算是捡到了大便宜。”李敏说。据南都记者调查,在维利亚小区,曾有业主七折甚至五折将房子卖出。此外,高空置率还使得海景房出租价格低廉。中研普华研究员黄金时介绍说,“一般来说,一套60平方米左右的海景房,月租金在400元左右。这在各地的海景房出租价格中也处于较低水平,相比之下三亚的海景房的年租金收入在10万左右,海口的海景房年租金回报在2万- 3万。”当地最具代表性的银滩大酒店的酒店主楼甚至暂停营业,只留了少量房间供客人入住,入住率不超过10%。
“住银滩要耐得住寂寞。”李敏的一句话或者已经高度概括了银滩房地产的现状。
夜幕降临,南都记者站在当地一栋高楼里向外看,白天高楼林立的银滩,只能看到少许霓虹。成片的建筑轮廓已经消失不见。
黄金时告诉南都记者,即使人最多的七八月,银滩海景房的入住率也不超过10%。黄金时分析认为,目前银滩房地产开发程度几近饱和,市场投放量远超市场需求量。
面对银滩房地产发展的“瓶颈”,当地政府企盼通过房地产转型来解决近年来银滩房地产开发减缓、配套缺失、空置率高等问题。乳山市市长隋建波去年接受媒体采访时表示,乳山市在探索如何使已建成的空置房产变活。其中的一招就是引导其由投资型产业变为养老型产业。对于目前银滩地产向养老地产转型的成效,或者阶段性成果如何等问题,南都记者多次尝试联系乳山市房管局银滩分局均未果。
南都记者辗转联系到一位接近银滩旅游度假区管委会的当地人,其并没有直接回答上述问题,而是详细介绍了两个发展成熟、比较适合养老的小区。不过,其不止一次提醒准业主,最好还是先住下来摸清周边情况和发展趋势再考虑买房具体事宜。
对于成功转型,黄金时认为,必须妥善解决好两个问题,即房价的稳定和基础设施配套问题。他解释说,由于目前房价波动剧烈,导致购买者观望情绪增强,不利于投资者资金回笼,进而影响基础设施建设的积极性。由于该地区房地产开发结构不合理导致基础设施开发滞后于房地产开发,基础设施的不完善又进一步影响了房地产的销售情况。