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市区城中村改造,让越来越多的工薪族到原关外寻找相对低廉的住房。
图表:吴颖岚
记者日前了解到,在节后的返工潮中,深圳第一季度的房租呈现“量涨价跌”的趋势,但别高兴,这种房租的统计数据“价跌”实际恰恰是由于租金上涨了,租客都搬去租金更便宜的片区去住后所导致的房租结构性下跌。
而随着深圳城中村纳入城市更新的越来越多,不少租客都面临要从城中村搬离的现状,这也将带动城中村周边商品房小区租金的上涨。而要维持房租水平不变,不少租客就不得不从关内搬到关外,这也使得今年1季度,深圳龙岗和宝安区的租房成交量有明显增加。
更多人租住到布吉、宝中等片区
春节过后历来是租赁市场的传统旺季,而深圳住宅的租金和成交量也在这段时间通常都会有一定的上升。不过今年,情况却与往年不一样。记者从中联地产了解到,2014年第一季度租金价格为52.41元/平方米/月,环比去年第四季度下降了2.4%,同比去年第一季度上涨9.86%。
据统计,2014年1—2月深圳平均居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.3%,涨幅高出全国平均水平1.1个百分点,其中房屋租金的涨幅高达10.8%。而随着租金的上涨,不少租客叫苦连天,因此承受力不高的租客开始瞄准租金便宜的地方。
“这种租金回落,正是受成交结构影响,租金水涨船高后,租金承受力不高的租客,就纷纷瞄准了交通方便、租金较低的片区,这样使得成交的低价物业占比增多,影响了整个季度的租金水平。”中联地产二手房研究院总经理肖小平表示。而在成交量方面,深圳租赁市场已经进入高需求阶段,尤其是2、3月份迎来了租赁小高峰,2014年第一个季度租赁成交面积环比2013年第四个季度增加了17.55%,同比增加39.29%,故总体呈“量涨价跌”的局面。
此外,据中联地产二手房研究院监测,2014年第一季度的成交中,龙岗和宝安区的成交量有明显增加,较去年第四季度涨幅分别是35.66%和24.46%,如龙岗的布吉片区和中心城片区,宝安的龙华片区和宝城片区,这些片区租金价格相对稳定,虽然上班耗费的时间长一些,但交通方便,所以普通的白领阶层都纷纷向这些片区搬迁。
肖小平还透露,近期深圳租房市场特别偏好1房的小户型物业,约占总需求的36.9%,主要由于这阶段的需求群体中,单身或无小孩的小夫妻类型上班族比较多,而大家庭型需求比较少。而从片区需求看,南山的南头、龙岗的布吉和中心城、宝安的新安是租赁需求比较大的片区。上周南山南头租赁需求主要是小户型物业或公寓,如万象新园、天安公寓、桃苑公寓;而龙岗布吉和中心城主要是1房或2房的成熟社区的物业,如可园、桂芳园、水岸新都等。
城市更新让低租金房越来越少
此外,深圳原特区内城中村的日渐绝迹也让深圳原特区内的低价租住住所越来越少了。
在深圳目前最大的城中村——白石洲内,记者了解到,这里散布着2000多栋廉价的出租屋,多年来便成了来深打拼租客们的聚集地。而今年深圳第一批城市更新单元计划(草案)公布,这里的沙河五村将进入城市更新程序,拟拆除的土地面积达46万平方米。
沙河五村更新单元由深南大道、沙河街、沙河东路、香山西街、华夏街围合而成,属于白石洲北边的一部分。而这一城中村旧改后,房租必然水涨船高,而租客则将面临再一轮搬迁。
记者通过咨询周边房产中介获知,白石洲村目前租金仅为30—40元/平/月左右,而周边商品房小区的租金则高达60元/平/月,如楼龄超过20年的绿景公寓,面积最小的38平1房1厅每月租金也要2500元左右,2房租金3500元/月已是这几个小区中最低的水平。这意味着,一旦白石洲村旧改,租客搬到周边商品房小区,那么其月租金将增近一倍,这已超出绝大部分租客能承受的范围。而即使租客勉强承担起高租金,旧改周边的数个小区也无法容纳几万人的大迁移。
记者实地调查了解到,白石洲周边毗邻欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、高尔夫球会以及波托菲诺纯水岸等,这些占据大面积的非住宅区以及豪宅增添了租客就近搬迁的难度。
租客搬离城中村会带来周边房租上涨
深圳中原副总经理贺晓丽告诉记者,虽然像白石洲这样的城中村在旧改后都会留出一部分用地作为廉租房等保障房,但这只能解决少部分符合条件申请廉租房的租客,对于数以万计的租客来说,无疑是杯水车薪,只能寻找新的出路。而目前居住在这片即将旧改片区里的租客除了部分生意人,大多数是在福田中心区、南山中心区以及科技园上班的年轻小白领,选择白石洲一是交通方便,二是租金便宜,这两点也是他们寻找新居所考虑的重点。
而以目前30—40月/平/月的租金标准来看,城市更新让这些租客搬离,他们也只能去原关外的小区房,这样租金水平才能符合要求。而再结合地理位置的远近以及交通的便利性,贺晓丽认为,针对福田的上班族,龙华、坂田、布吉是较好的选择;而对于南山的上班族而言,选择西乡、新安、桃源居的小区房更能节省交通和时间成本。
而对于仍想租住在市中心区的租客,贺晓丽表示,若想以现在相等水平租房,那只能选择与白石洲类似的城中村,比如在福田和南山分布着很多城中村,比较集中的除了白石洲,还有上下沙、南头等,租金水平与白石洲大致相当,月租金中间水平为800—2600元。若想降低租金标准,那么原关外龙华的城中村则不失为一个好选择。
此外,贺晓丽认为,城市更新往往伴随着大量的人口转移以及催生新的住房需求,需求增大又将促使房价租金上涨。比如接受着从白石洲搬迁出来大量租客的相邻片区,租金也避免不了有一轮新的上涨。