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海航集团是中国企业当中的一个异类,骨灰级的资本玩家,其充满争议的商业模式和独特的企业管理让其实现了超常规发展,创业20年,年均增速45%。声名鹊起之后,关于海航系内部的现金流质疑、规模质疑、模式质疑不断。即便海航人也会自嘲说,对海航集团的质疑已具备了周期性的特征,“每隔一段时间就来一次。”
在海航系的产业王国中,地产板块无疑已经是举足轻重的一枚棋子。但信息的不透明,让外界很难对海航地产有清晰的印象,往往仅能用“跑马圈地”、“炒作土地”、“资本运作”等关键词去为它勾勒一个模糊的轮廓。
“看不懂”的背后,也深藏着外界对海航地产业务模式的不信任感:资金链不透明,零星信息里透露的土地、股权质押融资纷繁错乱。海航集团谋划多年布下的地产棋局如何解密,如何盘活旗下冰封多年的土地资产?上市未竟,但跟着城镇化政策扩张,这或将成为海航集团通过地产演绎的又一轮“实业+资本”的故事?重圈地轻开发,海航地产是不是还将仅利用海航国有品牌,做土地资本和金融资本之间的嫁接?这一次,由深圳旧改退出事宜引发的一系列追问,再一次将海航地产推向舆论漩涡中心。
昔日大地主兵败深圳旧改
僧多粥少,是近年来深圳土地市场一直难以回避的供应窘境。作为土地再利用的旧改项目,虽是不好啃的硬骨头,却依旧成为“吃不饱”的众房企纷纷抢食的目标。就在佳兆业和卓越为西乡旧改项目暗自较劲争破脑壳的时候,海航地产却在近日传出转手3个深圳旧改项目的消息。
这三个项目分别是新天地项目、坂田村项目、吉祥广场项目,总建面约600万平方米,均位于深圳龙岗,是海航置业力主拿下的重头项目。时间倒回至2009年,通过5个项目的灵活收购操作,外来者海航地产在龙岗旧改中分得最大一杯羹,并曾以总占地超200万平方米、总建筑面积687万平方米的土储水平,一度超越中信、华润、佳兆业等成为深圳旧改大地主。
“海航地产算一股神秘且另类的力量,声音不大但动作很大,”回忆起海航地产初进深圳时的光景,深圳资深地产评论人王世泰对时代周报记者感慨说,一下子在深圳获得几百万平方米的土储,海航地产的大手笔不可小觑。
如今的项目转让消息,让王世泰唏嘘。海航地产总部默认了这一动向,在回复时代周报记者采访时称,由于涉及公司商业合作保密条款的限制,还不便于透露这三个项目的拆迁进度、转手价以及接盘方身份等细节信息。
但在此前的报道中,深圳海航地产董事长兼总经理陈雪松已透露,三个项目是被深圳当地私人老板买走,他还以“水土不服”总结项目转手原因,“687万平方米土地储备很大一部分只是签了个协议,作为深圳市场的外来者,海航地产缺乏本地化优势,难以推进涉及拆迁的项目,玩不转旧改。”
这顶“玩不转旧改”的帽子,海航地产总部显然不乐意戴上。在回复时代周报记者时,他们竭力澄清称,不存在“玩不转旧改”或“退出深圳市场”的问题。一组用来佐证他们说辞的数据是,2013年推出一期356套房源的海航城项目,已销售334套,去化率达到94%,二、三、四期的拆迁前期工作正在稳步进行中。
不过,深圳业内并不买账。据深圳当地知情人士对时代周报记者透露,海航地产的几个旧改项目曾传出要与当地光耀地产合作开发,但最后不了了之,在2012年,就有他们退出旧改市场的传言了。目前海航地产在深圳的保留项目海航城,在2011年奠基后的一年多时间内,其实并无多大实质进展。原计划于2012年11月底即交付,但拖延到2013年10月底才开盘销售。而另一个保留项目—金稻田项目,原本预计在2013-2014年间上市,却因陷于与布吉股份有限公司的纠纷,至今连前期谈判工作也未有进展。
“事实上,大多数房企玩不转旧改,这是大实话,”协纵国际集团创始合伙人黄立冲在接受时代周报记者采访时表示,旧改项目容易拿却不容易做,向上连着政府,向下连着村民,情况复杂,甚至包括很多历史遗留问题,对资金和关系两样要求甚高,“如果缺乏手腕,光拆迁补偿这一块的投入就不得了,而一旦开发周期拖沓,成本也就高于回报。”
在黄立冲看来,宝源集团是深圳的地头蛇,海航地产是过江龙,海航地产当初从宝源集团和新鸿基手里直接收购了旧改项目,如果改为合作开发模式,现在就好运作多了。
如今,海航地产在深圳的规模骤减,总建面仅剩约85万平方米。陈雪松表示,今后在深圳希望尽可能多拿一些干净的地,更倾向于“短、平、快”的项目,拿地后可以直接报建开工。这并不是一件易事,干净的地块竞争热度可想而知,如3月中旬出让的宝安地块就经过漫长竞价。“从公司健康运营的角度,海航地产未来不会参与到抢地王的行列当中。”海航地产如是表示。
