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位于陈村的碧桂花城主干道已使用十多年,正准备利用小区维修基金进行修复。戴嘉信摄
自顺德区启动征收房屋维修基金开始,全区已经用去600多万元,而在近15年征收过程里,顺德区实际征收了17亿元维修资金,花销与征收比过于悬殊。“打个简单的比喻,如果全区现有100个小区项目要维修,实际算下来就4个项目动用过维修基金。”在该区国土城建和水利局房地产管理科副科长陈晓涛看来,很多使用超过5年的小区,无论是业主还是物管公司,都希望申请到维修基金,但是因为意见难征求,很多维修基金只能躺在银行“睡大觉”。
下周一,顺德区在保留书面申请渠道基础上,在全市范围内创新性地开放物业管理公共事务决策平台,包括申请维修基金在内的物业管理事项都可以在网络平台上投票决定。与书面申请之后待核查相比,通过决策平台打印的决策书被政府视为具有法律效力,可作为业主大会决议使用,这意味着,物管方如果以业主正当要求不具备法律效力推卸责任,它将承担由此引发的一切后果。
南方日报记者尹辅华
困局
业主意见不一维修基金难申请
半年前,顺德容桂富丽大厦电梯维保单位佛山市顺德区劲达电梯有限公司曾发出通告,称富丽大厦6台电梯各部分机件磨损老化严重,存在较大安全隐患。但因劲达公司与富丽大厦物管单位,即佛山市顺德区金力物业管理有限公司、住户代表多次协商筹集维修资金未果,决定退出富丽大厦维保工作。
当然,这并非顺德维修基金“难申请”的最典型案例。作为顺德老牌小区的顺德碧桂园,近一年来为了动用维修基金重新翻修小区内已用了10多年的主干道,向小区所有业主发出通告,但是意见征集之艰难超过了物管公司以及房管部门的想象。
“他们这个小区居住人口超过5万人,按照以前镇级人口设定规模,都可以单独组建居委会,在此次申请修缮主干道过程中,我们听说有些居民甚至提出新要求,即为何只修主干道,而不修家门前的辅路,所以他们以此为由拒绝在维修基金意见表上签字。另外,这个小区有些是旅游地产,一些业主只是节假日返回这里小住。维修基金申请意见表中,没有2/3以上的业主同意申请,政府不能发放资金。”陈晓涛坦言,该小区光是征求意见所耗费的人力、物力就是一笔不小的开支,快一年过去了,该小区都没能按规定递交申请。
在今年市“两会”期间,市政协委员李建丽的“佛山住宅维修基金睡大觉”的热帖,对目前佛山住宅维修基金“难利用”的现状进行了批评。“住宅专项维修资金是业主购房时自己上交的,如今佛山这笔资金长期冬眠,同时申请还非常艰难,在佛山申请这笔基金耗时在一年左右。截至2013年12月31日,佛山五区的住房维修资金总计67.65亿元,涉及120万住户。但是大部分资金是以活期的方式存在银行,尤其是佛山市,这笔资金的申请率是0.217%,北京都超过了2%。”
对于政协委员的质疑,佛山市市长刘悦伦要求各区应针对住宅维修基金简化申请手续、提高申请效率,开辟绿色通道,大幅度缩短审批期限。同时规范资金的管理,实现保值。
改革
维修基金“收拢”利于管理和增值
“全区现有17亿元的维修基金,顺德农商银行大概占了13亿多,这个星期开始,我们会将保存在该银行的维修资金数据分阶段迁移到国土部门物业管理系统进行集中管理,3月24日起,区国土部门将开设专户,代管业主大会成立前已迁入该局管理系统的住宅专项维修资金,并将统一印制并发放对账簿,对账簿由业主自己持有。”随着下周一启动区物业管理公共事务决策平台,顺德区国土部门会逐步要求其他涉及该区维修基金的银行也“照单办事”,解决维修基金管理、增值问题。
