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本刊特约评论员豪尔斯企业董事长李小宁
法制晚报讯2010年4月,为了抑制投资、投机购房需求,促进房价回归合理水平,国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,拉开了调控的大幕,至此,已经实施了整整4年。
与去年的火爆相比,今年前半年楼市似乎表现低迷,有报告显示,4月首周,全国54城市合计住宅签约套数为38420套,同比下降比例达32%,环比3月同期下降比例为17%,而在1月和3月的首周,这一数据分别为45033套和46397套。以北京为例,截至4月7日,年内新建商品房住宅仅成交1.2万套,合计签约金额仅414.1亿元,相比2013年同期的672.1亿元,同比下调了38.4%,初步预计,2014年全年成交额可能自2011年来首次跌下2000亿元。二手房方面跌幅更是明显,截至4月7日,北京二手房住宅签约套数为24422套,同比2013年的73464套,跌幅高达66.7%。
与此同时,有关限购松绑的消息扑面而来,据称温州市限购松绑方案已经上报浙江省相关部门,紧随温州之后,长沙、杭州两地也曝出正在讨论限购松绑的可能性。
今年3月5日,李克强总理在政府工作报告中提出:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”迥异于“一刀切”的方式,“分类调控”的新提法被业界解读为限购政策存在松绑的可能性。
实际上,此前的限购只是在一些省会和东部大城市部分实施,包括40多个城市,似乎也可以解读为“分类调控”。
自限购令出台后,珠海、佛山、成都等地因限购松绑政策违背国务院要求而被叫停,随着政府工作报告中提出的“分类调控”成为新的楼市调控精神,一些经济增长乏力、房地产市场成交低迷的城市,松绑限购的意愿也再次强烈地表现出来。那么,这些城市的限购令是否可以就此松绑,甚至取消?
从目前看,一线城市一直有供给缺口,以广州为例,每年的新增人口50万以上,住房需求约为15万至20万套,而广州每年一手住宅供应量仅在10万-12万套左右,中间存在缺口。而温州等城市出现价格下调,主要是因为开发商资金链收紧,购房者按揭贷款被约束,因此即便限购松绑作用也不大。
一般来说,终止一个政策性文件的效力主要有四种方式:一种是出台同样规格的文件宣布此前的文件废止;一种是制定新的文件代替旧的文件;再一种是在相应的法规中,在最后的附则部分宣布之前的文件予以终止;最后一种是法律或者规范性文件在制定时,就明确规定了期限和终止的日期。如果没有通过上述几种方式予以终止,那么文件的效力就会一直延续下去。
因此,在调控作用好不容易显现的情况下,一线城市虽然暂时清淡,但总体还会保持上行态势,需要继续调控,而二三线城市房价即便是下行,为避免招致非议,地方政府短期内也不大会贸然出台新的文件进行“松绑”。