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大泽镇房地产业发展一马当先,江景楼房卖到5000元每平方。杨兴乐摄
党的十八大提出加快新型城镇化建设。去年,新会区在全市率先启动小城镇扩容提质工程,拟利用四年时间,引导小城镇专业、集约、特色发展,努力把各镇建设成为功能布局合理、基础设施完善、人居环境优美、城镇管理到位、经济持续发展的滨海、滨江新型城镇。经过近一年的努力建设,新型城镇化建设初见成效。
据了解,2013年,新会区小城镇扩容提质完工项目28个、在建33个,完成建设投资35.38亿元,新增建设面积161万平方米;2014年,力争动工建设扩容提质项目70个,计划年内投资40亿元,建设面积165万平方米。
第一批的5个试点镇中,大泽、崖门、古井较突出,在年终考核中斩获一、二等奖。近日,记者实地走访了这3个试点镇。
●南方日报记者杨兴乐通讯员肖浩
交通先行
“新中轴”力促产城融合
新会区领导在启动小城镇扩容提质调研时认为,过去二三十年,新会全区小城镇建设成效不明显,历史欠账多,特别是有些圩镇30年“山河依旧”。如果再不加快建设,改善圩镇吃住条件落后的局面,就留不住人,留不住企业,就没有人气,可能变成“空心镇”。危机感激发出大能量,此前一些进展缓慢的乡镇道路工程因此提速。
上周,当记者踏进古井镇中心城区,不禁为眼前宽阔、敞亮的市政大道感叹。该镇升级了中心路和新建路,分别长2.8千米、1.57千米,崭新而平整的公路设双向六车道和人行道,工人正在为中间绿化带种植花木。道路的两个方向,实现墟镇中心与临港装备制造基地、精细化工园无缝接驳。“古井镇以高标准市政大道为着力点,拉开小城镇建设框架。”古井镇委副书记温国宁介绍说,“这是坚持产城整合建设理念的有力体现。”
而毗邻会城的大泽镇,正计划投入500多万元对新开公路进行3公里的道路整治。新开公路是车流量大的过境公路,横穿大泽镇墟,使得规划中的新城呈割裂状:规划1200亩的大泽新城,目前新城内公园、学校、幼儿园、商住小区、农贸市场、医院等生活设施一应俱全,环境优美。新开公路的马路经济带旺了大泽,但现阶段却成了大泽的烦恼。
“其实最理想的是将穿城而过的几百米新开公路改造为下潜式,那么路面的这段就可以变成新城的内街”,大泽镇副镇长梁安祺说,大泽虽然多年来无支柱产业,但规划和建设中有创利来工业园、侨青创业园和银湖开发区,目前正围绕这“两园一区”进行道路配套,同加快滨江路、润泽南路等环城道路的铺设,通过道路先行建设,力促新城产业融合。
大泽镇远期有“两园一区”,近期则利用从会城延伸而来的红木家具行业,400多家企业在“产、销、展”方面积极打造红木家具特色品牌。红木家具产业带来了人流和资金,不但带旺了大泽镇消费,当地物业租金得到提升,房地产也因此得到带动。
而在崖门镇,随着“大广海湾区”的提出,港珠澳大桥、江门大道西沿线相继开工建设,崖门镇将成为粤港澳经济交流的“桥头堡”,其区位优势和资源优势显得更加突出,镇区内主要市政道路已成型,目前正在加快完成两个墟镇的6条主要街道改造,其地理位置从“地尾”变成“地头”。
“在做强‘三电’(能源电力、环保电镀、高端电子三大支柱产业)的基础上,崖门镇还将做大船舶业、造纸业、纺织业等优势行业,带动传统优势行业转型升级。”崖门镇副镇长陈华达说,环保电镀产业从2011年项目首期启动以来,已有70多家企业签约入园,50多家顺利投产,目前厂区有8000多人,远期将有5万人之巨。
房地产发展迅猛
镇级一手楼价直逼会城二手楼
过去一年,扩容提质拉动着镇级房地产业迅速发展,镇级楼盘如雨后春笋,让人目不暇接。大泽镇毗邻会城,碧桂园、金泽蓝湾、南侨新城、泽雅居等一期建设和销售都非常理想,碧桂园和金泽蓝湾已进入二期开发。
“从楼盘本身来说,和城区几乎无区别。”大泽镇副镇长梁安祺说,目前这几大楼盘的价位介于每平方四、五千元之间,大泽的一手楼相当于会城的二手楼,前来楼盘询问的多是有购买意向的当地人。“大泽迟早会融入会城,大泽和会城之间的这点距离不会成为买房的障碍”,站在楼盘前正在建设的滨江公园工地上,金泽蓝湾的万总信心满满,“白天会城工作,晚上大泽休息是一种惬意的生活,这样的江景楼盘在会城是稀有的,选择大泽,可以较低的付出同时解决稳定就业和稳定居住两大问题。”
