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今年以来,随着降价潮的蔓延,万科、金地等A股1季报表现欠佳,楼市预期持续走低。今年五一期间,记者粗略统计5月1日~2日北上广深一线城市成交数据显示,北京、深圳等楼市成交大幅跳水,跌幅超80%;上海、广州等降价促销楼盘增加,诸如雅居乐当年的佛山地王项目更是近半价“跳水”出售。同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,受到银行信贷紧缩影响,一线城市房价上涨幅度放缓,大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭,意味着当前部分城市存量大,定位高端楼盘去化压力加剧。
五一成交大跳水部分跌幅超80%
《21世纪经济报道》整理统计,今年5月1日~2日,北京一手住宅成交106套,去年成交803套,深圳今年同期仅成交21套,去年成交130套。两城市成交量均同比下跌80%以上。广州以及上海两地房企则是加大了促销力度,上海5月打折盘环比增加36个,折扣数量明显增多,部分中高端项目折扣50万~100万元左右。
更有甚者,华南地产开发商雅居乐2010年5.25亿元拿下的佛山“地王”日前部分特价单位仅售每平方米8000多元,几乎相当于去年最高价位的一半。地产界人士去年就曾预计,参照地价等成本计算,其售价至少达到每平方米1.3万元够保底。今年春节期间雅居乐的促销被业内指系该司700亿销售目标压力所致。
同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,大中城市个别楼盘大降价意味着当前部分城市存量大,定位高端楼盘去化压力加剧。银行信贷紧缩已是既定的事实,已经影响整个市场“金三银四”的成交量表现欠佳,一线城市房价上涨幅度放缓,房企应上半年“平价跑量,现金为王”。
百城涨幅4连降下跌数明显增多
中国指数研究院公布的4月百城价格指数报告显示,4月内地百城新建住宅均价同环比涨幅均连续第四个月收窄,并已显现下行迹象。
报告称,4月全国100个城市新建住宅均价环比连续第23个月上涨,但涨幅仅为0.1%,较上月的0.38%明显收窄;同比则连续17个月上涨,涨幅亦从上月的10.04%降至9.06%。
而易居4月一手房价格288指数为1098.3点,同比上涨6.90%,环比微跌0.02%,为2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌。
中指院就数据点评道:“在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下,4月房地产市场表现旺季不旺,全国住宅均价与3月基本持平,房价下跌城市数量明显增多。”
政策方面,随着不同城市的房地产市场走势分化,部分城市对现行政策有所放松,其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购,无锡、郑州也对调控政策进行微调,部分中小城市房地产政策放松预期升温。
开发商折价促销地产股业绩下滑
在房价显现走低趋向的同时,开发商继续折价促销。据搜房网数据,5月广州155个推出优惠促销的楼盘之中,有17家推出“零首付”和“低首付”活动。深圳中介公司中跃地产声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。除广深外,惠州这类非一线广州城市也出现开发商垫付的所谓“零首付”。
但降价等各类促销此前就没能让楼市有多大起色,令人难以乐观预期今后有多少实效。国家统计局数据显示,一季度,全国商品房销售面积同比下降3.8%,其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额同比下降5.2%,其中住宅销售额下降7.7%。
楼市遇冷直接影响房企业绩。目前已公布一季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1~3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示,一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;净利润为15.29亿元,同比下跌5.23%。金地一季报净利润更下跌70%。
截至4月29日,在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中,受毛利率下滑等因素影响,有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。