5年资产膨胀121倍
在深圳旧改路线撤退之前,前两年,海航系地产业务在商业地产领域以及区域版图上都进行过收缩。海航地产,隶属于海航集团旗下的海航实业板块,前身是海口新城区开发建设有限公司,是2002年海航集团为了开发大英山老机场的3000亩土地而与广东地产商联华国际联合成立的。随后,双方的合作未能够顺利进行,联华国际黯然离场,而海口新城区开发建设有限公司却保留了下来。
2007年、2008年间,海航置业、海航地产分别成立,分海南省内外分而治之。坐拥大英山土地的反复关联交易及地价升值,一年之间,海航地产资产总额从4.03亿元晋升到75亿元;海航置业亦是高歌猛进,曾下辖海南、北京、天津、上海、广州、云南、重庆、湖南、深圳等11家区域公司,拥有各类项目公司90余家,土地开发面积达到1000万平方米。有戏言称,海航飞机飞到哪里,房地产项目就开发到哪里。
不过,海航置业从前些年的狂飙突进,到2012年开始收缩。时代周报记者从海航地产内部人士处了解到,在海航置业拓展的全国版图上,东北、西北、上海、广州、云南等地区已经撤退,仅留下海口、北京、西安、重庆、青岛等重点业务发展地区。当年9月,海航系地产新一轮微妙的资产腾挪悄然展开。继海航置业撤销包括深圳海航置业在内的10家区域子公司后,其余资产已转移到海航基础(海南实业前身)。
而按照海航地产总部的回复,海航置业目前在管理关系上隶属于海航地产,从业务上来讲,海航地产主要以房地产开发为主,海航置业主要以持有型物业的运营管理为主。
在持有型物业的重要范畴,2011年,海航置业曾立下豪言:5年内增设300家“YH”城,未来冲进国际市场。但其雄心勃勃多方布局的商业地产蓝图,其首个项目广州番禺YH城在2012年运营一年期间内便尝到了落北的滋味,其他项目亦未再进行尝试。
事实上,不论是旧改项目,还是商业地产,亦或是区域扩张,除了资金实力,最考验的还是团队的运营能力,而这正是海航地产的短板。
“无论是特色,还是规模,海航地产整体业务都还没有做到很出彩。”北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对时代周报记者表示,他所了解到的海航地产业务的投资策略比较散乱,拿地呈遍地开花之态,住宅、综合体、产业地产、旅游地产等都有插足,但缺乏确切的比重划分和具体的项目进展策略,直到目前也没把一到两类产品的品牌影响力做出来。
外界诟病海航地产的开发模式,还有很多说辞。“从目前海航地产业务的运作轨迹上看,其发展不是主要依靠业绩提升,更多的是把握资本市场的节奏,不断用大约20%的资本去控制别人100%的资产,再以100%的资产向银行或信托公司进行质押贷款,资金越滚越大。”有业内人士透露称,海航系地产的主要管理层不是来自房地产领域的专业人士,而是以资本运作高手为主,这在国内房地产开发企业中也极为罕见。一个毫无争议的事实是,公众所能看到的由海航地产独立开发的成熟地产项目并不多见,即使在海南大本营完成的地产项目也屈指可数。
资产收购、质押、融资,再收购,海航地产一系列的杠杆运作让人眼花缭乱,但凭借于此,海航集团旗下的地产板块资产规模则以平均每年翻番的速度急剧膨胀。在国内一些第三方机构的报告中,海航地产是近几年迅速崛起的房地产行业新兴力量,在2013年以151.6亿元的销售额排名房企销售金额50强的第48名。
销售构成虽不能尽知,但谁也无法想象这家目前土地储备超过2万亩(约1333.3万平方米)、总资产约为489亿元的公司,在5年前还仅仅是一家资产总额仅为4.03亿元、接近空壳状态的“小公司”,5年时间增长121倍。
“公司的操作手法,比方说开发理念和经营策略等,都是企业的血统决定的,短时间内改变的可能性不大,海航地产接下来还是会玩投资杠杆。”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者如是说。
按照郝炬的建议,海航地产下一步的关键是先把一到两类项目的品牌影响力做出来,形态和区域选择上也可适度聚焦,摊子不要铺得很大,否则在管理时难度过大。
但按照海航地产的想法,复合型发展是其接下来的方向,如海航集团内部一直在探索与万科等巨头截然不同的地产商业模式,这个模式会基于机场产生,开发临空产业园。此外,在“十二五”期间,海航地产还将在全国范围内打造8-12个“中国集”项目,后者根植于城乡接合部,是集商贸、旅游、居住、产业为一体的城乡现代服务综合体。这会不会是炒作概念下的新一轮圈地之旅,目前还不得而知。