但是,乡镇人群能否承受看涨的房价也是一个问题。“2009年至2010年间的步梯房,是1600元到1800元的价位,如今电梯房则是3800元起步。”古井镇委副书记温国宁说,这样的楼价依然非常好卖。“几个小区都是同一个开发商,开发商拿下地块的同时,利用农村农贸市场升级政策的10多万补助,再出资200多万,将楼盘毗邻的综合市场进行升级改造”,镇政府因势把原农贸市场及周边区域打造为新型商住小区和时尚步行街。“这个市场设有专门的保安和清洁队伍,是新会乡镇首屈一指的农贸市场”,“开发商重视周边配套,楼盘也相应提升价值。”
“几个小区中,本地人约占4成,落户的大企业中层也有不少”,“当地一家船厂就买下了一个楼盘的整栋楼房,每个单元50多个平方,刚好用来做员工宿舍”,温国宁说,“如今极度需要的是一个星级酒店,很多当地企业的客户无地方住宿,开会,影响了业务开展。”
目前,古井和大泽虽有规划用地,但都未有酒店建设。在大泽镇政府对面,今年将开工建设一个经济型商务酒店,列入规划的另一个档次较高的星级酒店则落户在金泽蓝湾楼盘,但不久前也更改了规划。
“酒店盖起来不难,但要运营好就有难度。”对于酒店修改规划,新会区住建局村镇股股长梁锦初认为,“开发商其实都考察过当地消费力和市场前景,考虑到投资回报和中央八项规定等大环境因素,开发商此举也无可厚非,这也不是倒逼机制可以解决的。”
相对古井和大泽,崖门镇的房地产或许不如大泽兴旺,但酒店建设步伐则更快。目前,崖门镇推动7个小区楼盘的建设进度,电镀工业园生活区、温泉公寓、腾基御苑、海雅花园、得圣湾畔、银湖商住、百得小区七个综合楼盘,建成后辖区面积将新增53万平方米;同时加快在建的昌安、银湖酒店工程进度和海湾、索菲特酒店的规划设计。
此外,新会的“扩容提质”还附有购房入户优惠。不过,受访的几个镇均表示,该政策对本地人吸引力不大,目前对外地人也未产生购买和入户效益。
点评
产业,是城市发展的支柱和动力源泉;城市,是产业发展的载体和依托。不难看出,几个成绩突出的试点镇,相似思路是将城镇扩容提质的弥合点放在产城一体,“扩容提质”需要工业支撑及交通先行,这样的产城一体,才能避免“空心化”、“孤岛化”,小城镇扩容之后如何促进人口城市化进程和产业的集聚,仍然任重道远。
-三问建设难点
1
资金土地指标哪里来?
小城镇扩容提质,有计划、有行动、有成果。但同时各镇也提出如资金、土地指标等现实问题。如在崖门,去年引进的威立雅环保拆船规划用地500亩,将建设全球最大的拆船技术研发中心,但近日得到的上级用地批复是“无”,新会方面目前实际只能提供不到200亩土地,先行一期建设。
新会区领导调研认为,在资金缺口方面,要广开门路,充分利用社会资源来填补;在土地指标不足的现实情况下,摸清家底,盘活“三旧”闲置土地,尽量解决部分土地不足的困难。
2
变靓后配套管理怎跟上?
扩容提质,其“质”就体现在群众的居住环境、生活水平与公共配套服务的质量之上。
“现在的古井,比以前更靓了。”在古井人民会堂前,几位打太极的村民如是说。而在逐步完善各种公共设施,农村社会公共事业全面发展的同时,一些不文明的现象也频繁出现。“公园石凳被盗了,球场的设施被弄坏了,路灯坏了没有及时修理,有了垃圾收集点还是乱丢,配套的厕所谁来维护搞清洁……”梁锦初认为,“扩容提质”必须同步,今年的目标就包括巩固建设成果,避免出现“新建—失管—破损—再建”的不良现象,通过提升城镇综合管理水平,呈现管理有序、功能完善、环境优美、文明祥和的新面貌。
3
“扩容”易“提质”难?
新会的小城镇扩容提质方案,计划用4年时间,使10个农村镇的中心区建成区面积翻一番,新增建设面积500万平方米以上,以“六个有”(有市政大道、有城市广场、有农贸市场、有商业广场、有商住小区、有三星级以上的酒店)为重点建设内容,建设滨海、滨江的新型城镇。
而牵头制定方案的新会区住建局表示,方案在半年时间里几易其稿,为的就是因地制宜,尽量避免城镇群在区域转型与协调发展过程中出现“扩容”易“提质”难的现象。按方案设想,4年时间,新会全区新增城镇就业岗位2.6万个,培训转移农村劳动力1.2万人,初步形成本地居住、本地就业的产城融合发展态势。产业、人口、城市的同步协调“扩容”,各个环节的协调配合不可或缺,这将是新会在“扩容提质”后三年的努力方向。