|
||||
在城镇化进程中,会有一些人因为拆迁得到巨额补偿,一夜间成为“土豪”,上市公司华夏幸福(600340.SH)就有超过80%的土地储备于“北京大七环”。
在2月26日,京津冀一体化被提升到国家战略层面之后的不到40天,华夏幸福(600340)涨幅超过75%。同花顺iFinD的数据显示,从2014年2月26日至4月2日,华夏幸福涨幅为75.45%。
华夏幸福的大本营在廊坊固安,与当地政府合作过程中,开发出独有的“固安模式”。该模式前期开发运营工业园,后带动房地产开发建设。华夏幸福与当地政府签订排他性协议,同时自己开发产业园区,中标、招拍挂都自己完成,拿地成本极低。
环北京最大地主
2月26日,习近平总书记召开座谈会,将京津冀协同发展上升到国家战略层面——“京津冀一体化”概念呼之而出。
事实上,京津冀一体化喊了多年,但将其提到国家战略层面,这还是第一次。战略甫出,市场反响强烈,“京津冀一体化”概念股多有靓丽表现。
其中,令市场关注的个股之一,便是华夏幸福。多家券商调高评级,表示:华夏幸福是“京津冀”一体化战略最大受益股。
华夏幸福成立于1998年,主营房地产开发与区域开发业务。其下属子公司京御地产在廊坊市及北京周边地区从事房地产产品的开发与销售;下属子公司九通投资主要在京津冀地区从事区域开发业务。
根据《北京市河北省2013-2015年合作框架协议》,北京与河北省将在旅游、新兴服务业、“飞地经济”、综合改革试验区等开展多种扩区域合作。
华夏幸福主要布局在环首都经济圈的固安、大厂、霸州、香河、永清、广阳等县镇,这些县镇地理位置上与北京毗邻,将是参与京津资源分配的主力——“北京大七环”雏形可见。
不得不提的一点是,位于北京市大兴区和廊坊固安交界地带的北京新机场(首都二机场)确定于今年上半年开工。新机场距北京南六环大约28公里,距固安产业新城10公里。同时周边还规划5条高速、2条城铁、1条轨道为主体的交通网络。
上市公司的注册地便在固安,固安与北京隔着一条永定河,华夏幸福的几大楼盘便紧靠固安收费站。因为交通便利,华夏幸福楼盘的售价也比周边其他开发商楼盘售价高出1000-2000元/平米。如今在固安新城,华夏幸福的楼盘孔雀城、英国宫、大卫城成为颇具标志性的小区。
据公开资料,包括固安在内,截至目前上市公司在环北京共有12个园区,合计委托面积约650平方公里。
“华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主,这部分土地储备占到公司总储备的82%。”光大证券的一份研究报告称。
华夏幸福尚未发布2013年年报,截止4月1日数据,安信证券预测在2013年,华夏幸福的毛利率为40.5%,营业利润率为21.5%,ROE为36.8%,PE为14,EPS为2.02元。
与已经发布2013年年报的万科、保利、招商对比如下:
万科2013年的毛利率为31.5%,营业利润率为17.9%,ROE为17.4%,PE为5.3,EPS是1.37元。
保利2013年的毛利率为32.16%,营业利润率为17.33%,ROE是20.76%,PE是5.11,EPS是1.51元。
招商地产2013年的毛利率为41.52%,营业利润率为27.15%,ROE为15.72%,PE是6.82,EPS是2.45元。
华夏幸福财务预测数据与万科、保利、招商2013年财务数据对比
上市公司 毛利率 营业利润率 ROE PE EPS
华夏幸福(安信证券预测) 40.50% 21.50% 36.80% 14倍 2.02元
万科 31.50% 17.90% 17.40% 5.3倍 1.37元
保利地产 32.16% 17.33% 20.76% 5.11倍 1.51元
招商地产 41.52% 27.15% 27.15% 6.82倍 2.45元
低成本拿地
与常规房产企业不同的是,华夏幸福的盈利主要来自于产业新城开发,该模式以工业园区开发运营为先导,后带动房地产开发建设。
因为此模式现在固安开发使用,后复制到东北及长三角地区,因此也被称作“固安模式”。具体运作方式是:公司与政府签订排他性园区整体委托开发协议,由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务,政府仅提供行政方面的服务和管理。
上市公司的收入主要来自于以下四个方面:基础设施建设、土地整理及园区综合服务、招商引资及住宅工业地产开发。
华夏幸福的主要盈利来源为商品房销售(园区一般有30%住宅用地)和招商引资额的高比例返还(园区管委会按照落地投资额的45%进行返还);基础设施建设、土地整理及园区综合服务两项,园区管委会按照基建成本加10%作为委托结算费用支付给公司。
因为与政府签订了排他性协议,华夏幸福在拿地方面基本上没有竞争者,公司可以持续以低价获得土地,在工业园区中,一般有30%的配套住宅用地。
通过一组数据可见一斑:2011年10月到2013年8月间,华夏幸福在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为1381元/平米和734元/平米,分别为2012年廊坊房价(5790元/平米)和固安房价(5770元/平米)的23.8%和12.7%;同期,平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%;与同级别竞争对手荣盛发展对比,公司三年平均拿地成本为荣盛发展的68%。
2013年,华夏幸福实现销售收入374亿,其中环北京地区的销售收入超过300亿,是公司销售收入的主要来源。其中,实现园区住宅签约销售额236亿元,同比增长63%。
“先帮助政府做开发,政府会给予10-15%的回报,然后招商引资也会有相应的回报。这样,华夏幸福便与其他公司有了差别化的竞争,与其他公司相比,这种差异化优势也是比较明显的。”一位房地产行业分析师说。
排他性协议基本上排除了竞争,但“固安模式”需要公司在园区投资前期垫付大量资金,考验上市公司的资金链。
去年前三季度,上市公司经营活动产生的现金流净额为-4.44亿元,比上年同期减少了1797.3%。
“虽然有地产业务的回款支持,但是毕竟地产业务面临着较大的政策调控压力,如果地产出现较大的销售压力,则公司的经营性现金流将会出现问题。”对固安模式的担忧大多来自于前期垫资过多造成的现金流问题。
不过,由于经营回款及融资规模扩大,上市公司在2013年9月末的账面现金逾100亿元。因此从三季度数据来看,尽管经营性现金流为负,不过有足够的账面现金做保障,基本无碍。
近年来,除廊坊外,华夏幸福陆续在沈阳、镇江、无锡、青岛拓展了新的园区。外界一种观点认为,上市公司在廊坊具有一定的政商优势,“固安模式”在廊坊取得不错的效果。但到了长三角,新的园区政策能否兑现以及相关园区地产的销售情况存在不确定性。
“我了解到镇江、无锡具体项目销售情况均不错,但镇江、无锡的工业园区项目还没有完全启动,能不能把‘固安模式’快速复制到环上海区域有些疑问。”上述房产分析师说,环北京地区的主要做工业园区,但是在上海主要是服务业、技术业,其招商引资的话,要考虑客户资源的储备情况。
“地方政府先了解固安的模式。然后再去引入当地的。从去年到现在,地方政府也逐渐认可‘固安模式’,一些企业也在看有没有机会和地方政府合作做产业园区。但是相对来说,固安模式是很多公司短期内难以达到的。在这方面确实有壁垒。”中投证券房地产行业分析师李少明告诉21世纪网。