“现在改革等于把原先分散的钱集中后利于管理和增值。”陈晓涛表示,以往全区维修资金大多是存放在以房产公司名义开具的账户内,多数是以活期存款的形式储蓄在银行内,增值难度很大。此次归并一个账户后,国土部门可以将这笔资金分多种形式处置,如计算出每年全区的维修资金总额,将3年内需要的资金进行比较灵活的处置,其余的资金则采取定期储蓄存放在银行,或者其他更加高利润的投资方式。
“原来把维修基金放在银行,每年都只能取70%,剩下30%被称为应急资金质押在银行内不得申领,实际上银行并不了解顺德区每年大概需要多少维修资金,这30%就都躺在银行里无法增值,今后由于划归到国土部门管理,我们就可以根据每年需要量,控制提取金额,有时候甚至是100%全部提取,当然必要的手续还是要继续执行。”陈晓涛指出,政府将选择优于活期存款收益的理财方式,比如转成国债之类的,进行合理投资,所得投资最终收益将全部返还到业主,业主可监督整个获益过程。
据记者了解,为了保证维修基金更合理使用,今后顺德区每个业主的维修基金账号都会显示三级资金情况,分别是自己居住的楼盘、楼栋和单元号,小区或者某一楼道业主群发起表决,比如修缮中所选择材质、维修公司等,每名业主都有权利在物业管理公共事务决策平台上投票选择,不过最终维修的好坏程度由投票业主自行承担,政府只监督业主维修基金是否被挪为他用。
展望
无物管小区也可集体自愿申请“入户”
顺德目前并非所有小区都有物管公司,各镇街一些楼龄超过20年的小区,因为各种原因就没有配备或招募物管公司,有些小区甚至还“炒掉”原来的物管公司,由业主自行承担相关事宜。
“我们这个平台,不单是管理有物管的小区。没有物管的小区,如果那里的居民经集体签名,住户申请加入平台的人数达到2/3或以上,他们也能获得相同服务,包括维修资金存取,住户对于物业公共服务投票等项目。”陈晓涛指出,平台服务面向全区各类型社区,当然政府不会强制要求无物管小区必须加入平台,以自愿为主。
“平台最大的好处就是公平、透明,为了保证业主合法权利,第一次登录平台前,我们要求业主激活自己权限,你只要凭顺德区专项维修资金对账簿、房地产权证复印件及申领房地产权证时提交的身份证明文件到居(村)委会进行身份初始验证,获取账号及登录密码。当地居(村)委会也可以将初始化受理窗口前移到某个住宅小区,方便业主激活身份。”陈晓涛坦言,之前发现有小区递交维修基金申请表中,刚好出现66%左右(前后相差在2%以内)的投票率,房管部门判断这很可能是开发商和物管公司为了推动维修,在业主投票上做了手脚,但是又苦于无证可寻。今后有了物业管理公共平台,某业主反对或者弃权都能被其他业主及时了解,保证了业主申诉权和知情权。
-相关信息
顺德区业主和各组织机构可以在物业管理公共事务决策平台所享受的服务:
1.筹集、管理和使用专项维修资金
2.成立业主大会
3.制定和修改业主大会议事规则
4.制定和修改管理规约
5.选举业主委员会或者更换业主委员会成员
6.决定业委会职责和经费
7.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
8.决定或变更物业管理方式、服务内容和收费方案
9.审查业主委员会和物业服务企业的年度工作报告
10.改建和重建建筑物及其附属设施
11.改变房屋建筑使用用途(住宅改商用)
12.申请分立或者合并物业管理区域
13.变动建筑主体和拆改承重结构
14.决定全体业主共有部分的经营、收益使用及分配等方案
15.决定共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度
16.决定利用物业共有部分停车位设置、管理、收费等
17.改变和撤销业主委员会做出的与业主大会决定有抵触的决定
18.决定本建筑区域内全体业主诉讼事宜
19.决定本楼栋、本单元共同决定事项
20.其他重大事项