借壳之路绝非坦途
按照海航集团的目标,到2015年,集团计划年收入达到1万亿元,进入世界100强位置。
“短期内,海航集团的主业仍是围绕着航空业开展几无悬念,但从长远来看,海航实业将很有可能成为这家庞大产业集团更具有爆发力的增长点。”主管海航集团融资等事宜的财务总监赵权曾透露,海航实业未来可能分拆,地产、机场、持有型物业等可能独自剥离区分。
海航实业是海航集团旗下五大产业集团之一,下辖地产、商业、机场、金融投资四大核心业态。截至2013年9月,海航实业总资产规模逾1600亿元,年收入规模约270亿元。
在海航系的产业王国中,地产板块无疑已经是举足轻重的一枚棋子。谋划多年布下的地产棋局,如何进入资本平台?事实上,海航地产数年间千万平方米的土地扩张和商业运营成本是不可想象的,迫切地需要一个融资平台或者载体来消化这些负债。
所有人都想知道海航地产到底借了多少钱。海航系是资本操作长袖善舞的样本,市面上可见的融资工具,几乎都有涉及,负债率、资金紧张等也是关于海航集团的声音中被提及最多的词汇之一。落实到地产业务,仅2009-2012年间的不完全统计,海航集团对外发行的信托计划就超过20个,募集资金规模超过70亿元。其中,大部分信托产品都是用于建设或者扩建酒店项目、收购新的资产或地产项目。为此,海航系下的土地资产纷纷沦为质押对象。
海航地产大股东身份的解决,首先是为上市路程的一个关键起点。据时代周报记者了解,在海航集团的发展初期,为建立有效的绩效机制,海航工会通过受让股权的方式,成为海航集团的实际控制人,但这与证监会后来的有关规定相冲突,比如“对已上市公司而言,在受理其再融资申请时,应要求发行人的股东不存在职工持股会及工会”。
为了解决上述问题,海航集团提出了通过慈航基金会受赠股权的思路,这一想法在2013年得以落实,慈航基金会成为其单一最大股东,历史遗留问题解决。可查资料显示,慈航基金会由海航集团在2010年发起设立,2011年正式挂牌。
慈航基金会是由海航集团发起,于2010年设立、2011年正式挂牌的非公募基金会,原始资金为2000万元,全部由海航集团捐赠。目前基金会的业务主管单位和登记管理机关为海南省民政厅。2013年2月28日下午,海航集团CEO李先华在海口接受媒体采访时透露,2013年是海航集团创业20周年,由此海航计划把该集团单一最大股权20%股权、价值85亿元的资产捐赠给慈航公益基金会。
接下来,要解决的,就是上市路径问题。海航系地产的借壳之路绝非坦途,辗转于ST筑信、绿景地产和*ST九龙、亿城股份四个壳公司,至今仍是悬念重重。据时代周报记者梳理,ST筑信、绿景地产两家公司的资产重组业务早已搁置,而*ST九龙新旧股东间的股权纠纷案,也历经近三年之久的纷争,借壳前景目前并不明朗。
按照业界此前预期,亿城股份是最有可能承接海航地产庞大地产业务证券化的载体。去年8月初,海航资本以16亿元,两倍于亿城股份当时股价的大手笔成为其大股东。随后,亿城股份少有地在上海高价拿地,公司管理权也于去年12月初划归海航实业,海航系将其作为地产业务整合平台的意图就更加明显。
不过,去年底至今,亿城股份的一系列调整却又让外界的猜测落空。今年3月31日,亿城股份在北京产权交易所分别以8.19亿元和2270.64万元挂牌出让北京、苏州两家子公司的股权。
“亿城股份的房地产开发业务面临瓶颈,公司把现有项目逐步通过协议转让或挂牌转让等方式退出,可以快速回收资金,当期体现为投资收益,”亿城股份董事长朱卫军日前在接受券商调研时表示,公司未来转型的方向是金融投资,但不是纯金融(如银行),也不是纯投资(如PE),而是金融+投资,是一个综合的概念,这当中也包含房地产投资,这是一个重要但不唯一的方向。
这被外界看做是骨灰级资本玩家的玩法,外界看不透。未来,亿城股份还会不会有可能成为海航地产上市平台的首选,这个问题还没有答案。亿城股份董秘办相关人员对时代周报记者称,未接到股东方注入地产相关资产的提案。海航地产总部也表示,关于地产业务证券化的事宜,目前还没有可供对外披露的相关信息。
有人要问,海航地产疯狂拿壳的背后,也留下了许多混沌逻辑:倘若旗下资产确属优质,为何不单独IPO而要付出高昂代价绕道借壳呢?
“海航地产土地储备量很大,但确权的土地未必多;产品概念很广泛,但实实在在落地的产品并不多,这可能是一个大问题。”宋延庆对时代周报记者如是说。
而黄立冲也表示,海航集团内部的地产业务比较分散,如果要上市,要调整的东西特别多,要越过的障碍也很大。