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广州楼市又现新花样旧楼翻新分割出售
本报讯(记者赖伟行)东山口双地铁上盖精装盘单价3万元/平方米出头,总价130万元起,东山湖公园旁地铁物业折后单价仅25000元/平方米起,北京路商圈旺地推出迷你27平方米小户型公寓……随着今年房地产调控基调的逐步明朗,广州楼市开发商也开始发力推新。本报记者走访市场发现,在房价早已跃上“4”、“5”字头的越秀区,仅百万元出头、甚至不足百万的物业早已绝迹,但近期却出现了不少标榜“笋盘”的地铁上盖物业,吸引了部分买家的关注。
不过记者采访了解到,与其他楼盘不同的是,这些楼盘其实并非“新盘”,只是旧楼通过翻新分割后重新出售,其性质也大多并非是住宅。业内人士提醒,市民购买此类物业时,需要密切注意其产权状况以及使用年限,研究过和其他新建商品住宅的性价比后再下决定。
实地调查
楼盘非住宅水电费按商业标准算
记者在东山口地铁站D出口出站处看到,一大型的楼宇物业就在地铁站出口处旁,楼盘的外墙看起来也比较新净。记者在该楼盘了解到,项目主推户型为39平方米~68平方米的一至三房公寓。“现在在售11层到13层,最小户型之前定价130万元,均价3万多元/平方米,已经卖光了。”现场销售人员告诉记者,楼盘带2500元/平方米的装修,以目前在售的47平方米主力户型为例,其总价大概在150万元左右。
然而,记者在样板间内走访却发现,每个房间虽然都有洗手间,但是炉灶却全都是电磁炉。销售人员透露,楼盘并非是住宅项目,之前经过改装分割之后才成为目前的样子,所以交楼时间也比较早,今年内就可以交楼。而且为了吸引买家,楼盘还推出了三年返租的优惠,买家既可以选择自住,也可以选择把物业返租给开发商,每平方米可以获得100元的月租收入。
由于楼盘并非住宅物业,所以不带学位,而周边项目带有名校学位的楼盘放盘价大约在4万元/平方米以上。同时,由于这一项目属于商业性质,所以水电费均按商业标准收取,物管费也高达6元/平方米/月。
而在地铁六号线东湖站附近,记者也发现了有楼盘以毛坯价最低25000元/平方米出售,最低总价更只要72万元一套,不过细细了解之后却发现,该楼盘也是通过“变身”改装之后重新出售,其前身原来是一家食品工厂的办公楼,历史已经有20多年了。
业内观点
应了解清楚产权状况和使用年限
“这是前两年把商铺分割成‘蚊型铺’之后市场上最新的‘玩法’,投资者通常是一些‘炒家’,把旧楼买下之后进行改装,只要能够出房产证,那么在产权安全上问题就不大。”满堂红研究部高级经理周峰分析,这类物业前身大多是酒店或者是办公楼,如果之前曾经营业过,那么肯定就已通过了验收,能够做到大确权的话出房产证应该不成问题。不过,购房者在面对这类物业时,还是应该了解清楚其产权状况,同时剩余使用年限也应清楚。“如果一套物业只剩一半的使用年限,那么即使其售价是33000元/平方米,实际上和正常年限的物业相比,售价就已经高达66000元/平方米,比较下来一点都不划算。
有业内人士也提醒,此类楼盘可能存在一定的“烂尾史”,不少烂尾楼“烂”的时间更已不短,五六年甚至七八年的日晒雨淋风吹雷打,无人问津,楼宇质量可能都已受到了不同程度的损坏,因此购房者要注意楼盘的质量问题。同时,一般这些项目的设计偏向旧式设计,诸如车位配置、小区环境和绿化等可能与现在的居住需求不相适应,也是买家需要注意的地方。
房价走势
天河越秀海珠网签均价超3万/m2
网易房产数据中心最新统计,上周广州全市网签1072套,环比微跌1%,仍然处在较低水平,但由于中心区高价盘又有网签记录,全市均价环比大涨43%至15275元/平方米。数据显示,天河、越秀和海珠三个区上周网签均价全部超过3万元/平方米,其中天河、越秀均价为39828元/平方米和39378元/平方米。天河的侨鑫汇悦台、珠江颐德公馆、峻林、中海花城湾和越秀的富力东山新天地、海景农林华府等上周都录得网签记录,均价都超过4万/平方米。这使得中心六区上周均价环比飙升65%,至27680元/平方米。
继时代地产的8.8折外,近期保利地产多盘推出了“首付分期”的特别优惠,开发商通过垫资的方式,拉低入市门槛,这无疑有力促进了刚需购房者加紧入市。保利此举旨在冲刺上半年业绩,作为销量过千亿元的央企开发商,保利地产此举受到极大关注,不过目前市场上暂时还未见其他楼盘的跟进。业内人士预期,接下来或会有更多楼盘进行“以价换量”,但市场出现大降价的情况暂时不会出现。