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4月3日,成都万科房地产有限公司总经理张晋元接受本报记者采访。
@华西都市报:不久前90后创业者马佳佳“90后压根就不买房”的观点,在房地产界引起了震动。不过,刚刚履新三个月的成都万科新任掌门人张晋元却不认同这个观点。根据万科在成都、重庆、西安、杭州所进行的一项调查,大多数90后都有购房需求。对于成都楼市,张晋元表示,这个市场比较健康,大有潜力。
从公开数据看,成都一季度成交价格还是比较平稳的;成都楼市的供需关系在全国范围内也比较平衡;基于以上认识,成都楼市价格是相对健康、稳定的。”
2014年伊始,成都房地产界便流传着“成都万科换帅”的消息。新任成都万科掌门张晋元的到来更是引起了业界的广泛热议,不仅是因为他的海归背景,更因为他此前并无在一线公司工作的经验,是实实在在的“总部空降兵”。
在履新三个月后,历来谨慎低调的张晋元终于在昨日接受了华西都市报记者专访,解读成都万科未来策略。他透露,对于此前在万科演讲的90后创业者马佳佳的“90后压根不买房”观点,万科集团成都区域本部针对成都、重庆、西安、杭州的90后人群进行了专门的调查,结果显示,90后不仅存在买房需求,而且在产品个性化与圈层化方面有着特别的需求。
90后不买房?个性化与圈层化成购房指标90后自主创业者马佳佳不久前在万科演讲时,曾表示“90后压根就不买房”。不过对于这个观点,万科看起来并不认同。“在听到这个观点后我们觉得比较有意思,但我本人是不太相信这个观点的。”张晋元说。在过去的两个月中,万科集团成都区域本部“较真”地委托了专业的调查公司,以调查访谈等多种形式,面向90后的购房意愿进行了一项调查。
这份调查的结果也支持了张晋元的观点。调查报告显示,受访90后大多有买房需求,至于目前买房的资金来源,调查显示基本来自父母。“所以我认为所谓‘90后压根就不买房’更多的可能是个人的观点,而非90后群体的观点。”张晋元说。
而对于成都的市场,无论主城区还是二三圈层,张晋元也是十分看好。他认为,未来中国城镇化的进程一定会带来购房刚需,成都住宅房地产市场仍然大有潜力。“成都的客户需求非常大,因为成都有1400万人口,房地产市场也非常活跃,每年成交量有1000万平方米、平均成交约20万套房。而成都万科的单项目平均面积也就20万平方米和2000-3000套房屋,这个数量级远远满足不了成都市场的需求。”张晋元说。
在他看来,成都的住宅需求与万科一贯的“坚持主流市场”的策略也是吻合的。“例如地铁旁边面积较小的住宅,我们是很愿意做这种主流定位的产品。”
刚刚进入2014年不久,杭州就出现了部分楼盘大幅降价的情况。据此,有专家曾表示,不排除成都高端房市场出现降价的可能性。
作为成都万科掌门人,张晋元认为,每个项目都有每个项目的价格策略,一个项目的价格策略不能代表整个公司的产品价格走势,更不能代表整个市场的走势。
而对于成都万科会不会出现类似的短期价格策略调整,张晋元表示,基于万科一贯坚持的“快周转”的策略,万科不会囤地捂盘,会快速开发并尽快让客户享受到产品和服务。“不管市场情况怎样,价格策略是一直存在的,不管调高调低都是正常市场行为,万科的定价策略也是随行就市,我们也会根据市场的情况和客户的接受情况,去做积极的定价策略。”张晋元谨慎地表示。
事实上,履新三个月的张晋元对成都房地产市场的基本判断是“比较健康”。“从公开数据看,成都一季度成交数据与去年相比有一定下降,但价格还是比较平稳,甚至与去年同期相比还有一些上涨;从单方房价与地价之间的差价来看,开发商利润也是比较小的;成都楼市的供需关系在全国范围内也是比较平衡;基于以上认识,成都楼市价格是相对健康、稳定的。”
试水商业地产教育、养老、物流都会尝试
业界盛传2014年是万科“商业地产”年,成都更被认为是万科试水商业模式的试验田。对于这样的说法,张晋元以“做城市配套服务商”来表述万科在成都商业地产领域的动作。
“我们对商业地产的理解其实和对住宅的理解是一样的。过去万科做住宅成功,是因为做主流做刚需。在非住宅业务我们同样坚持主流市场需求。”张晋元解释,成都万科非住宅业务理念,是为客户和城市提供城市配套服务,城市的发展、电子商务的发展以及城市对物流的需求。“例如住户要买东西,超市就是需求;住户要看病,医院就是需求;孩子要上学,学校就是需求;老人要养老,养老就是需求。”
在张晋元的概念里,商业地产不是狭义的零售,还包含养老等广义的需求。“在成都我们会对教育、养老领域进行尝试。养老我们已经在做了,在万科城市花园建立了社区养老服务中心。非住宅领域,万科不是单纯地只做Shopping Mall或者写字楼。”
张晋元昨日还透露,目前万科正在寻找建立物流基地的机会。“我们并不是只在成都地区寻找机会,在全国都在寻找类似机会。”具体来说,就是由万科在城市的某个区域建立物流基地,面向物流企业提供服务。对于为何青睐物流基地,张晋元表示,是因为看到了互联网时代对物流的需求是“非常巨大”的。“从全国来看,这个市场供小于求,在这一领域我们没有时间表,只要有合适机会立即会去做。”记者手记从“航空母舰”到“驱逐舰”
斯坦福大学工商管理硕士,曾供职于IBM和麦肯锡,万科战略投资营销运营管理部总经理,张晋元尚未正式露面就先被贴上了“海归少壮派”、“总部空降兵”等标签。外界对于张晋元会给成都万科带来怎样的改变“兴趣十足”。
作为全国房地产业当之无愧首把交椅的万科,2013年房管局的备案数据表现出其在成都市场仅在第五名徘徊。与此同时,还有越来越多的一线地产商正在进入成都市场。如何在激烈的竞争中脱颖而出,是摆在张晋元面前的一份考题。张晋元也坦言,从总部到一线对他而言确实是“角色大转换”。“打个比方,在总部就好像在一艘航空母舰上,我需要做的是寻找方向并‘纠偏’,而在一线公司则像是到了周边的驱逐舰上,一方面要紧跟大方向,另一方面还要披荆斩棘开拓市场。”
而对于自己这三个月的成绩,这位成都万科新任掌门人表示:“我只能说我已经进入了新的角色状态,至于我做得好不好,要留给别人评价。”
华西都市报记者赵雅儒摄影张磊